从数据看万科如何「活下去」
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时间来到3月下旬，又是一年财报季，各家财报逐渐出炉。
1.销售业绩
万科2019实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。万科在全国商品房市场的份额约4%，在21个城市的销售金额位列当地第一，在12个城市排名第二。
虽然万科2019年的销售业绩增速趋缓，但作为行业夕日的老大，老大哥在各地区销售排名依旧非常靠前。
数据来源：万科年报
有人问，万科卖一套100万的房子，赚我们多少钱，其实财报也给出了答案。卖一套100万的房子，万科平均赚13.50万。
如果说年报是一次大考，利润就是一道大题。
这已经反映在当前股价上，这次万科的利润普遍低于机构的预期了。回想起去年年底的时候，王石向媒体说万科的业绩非常好，一度带动万科股价飙升6%。
年报出来后，各大机构纷纷调低了万科的预期股价，不过评级还是买入。
从已售未结数据来看，截至2019年末，万科合并报表范围内有4288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6091亿元，较上年末分别增长15.6%和14.8%。
万科的整体盈利能力其实隐藏了，也就是说，万科在养膘过冬。
4.一个很有意思的数据：万科所销售的产品中住宅占到了86.4%，商办占10.0%，产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位，144平方米以下的中小户型占比91.2%。
说明万科还是定位于刚需和刚改，也就是说，纯改善市场在未来可能还会有很大的需求。
万科2019年年底净负债率为34.7%，仍处于行业中较低水平，较2018年年底的25.0%上升9.7个百分点。短期负债为960亿元，占比为36.9%，较过去几年有所增加。
6.利息成本
如何评判一家公司是不是好公司？看它的融资成本是其中的一项重要指标。
今年流动性持续宽松的环境下，中小房企也许仍需要谨防危机，而万科这种不愁借不来钱的房企，可能是最大的赢家。
万科低成本的银行贷款和债券融资占公司有息负债的78.5%，相比较起来，很多房企高企的借债利率，等于是把利润都扔掉了大部分。
结合之前我之前百思不得其解的一件事：作为宇宙第一大物业，万科物业为什么还不上市？而郁亮也表示，万科物业暂无上市计划。
长租公寓方面：万科自2014年以来积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。
2019年公司租赁住宅业务继续坚持围绕核心城市布局，积极提高项目经营与服务质量，新增开业5.6万间，累计开业11万间，已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市。
商业运营方面：2019年底公司商业平台印力集团运营管理项目108个，覆盖50多个城市，管理面积近900万平方米，已开业面积为644万平方米。
物流地产：截至报告期末公司物流平台万纬物流进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个，冷库15个，可租赁物业建筑面积1086万方。
度假地产：目前万科运营了吉林松花湖，北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目。
目前来看，万科的多元化是围绕着自己所说的“城市服务商”来一步一步执行的。从另一个角度，万科的多元化一步都没脱离房地产。
只剩下占股3.57%的钜盛华，而钜盛华的股份之前是姚老板拿去做杠杆质押而无法流通。宝能所占股份堪堪排名第五，已经没有任何机会掌握万科的话语权了。
也就是说，宝能几乎已经清仓万科。这其中有人算了一笔账，宝能在万科股票上大概赚了280-350亿元。