未来公寓的新物种，或许就是这样的
以往的认知，包括我在内的大部分人对于商住项目都是尽量少碰，理由还是商住的那几个缺点，比如各种税相对多，大部分都没有天然气，只能贷款10年，尤其是投资客，更要远离，因为投资回报率相比住宅的涨幅要少很多很多。
但是这两年情况好像有些不一样，主要是限购限贷等以及住宅市场火爆，没有购房名额或是根本抢不到住宅房源，但是从增值保值的角度，手里的存款终要有个出口，所以商住市场又火了起来。
这种房子不限购，除了北京外，全国各地可以随便买。其实商住房虽然不是住宅但确实能住，价格相比住宅又便宜很多，在某些区域，甚至比普通商品房便宜一半，而配套设施又更加齐全。就导致它另外一个优点——租售比更高。
但主要注意的是：80%的商住项目还是没有购买的价值。
那么，对于商住项目，应该如何选择呢？
选择商住，首要一点就是交通一定要非常方便，比如离地铁站非常近，尽量选择配建商场、超市、写字楼、酒店等的商住公寓。对于年轻人或租赁的一些外派高管来说，生活和工作都非常方便。
一定要选择带装修的。在原本面积不大的情况下，开发商的统一装修，不仅可以提高使用率而且便捷业主入住，关键的是入住之后再也听不到叮叮咣咣的装修噪音。
这些客群中既有投资者也有居住者，对于投资者而言，追求的是投资收益率，对于居住者而言，更看重产品居住舒适度，但他们都对总价较为敏感，对于产品地段和附加值非常看重。关于小户型的细节设计，就显得尤为重要。
以玄关为例，玄关最重要的要做好收纳。对于玄关柜，容量第一，除非玄关柜足够长，否则不要轻易被其他次要功能迷惑，最好的办法就是鞋柜做到顶天立地，入户左侧为鞋柜，衣帽柜以及被褥等大宗物件的存放柜。
厨房的使用频率相对较低，但需要提供简单的煮面、稀饭、熬汤等简易就餐的需求，比如水槽、电磁炉、微波炉等。
客厅同样如此，使用频率较低，一般必要的时候都是通过可变家具来实现客厅功能。通过桌椅、大床的收叠变化之中，可以打造会客、办公、睡眠等3种不同的使用场景，但是这类家具价格一般较贵。
作为日常使用较为频繁的卫生间，其设计的好坏比如淋浴、马桶和洗化用品收纳的处理都直接影响到业主的日常生活体验。
以上这些，是较为传统的商住项目的做法，近期看的两个项目，重新颠覆了我对商住的酒店式公寓的认知。
第一个是成都的JR外交公寓，7.5米入户大堂，3.8米层高，全系豪华装修，全玻璃幕墙配置，项目配置近3000㎡会所，搭建俱乐部——漾CLUB，配套恒温游泳池、咖啡厅、酒吧、餐饮等。
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▲JR外交公寓样板间实景
室内的设计出自李玮珉之手，从大堂、走廊、电梯厅和五星级酒店差别不大。出街的广告很霸气，1万美金/平米。由于项目没有熟人朋友，看这个项目还费了很大周折，很多项目的细节了解不深，比如会所提供的这些服务仅靠项目的业主能否长期持续服务是个值得计算的问题。
第二个更有意思的项目，我详细的聊聊这个项目。打动我的是他们的理念：“打造全新的生活方式”。
一个存在多年的现实是，很多城市现有的公寓产品为了追求低总价，降低购买和投资门槛，控制总价，低首付，公寓的面积越做越小，从最小的18平米到大部分的50平米左右的公寓产品，说是精装修都是最普通的建材，服务上也谈不上，每层几十户，回家的电梯等待时间过长，人群乱，毫无居住舒适度可言。当然，这也是城市发展的第一阶段，有的住，就行了。
但，时代变了。以郑州为代表的这类从弱二线发展成新一线城市后，随着经济的发展，交通的通达性，人群和客户也同样发生了变化。
这个项目，就是我今天准备详细介绍的新田·印象项目。
关注商业圈的朋友，估计没有人不知道新田旗下的商业国贸360广场，坪效在全国所有的购物中心都是名列前茅的，星巴克开业当天的交易笔数至今无人打破。遗憾的是这个项目的体量有点小，所以他们一直再酝酿一个更大的升级版360广场城市综合体，
项目占地90多亩，地上建筑面积27万方，其中购物中心5万平米全部自持，东北角的1号楼要打造一栋集五星级酒店和总部办公楼为一体的地标建筑（酒店是自持的铂尔曼），其他几栋楼是公寓、LOFT产品和新型城市公馆。
置业顾问介绍说：“公司把总部都要搬过来了，是我们集团最高端的项目，一号工程。”
不听他们说，我们重点看设看项目的规划设计和服务理念。
因为项目所在的白沙象湖片区，距离象湖最近仅有800m，规划的就是省直机关机关聚集地，另外随着高铁东广场写字楼的逐步建设交付，高铁西广场写字楼如绿地写字楼、楷林IFC写字楼群大量的外派高管，有足够的房补和财力去租住一个品质公寓，不仅仅购物和交通方便，重要的是能提供更多的服务。
尤其是城市公馆系产品，打造的是社区型高端公寓概念，却一反高端公寓大面积户型而回归居住，都是80-115平米的精装两房三房。采取双入户大堂设计，一层大堂双层挑高9米，从公共部分到室内装修风格全部是轻奢酒店风，采用可实现人脸识别和防尾随系统的门禁，时尚简洁又安全私密，室内的装修同样是为生活考虑了很多细节。
DHL设计的景观平面效果图
在户外的景观设计中，就给景观设计公司DLC提出了户外社交空间的要求，设计了1.2万方的中央景观，有户外运动设施、户外跑道、户外会客厅等，同时规划了适合孩子玩耍的游乐设施和草坪。
而在项目的设计和建材选择上，从外立面到大堂等公共部分的装修以及室内的装修部分，更有设计感，比如景观设计公司DLC，就是上海新天地的景观设计单位，比室内的装修设计师，也是在欧洲的建筑事务所从事多年的设计。
公共部分装修效果图，全石材铺装，简洁风格，置业顾问介绍说项目采用迅达5系高速电梯。
室内交付装修实拍图，室内层高3.1米，地暖净水新风、紧急呼叫系统等一应俱全。
除了硬件配置，我最想分享的其实是他们的打造理念：轻奢、共享、社交和服务，尤其是最重要的酒店式服务这方面，一般公司没法轻易去做。
比如在5号楼的一层，我们从图纸可以看到，这里预留的有一个300多㎡的邻里空间，设置有邻里会客空间，儿童活动空间，自助健身房等。
不仅有咖啡软座、书吧卡座、还有自动售卖机、物品存放柜。
项目配备无边际泳池装修效果图
其实，这类项目，最重要的，还是服务。
在早几年，唐骏还是一个网红，他当时有一个言论让我非常羡慕，他说：“我这么多年没有买房，都是常年在五星级酒店包房住，250平米，月租金10万。”
我想，他之所以选择在五星级酒店长期居住，不仅仅只是酒店的硬件装修那么简单，以他的收入水平，最奢华酒店的硬件装修他肯定都负担的起，他享受的，一定是酒店提供给他的服务，可以随时有人收拾房间，有人去房间拿走需要干洗的衣服，酒店良好的公用设施泳池健身房、酒吧、各种餐饮和24小时的服务。
项目写字楼及铂尔曼酒店效果图
如果单纯的自己搭建五星级酒店的服务，对一个社区来说是有风险的，由于不是所有人都愿意付费消费这样的服务，那样就会造成运营的压力和物业费的高涨，新田印象这个项目的解决方案是引入了一个五星级酒店铂尔曼。
所有的业主，都可以根据自己的实际需求，选择五星级酒店的所有服务，这样运营方由于有酒店的功能，也不会带来后期运营的压力，这样的服务才会持久。这样客户也不用再担心楼层天天来来往往的客人了。
自持的购物中心及商业街效果图
更多的配套，在自持的360广场、超市、各式餐饮、书店、专业健身房、无边际泳池、电影院、KTV，各种设施应有尽有。
这些，就是这类服务型公寓应该享受的。
根据我的观察和交流，现在公寓的客户群有下面几个特征：
1、限购、限贷政策使得一些没有购房资格资金不宽裕的投资群体，转向了中低档的酒店式公寓，用于出租，由于建材标准低没有额外服务，租金不高。资金实力相对不错的，就应该选择这类高端的酒店式公寓，各位可以去看看即将开业的建业天筑公寓30多平米的租金是1.3万/月，只租不售。因为随着经济的发展，城市会有越来越多的各类外派高管，交通方便、服务堪比星级酒店的类似新田·印象项目这样的房源一定会是他们的租赁首选。
2、地市的客户越来越多。原因同样是由于限购、限贷政策，使得一些没有购房资格的群体，特别是省内其他城市购房者，为了在省会城市占有一席之地，转而购买酒店式公寓，这个量增加得非常厉害。
3、部分高端人士，把高端酒店式公寓成为住宅甚至豪宅的替代品。如果产品位置好，在空间设计、功能设计、精装修设计等与酒店不差上下，尤其是能确保提供如五星级酒店一样的相关服务。这类人对投资房子和靠房子增值不敏感，以前长期在酒店住只希望自己生活方便。但是毕竟，酒店里面的衣柜鞋柜是放不了几件衣服和皮鞋的。遗憾的是，能提供酒店式服务的项目，太少了。
4、目前，以郑州为代表的新一线城市随着城市的扩容，国内国际影响力的提升和地位的凸显，大量的外来企业落户，进而带来高端人群的涌入，对居住品质、居住便捷性的需求增多，综合体高品质物业便成为高端租赁的首选之地。而高端租赁的保护线就是具有酒店式的物管，可提供投资需求的房屋托管运营服务，专业化酒店管理体系和团队运营，保证居住的私密性和品质感，保证物业的良好状态，实现资产保值增值，物业稳健的收益。
未来，希望市场有更多这样敢于在服务和产品更多的“新物种”项目。