手握两万亿货值，一半土储布局大湾区，佳兆业迎来黄金时代
易简财经
“降负债工作会继续做下去，我们的目标是要在年底降低至180%。”
降负债，无疑是所有房企今年的重中之重，而佳兆业上半年的净负债率，比去年底减少45%至191%，提前完成年初定下的目标，成为行业中的佼佼者。
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提前完成降负债目标
一直以来，高杠杆对于房企来说，就是一把双刃剑。一方面，预售制度让开发商能预先得到购房者的定金，开发商会用这些预收款，再加上从金融机构如银行、信托等借来的资金，进行开发建设，并不需要动用过多自有资金。所以合理的高杠杆能推动房企快速扩张，是其高利润、高回报的重要实现途径。
但另一方面，这种模式也埋下了隐患。房企快速增长的繁荣会推动其进一步快速开发，从而导致房企竞相争夺高价地，纷纷拓宽融资渠道，如此往复，形成高负债率的资金链。早在2018年上半年，房地产行业整体负债率已高达79.42%，处于历史高位。
于是，一众房企纷纷开始动用十八般武艺以降低负债。其资金实力代表着拿地、经营、价格等方面的话语权，直接决定着房地产企业的偿债能力和发展规模，因而获得低成本融资和强化现金回款率已经成为房企得以生存壮大的关键。
而在这方面，佳兆业无疑是行业的领头羊。2017、2018年，佳兆业分别将自家净负债率降至300%、236%。今年上半年更是提前达成全年降负债目标，降至191%，加权平均融资成本为8.6%。
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哪里融资便宜，就往哪里追
“哪里融资便宜，我们就往哪里追。”佳兆业主席郭英成指出，今年上半年，佳兆业已开拓了供应链金融、长租公寓、购房尾款、航运信托收益权等ABS业务，总额度近百亿，已发行17.2亿元，票面利率介乎5.4%-7.5%，年期介乎1-4年。
截至上半年底，佳兆业总负债约为1155亿元，其中一年内到期的短期负债约224亿元，足以被300亿元的现金及银行存款覆盖。
在上半年净负债率降至191%的基础上，佳兆业将全年的降负债目标调至180%以内。郭英成曾表示，降负债主要努力的方向是提高销售和销售回款的速度，以及资产合作和资产买卖方面，“如果估值合理的话，我们做生意的不是买就是卖”。
他在本次业绩会上进一步补充道，佳兆业一直在尽量减少重资产比例。“一些小型的在做出租的资产，我们会想方设法把它变现，而对大宗资产、优质资产，比如深圳佳兆业中心、上海佳兆业中心这一类，则会长期持有。”
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增收又增利，土储重点布局大湾区
在净负债率持续下降的背后，是佳兆业高速增长的业绩。
今年上半年，佳兆业营收高达201亿，同比增幅33.8%；毛利67.1亿元，同比增长42%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%。
此外，佳兆业的合约销售额也高达374亿元，同比增长37%，合约销售面积为196万平米，同比增长38%。其中，大湾区合约销售占整体的58%，深圳合约销售占整体的30%。在国家助推粤港澳大湾区建设的关键时期，佳兆业占得发展先机，重仓大湾区的战略优势逐步显现。
不得不说，佳兆业真的是眼又毒手又快。今年上半年，佳兆业继续发挥自身在运营方面的竞争优势，在合理的价格区间，以旧改供应、招拍挂、收并购等多元化渠道补充土地储备，拿下15个优质项目，新增土储权益建筑面积达246万平方米，深化全国化布局。
得益于前瞻性的战略眼光，佳兆业专注一线及重点二线城市的投资发展，截至2019年6月30日，其总土地储备已近2,600万平方米，可售货值逾5000亿元。其中，一线和重点二线城市占比达到76%，大湾区占比达到55%，平均土地成本3,817元/平方米。
郭英成在业绩会上表示，尽管国内陆产行业有所缩紧，但是佳兆业集团并不会暂停拿地，只要有钱还是会继续在大湾区拿地。
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优质资源将成未来业绩的有力支撑
房地产业中有句话叫，“得土储者得天下”，土储和资金一直是房企发展的核心竞争力，也是市场评判的核心指标。
半年报数据显示，佳兆业2019年下半年，整体的可售资源约1200亿元，可售面积约660万平方米。其中，一线城市可售货值约占49%，二线城市约占44%，约60%的货值来自大湾区。
也正因为手持这么多“黄金地块”，佳兆业对自己下半年的业绩可谓信心满满。
尽管和年初定下的2019年全年销售目标875亿元相比，今年上半年，佳兆业只完成了39.6%，但佳兆业行政总裁麦帆却一点都不担心，其在业绩会上表示，“下半年项目将集中在九、十月份推出，只要去化率达到50%就能完成全年的销售目标。”
分析人士也指，在房地产上行周期，佳兆业在珠三角、长三角、华中、成渝及渤海等各区储备了大量资源，这些资源在房地产调控周期下，成为公司未来业绩的有力支撑。
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旧改项目释放价值成“矿山”
相比其他房企，佳兆业还有一个大招，“旧改”。
国务院常务会议今年6月提出要“加快改造城镇老旧小区”、“加大金融对旧改的支持”，这对于“旧改之王”佳兆业来说，无疑又是一个巨大的机遇。
据半年报显示，佳兆业共拥有3200万平方米旧改尚未纳入土储，均位于大湾区，对应货值约2万亿。
中报还显示，上半年，佳兆业旧改土储的成本仅为3000元/平米，土储内旧改项目账面价值约为旧改土储货值的11%。旧改项目前期投入较少，但在后期可以释放出巨大的价值。
实际上，佳兆业储备的旧改项目，已经在稳步转化为土储，并实现开发销售，不断为其释放业绩并贡献高毛利。
数据显示，去年底至今年上半年，佳兆业就成功转化广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目，共计可售面积73万平方米，可售货值逾404亿元。
佳兆业还表示，预计未来1-2年，集团将有9个旧改项目计划供地，货值约1140亿元；未来3-5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值约4200亿元；长远来看，集团将有约占地面积2200万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。这意味着，“旧改”还将持续为佳兆业迸发更多能量。
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精耕深圳20年，把握建设先行示范区新机遇
值得注意的是，8月18日，中共中央、国务院发布相关文件，深圳在经济特区成立39周年的重要时刻再次吹响奋进的号角，也为精耕深圳的佳兆业带来巨大的发展机遇。
正所谓“时也势也，命也运也，此之谓也。”
精耕深圳20载，深圳土地储备325万平方米，货值约1600亿元的佳兆业，将搭乘政策的春风，成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者，未来潜力无限。
市场人士也指，随着深圳建设先行示范城市，佳兆业长期扎根深圳的优势将进一步凸显，迎来属于自己的“黄金时代“。在地产和城市更新主业之外，佳兆业前瞻布局的大健康、大文旅、大消费产业加速推进，与主业的协同格局初步显现，以航运、文体等成熟产业为抓手，在深圳建设社会主义先行示范区中发挥先锋、引领作用。
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作者：小熊猫t