楼市真到了下半场，应该怎么办？

前几天在观点博鳌论坛上，我认真的听了前绿城行政总裁现蓝绿双城董事长曹舟南先生对未来房地产发展的一些思考，我个人很有感触。

1、何处是尽头

曹舟南说他最大的感慨是：

何处是尽头？

就是各大地产公司追求的销售规模到底达到多少才是尽头？

你难道永远这样发展吗？

你的团队员工这么多，面对资本市场所有投资人对你的股价和利润的期望，何处是尽头？

现在各大地产公司都极为忙碌,买地盖房卖房这样周而循环，拼命的做大规模，现在已经到了15万亿的整体市场规模，或许，这真的是地产销售总额的天花板了。

有的时候，房企为了保持一定的规模，真的停不下来，必须保持一定的土地储备。

由于中国金融机构贷款的“白名单”制度，销售额排行榜和和贷款是否可以谈成以及贷款的成本都有很大关系，和政府拿地政策也会有关系，没有规模就没有话语权，“小而美”的房企在融资难度和融资成本会加大很多。

当然这也造成了一些机构的独特商业模式，就是排行榜造假，各大机构的销售数据水分很大。没办法，金融机构认，一些政府认，他们从一定程度上的推波助澜更让很多企业拼命做大销售规模，或者是花钱买排行榜。

不到500亿的都在追求千亿，千亿规模的房企追求3000亿、5000亿、万亿，规模多少才是尽头？

虽然很多中型房企都在提出冲千亿规模的目标，但实质最终能突破千亿的却不会太多，因为很多房企的管理和房子都很差，业绩是一时的。

2、拼命加杠杆冲规模，或许地产上半场这样做是对的

因为在地产的上半场，我们国家城镇化率比较低，房子供不应求，利用好金融杠杆，多拿地，迅速销售，资金周转非常快，可以迅速做大规模。即使遇到国家调控有短暂困难，反而政策放开后土地增值的更厉害。

很多黑马房企，都是这一波的受益者。所以在这个不愁卖的阶段，最重要的质量问题反而都关注的比较少。

3、房子质量和规模大小没关系

曹舟南毫不客气的说很多企业规模很大但房子做的很烂，各位业主可以自己对比一下。

最悲哀的是房地产这个行业发展了接近30年，我们做的产品还有这么多的瑕疵。

没有一个开发商敢说我们建的房子是不漏水的？一家都不敢跳出来。此外还有房子的渗漏水、电梯噪音、烟道串味等等，30年以来，我们的质量通病比比皆是，你说凭什么这个行业要给你黄金时代、白银时代？东西做得太烂了，你的产品做不好。

这还只是产品层面，服务上更是一塌糊涂。

服务也做得很烂，我们的基础物业服务，围绕基本服务展开的深度服务水平做得很差，比如说餐饮、超市、菜场、健身、洗衣店、理发店，有多少房企做好了？又有多少房企愿意在这些基础生活服务上投入更多精力？

4、地产下半场或许已经开始

这个或许可以用肯定的口吻，是已经开始。

中国房地产上半场存在的主要问题，开发的基本模式是以今天的高地价博取未来的高房价。现在中国有几万家房地产开发商，僧多粥少，杭州、深圳、上海、北京推一块地，很多的开发商去抢，价格非常高。拍到高地价，希望将来能卖个高房价，但是政府限价，这种模式已经不可持续了。

各位可以研究一下销售数据。

国家统计局的数据数据，2019年1~7月房屋新开工面积累计增速收窄0.6个百分点降至9.5%，跌破之前保持的两位数增速。7月房屋新开工面积2.02亿平方米，同比增速回落2.33个百分点至6.6%，与5月份的2.12亿平方米相比下跌5%。

前十强地产商7月销售环比下跌27.1%，TOP31~TOP50地产商销售环比下29.7%，龙头地产商在市场下行环境下，同样深陷销售缩水的泥潭。

前一段，中共中央政治局会议还首提不将房地产作为短期刺激经济的手段。

虽然中国的城镇化率是60%，但是仔细看下重点的一二线城市都已经超过了70%，比如杭州的城市化率已经超过了72%，而上海已经超过了80%。

针对地产行业的浮躁和粗糙以及高杠杆，中央对这个行业规范是对的，也是为了防止出现重大风险。

5、地产下半场应该怎么做？

所以面对这样的一个行业，面对这样一个未来的市场，面对城市化已经到这个水平，最好的办法是静下心来，踏踏实实把应该做的产品做好，把基础服务做好。

现在的各种楼市调控政策已经是常态，面对这样的形势自己应该做的事情都没有做好，房企应该踏踏实实，做的稳一点慢一点，项目太多了避免不了有瑕疵，很多房子是客户一辈子积蓄买的，应该认真对待。

下半场就是要要回归到本原，房地产就是制造业、生产的是房产品，房产品最本质的属性是居住和生活。

曹舟南说他从绿城辞职后思考很长时间，在绿城10年，每一年对下一年度房地产市场的预测几乎没错过。到了这个年龄只是希望和大家一起为行业做点事。

他认为下半场房地产只有一条路可以走，就是建设生态链。

比如我的产品品质做得很好，你的服务品质做得很好，你的养老做得很好，你的办公做得很好，你手上有总包，你手上有地，甚至我们的供应商，大家需要放下身段，静下心来，在行业里面真正地做生态链，这是下半场最好的出路，否则单打独斗是走不长的。

靠谱的团队越来越重要，就像我们跟所有的总包单位合作一样，总包的名气再大，品牌再大，总包的项目经理是谁最关键。任何产品的背后都是人，什么样的人、什么样的团队就做出什么样的产品，所以团队建设非常重要。

6、对行业未来继续看好

这个行业机会肯定有，未来10年优质城市的优质项目房价还会涨，这个行业在未来10年做得好，它就还是健康的，关键看怎么做。

中国开始进入美好生活新时代，追求有质量增长、高质量发展，这已经成为一个趋势。

如果你呆在经济强势地区，人口与资金持续涌入，这些地区房价未来上涨的概率依旧极高。

在后面的投资里面，大家一定要多用自有资金，把杠杆降到最低，否则会非常危险。

我们要静下心来踏踏实实把产品品质、服务品质做好，在产品的创新、品类的创造方面。重新把房地产拉回到制造业和服务业，形成自己的房产品牌。

我不知道地产从业者们怎么看这个话题，涉及到个人的发展的话，可能需要更加勤奋，知识要更加更加跨界，比如营销要懂设计、设计也要懂点营销；管成本的不仅要懂设计，更要懂点客户，客户的敏感点已经发生很大的变化，比如对设计的美感和立面的颜值要求越来越高。

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