万科,没有现成的路可走

微信排版/ 茉莉

图片来源/ 万科集团官网

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时间停在2020年6月30日,这天郁亮掌舵万科刚好三年。
三年前,同样的地点,万科大梅沙总部,他泪别王石,留下了六个词的感受:感恩和感激、责任和压力,信心和勇气。三年后,“这6个词依然能概括(他)当下的心情”。
过往的1000多天里,郁亮坦诚“挑战确实挺大”。万科股权之争留下的“后遗症”,他要尽量减少负面影响;而房地产高歌猛进时代远去,留下了落寞与迷茫,他要赶上新一波潮水涌动。

图片来源/万科周刊

“行业发展的决定性因素,从土地红利到金融红利,现在到了管理红利时代。”市场发生变化,战略跟着变化,“基业长青”是万科终极之梦。
而关于这个未来命运,郁亮已经为它找到了关键词。

1

迭宕1095天,藏不住的TOD野心
一场开了3个多小时的股东会,是2017年郁亮接棒王石,掌舵万科的开始。
原定30分钟的问答环节,被不断延长。略带焦虑的股东们,迫切想从郁亮嘴里得到一个关于万科未来的可见蓝图。
郁亮没有含糊,掏心窝子式的强调了两个点:
  • 一个万亿级别的平台
“对于这个万亿,我其实也不太清楚背后加上的主体是什么,是市值吗?还是别的?但可以确定是的是,未来万科这个平台的总量会达到万亿级别,成为行业内的数一数二。”
  • 多元业务,“多管齐下”
转型城市服务商要求万科在物业、物流、商业、冰雪、养老、教育等方面“多管齐下”。尽管彼时“养老等业务还没有找到可持续的盈利模式,但这些是未来不可缺少的方向。”

上海万科天空之城项目示意图

图片来源/上海万科官微

沿着郁亮勾勒的清晰路径,万科在2018年股东会上喊出寻找“第二曲线”,彼时“房地产进入白银时代”。活下去,成了第一现实。
万科转型,刻不容缓,挑战迭出。一方面,彻底告别黄金时代的舒适区,进入了高烈度竞争的低容错时代;另一方面,走出自己熟悉的领域,进入到相对陌生的空间。
往后近一年时间内,“活下去”之外,郁亮深度思考着万科要如何“活得好、活得久”。中国房地产行业已步入白银时代深水区,这是个拼综合实力的年代。
聚焦地产开发主航道的万科,商业、物业、物流等新兴航道逐渐明晰起来了。
“物流方面,在高标仓方面数一数二,冷链方面中国市场第一……也发行了一个物流地产的类REITS,在行业当中是一个创新。”郁亮的字里行间有着一种“骄傲”。
而在主航道上,郁亮将重点划在了TOD及“更新改造、旧区活化”两处。
在6月30日新开股东会上,郁亮毫不掩饰万科在TOD开发上的野心。“TOD对一个企业综合实力、社会资源整合能力是巨大考验,这方面我们走在前面。”

地铁万科·杭行道效果图   图片来源/杭州万科官微

的确,在利益叠加(平衡开发商、轨交公司与政府间的利益)、空间叠加(项目施工需配合地铁修建节点,克服诸多技术难点)及业态叠加(协调空间不同位置,放置不同业态)之下,开发TOD项目存在固有复杂性。
模式选择、准入资格之外,重中之重则是资金实力、开发经验、运营能力。只有具备相当资金实力,又有充分开发经验的企业才能进入。
背靠大股东深圳地铁,万科近些年TOD版图规模渐显,包括深铁置业大厦、塘朗城广场、前海时代广场等多个“站城一体化”项目,所有收益反哺轨道交通建设运营。
此外,其在今年4月底还与深圳地铁拿下佛山三山新城香港城地块,正式入局市场化TOD竞争市场。
地块航班图   图片来源/深圳地铁官微

2

寻第二增长曲线,商业、物流金融化
自2018年起,万科反复提及寻求“第二增长曲线”,即在原来核心业务基础上带来新的增长点。
在郁亮掌舵三年万科简史中,商业、物流均扮演着关键角色。这种不可或缺的重要性,还体现在二者的金融化操作中。
今年上半年,与万科相关的三个资产证券化产品分别为普洛斯以三处高标仓发行CMBS、万纬物流发行首期纯权益型类REITs、印力发行印象2号CMBS。
万科涉足物流领域是在2014年,当时郁亮和张旭访问美国,追问美国华平投资集团:中国还有什么事业未来会蓬勃发展,而美国已经经历过了?华平说:物流。
那个年头,中国物流仓储业中,普洛斯独占鳌头。很快,万科就邀请普洛斯现任CEO梅志明到万科总部讲课。
2015年,万科成立了万科物流地产发展有限公司,正式进军物流。“当时这个行业里面,从第一名到第十名都是外资企业,因为大家都觉得物流不赚钱,或者赚的没有住宅多。”
三年后,万科入股了普洛斯,并在后者完成退市后,以21.4%的权益将成为单一最大持有人。
目前,中国物流地产行业中,普洛斯是大哥大,而万科旗下的万纬物流位居其后。
资料来源/戴德梁行   制图/商业地产头条
截至2019年,万纬物流共计稳定运营53个项目,包括 45个高标库项目和8个冷链项目,前者平均出租率为92%,后者全年使用率82%。
万科重点瞄准的高标仓,区别于目前国内面积占8成以上的传统仓,面积更大、仓库更高、手续齐全,且具备承载自动化设施运作条件大。当下,正处供不应求之态。
仓储类产业地产主要以持有运营为主,其回报周期长,无法像住宅一样通过销售快速回笼资金,而通过与REITs产品对接,则可形成资本运营的良性循环。
以普洛斯为例,一方面通过基金模式放大杠杆,前端引入股权投资方,后端通过债务融资放大杠杆。通过将资产置入基金,提前兑现了物业销售收入和开发利润,将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。
快速回笼的资金被用于新项目开发,项目成熟后再置入基金,从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环。基于此,普洛斯靠着自我开发为主的内生规模扩张,实现了轻资产、高周转。

万纬南京溧水物流园   图片来源/万科集团官网

物流之外,郁亮还为万科商业找到了金融化的落点,而这一重担主要落在其商业平台——印力——身上。截至今年4月,印力共发行了4个资产证券化产品。
2017年10月20日,印力发行“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”,开启印力第一单CMBS;2019年印力第二单CMBS“中金印力-印象1号资产支持专项计划”发行,随后印力集团第一单类REITs“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”发行。
进入2020年,“中信证券印力-印象2号资产支持专项计划”成功完成簿记,标的物业杭州西溪印象城和宁波鄞州印象城总估值53.90亿元。

图片来源/杭州西溪印象城官微

其中,杭州西溪印象城2013年开业,建筑面积约21万平米,评估值35.15亿元;宁波鄞州印象城2012年12月开业,建筑面积超12万平米,出租率常年保持98%以上,评估值18.75亿元。

3

万科的未来命运,超级资产管理者
当然,在过去这1000多天中,郁亮只是为未来命运开了个好头。毕竟,依近日股东大会上的壮志豪言看,“基业长青”蓝图中的万科要做个超级资产管理者。
时下,国内尚无万科理想的对标物。但环视欧美、日本,不难发现地产前辈们早已走出了不错可参考样本。
上世纪90年代,美国开发商紧抓REITs机遇,大力发展REITs并上市,获得大量资金支持,用于物业开发和收购,实现规模化扩张,并成为了各细分领域的专业运营商。
邻近的日本,三大房企巨头三井不动产、三菱地所、住友不动产,经历了失落的十年后,最终均赶上REITs风口,借由轻资产以获新生。
生于1941年的三井不动产,早已经迈过存量时代,旗下的住宅开发、写字楼、零售物业、酒店、体育休闲场馆以及度假村等多元业务构成,与万科相近。
一改资金密集型运营模式,三井不动产放大了在房产交易、开发和管理方面的经验,步步为营扩大“非资产业务”规模。
  • 传统住宅开发业务,部分转型轻资产代建;
  • 4成租赁收入来自零售,可熨平周期波动;
  • 入局存量房生意,成日本最大房产经纪公司;
  • 双向构建“开发+持有+管理”大生态圈;
三井奥特莱斯购物城大坂鹤见  图片来源/公司官网
在这个“开发+持有+管理”的大生态圈中,开发是源头。一部分物业注入旗下REITs(房地产信托投资基金),三井不动产作为REITs管理方,可获取其中最有价值的管理收入;另一部分优质物业则被置入长期持有的资产组合,以获取稳定租金收入,或通过三井的销售管理部门卖给个人与其他机构。
无论接下来,转型的万科会选择美国还是日本模式,深化金融资本模式、走产融结合之路,都是其成功之关键。
当然,万科能否在这条路上“基业长青”,郁亮亦不敢下结论。关于这点,从股东会现场的一段问答侧记中,可窥见一二。
“欧洲、美国、日本从过去200、300年来看,好像没有一家刚才像您讲的的基业长青的房地产公司……是不是房地产这个行业本身有一定时代性,如果我们想做基业长青……聚焦房地产行业还是通过多元策略?”
被问住的郁亮顿了顿,半开玩笑式回应“这个问题是特别有挑战的高难度问题”。虽未给出直接且肯定的答案,但道出万科“基业长青”的唯一可能命运——平台型企业。
“商业史就是拿来改写用的,之前成立的结论,在平台型企业出现后有可能发生改变。”

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