如何破解“爬楼难”？委员建议：降低老旧小区加装电梯启动门槛！
近年来，北京市将老旧小区加装电梯提上重要议事日程。政府工作报告提出，过去五年，北京开展433个老旧小区综合整治，累计加装电梯1843部。
对此，本次政协会上，多名市政协委员表示，老旧小区加装电梯解决了老人、老病号的下楼出行问题，让群众获得了“上上下下”的幸福，确实是一项惠及百姓、广受欢迎的“民生工程”。
不过，这项惠民工程推进过程中，也面临低楼层居民与高楼层居民难以达成共识、电梯后期管护成本高等问题。如何解决这些问题？钱嘉宏、朱良、张琴琴、王蓓等委员提出了相关提案，建议降低老旧小区加装电梯的启动门槛，搭建平台引入多元社会组织和企业参与电梯运营。
“难点主要集中在‘其他业主不反对’上”
张琴琴是农工党党员，据其介绍，2020年，农工党北京市委相关工作人员先后来到位于北京市东城区和西城区的金鱼池中区、天坛北里、龙潭北里、永内东街、太平街、安德里北街、六铺炕二区等小区，进行了老旧小区加装电梯的专题调研。
“调研中了解到，老旧小区加装电梯一个最为突出的问题就是沟通难”，张琴琴说，2020年5月出台的《北京市老旧小区综合整治工作手册》要求，加装电梯需“双三分之二”业主同意且其他业主不反对，“难点主要集中在‘其他业主不反对’上。高层居民和老年人特别希望加装电梯，但是低层住户、中青年对电梯的期待值较低，不愿意出钱参与电梯建设。还有的居民在征求意见阶段同意了，可是到了工程实施阶段，发现加装电梯会涉及到地下管道改造、公共设施重装等，就有了不同意见。所以，加装电梯要实现‘其他业主不反对’，所有居民达成共识，很难”。
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张琴琴所说的“‘双三分之二’业主同意”，指的是《北京市老旧小区综合整治工作手册》中有关加装电梯启动条件方面的规定：“既有多层住宅加装电梯的意向及初步方案应当充分听取拟加装电梯范围内全体业主的意见，并经专有部分占该单元住 宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且其他业主不持反对意见”。
钱嘉宏表示，上述规定中的“其他业主不持反对意见”，相当于给老旧小区加装电梯设定了“一票否决”这一前置条件，“一楼住户以担心电梯有噪音、影响通风采光、存在安全隐患、房价贬值等理由，对加装电梯持消极态度，有的甚至强烈反对或设阻，致使在加装电梯事宜上，‘没有一个住户反对’这一前提很难实现”。
王蓓、朱良也认为，“其他业主不持反对意见”提高了加装电梯的启动门槛，“低层的居民100%不反对此条政策违背常理常识。任何决议都不能保证没有反对，何况老百姓的强烈民生需求？” 王蓓说。
建议删除“其他业主不反对”限制条件
那么如何设定老旧小区加装电梯的启动条件，平衡低层居民与高层居民之间、中青年人与老年人之间的不同诉求？
钱嘉宏、朱良提出，民法典物权编第二百七十八条规定：改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定，业主共同决定的事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。老旧小区加装电梯可以适用该条款。
钱嘉宏说，依据该条款，以一栋专用面积1200平方米、有12户居民的6层住宅单元为例，想要加装电梯，只要达到参与表决的“专有部分建筑物面积800平方米业主的3/4（600平米）和参与表决的8户业主的3/4（6户）的同意”，即满足了法定比例。
钱嘉宏、朱良建议，依据民法典物权编的上述规定，修改北京市老旧小区加装电梯的相关政策文件，降低启动门槛，删除“其他业主不持反对意见”这一相当于“一票否决”的限制条件，“加大政策法规落地力度，避免少数、个别住户持消极态度甚至反对意见，影响对加装电梯工程的推进”，钱嘉宏说。
钱嘉宏同时表示，老旧小区加装电梯涉及到相邻关系的处理，应尽可能让全体业主达成共识，参与改造工作的各方都应积极协调居民利益，“各级政府主管部门应加强对加装电梯这项工作的统筹和指导。虽然最终应由业主委员会或住户自主协商决定，但主管部门应注重政策引导；属地街道和社区要发挥主要作用；产权单位更要切实担负起领导、统筹、协调、监管和服务职责”；“应积极发挥业委会、物管会等居民自治组织协调和推动作用。对少数反对住户努力做好法律宣传、思想引导、利益协调和矛盾化解工作，发挥一批热心公益、公道无私、乐于奉献、善于协调的业主代表，担负起沟通、内外联络、民主监管等职责，以使电梯加装这项民生工程得到顺利推进”。
应引入多元社会组织和企业力量
张琴琴说，老旧小区改造资金主要来源为财政资金补助。调研中发现，加装电梯的专项财政补贴均得到良好落实，“民众对补贴力度持大力赞扬和满意的态度”，她说，各小区根据不同业主和建设情况，采用了代建租赁、自筹自建、产权单位出资等资金方案。
其中，“代建租赁”模式最为普遍，“‘代建租赁’即业主不需负担前期的电梯建设资金，而是由业主委托第三方作为实施主体，负责出资加装电梯和后续维护，业主按月或按年缴纳使用费。但‘代建租赁’模式背后的长期运维管理问题突出。在实施中为了减少业主负担，不少小区还推出了‘共享电梯’——扫码按次收费、包月IC卡或按年付费等支付使用方式。但是在便民的同时，电梯的有效运营涉及专业维修保护费用、电费、清洁费等，其运维成本颇高，仅仅依靠居民付费难以覆盖所有费用”。
对此，张琴琴建议，搭建信息监督平台，引入多元社会组织和企业力量。“老旧小区电梯的建设和运维管理是一项综合性的复杂系统工程，需要社会投入参与等多方共谋才能取得良好成效，建议采取‘以奖代补’的方式，即通过信息监督平台搜集民意，对满意度高的电梯加装企业提供政策性奖励，鼓励企业创新运营，为加装电梯工作提供支持”。
王蓓也表示，老旧小区改造资金主要来源为财政资金补助，居民出资意愿和社会资本参与度不高。她建议将老旧小区加装电梯的改造、小区停车难（立体车库建设）、智慧社区建设等，均纳入到老旧小区综合改造这盘棋，“把老旧小区改造和支持社会资本参与老旧小区综合整治有机结合起来。老旧小区改造需要资金量大、回收周期长、商业模式尚在探索，单一的改造方式都存在成本高、负担重、利润低的问题，只有全方位复合型经营管理的商业模式，才会充分激发社会资本进入的热情”。