房屋已被法院查封其买卖合同效力问题

案情

2019年底，陈某与揭某签订了一份《房屋买卖合同》，并约定了房屋交易价款、费用承担、房屋交付时间、产权过户、违约责任等事项。签订合同时，陈某就向揭某支付定金2万元，之后又给付揭某20万元，揭某向陈某出具了收条。后，陈某多次找揭某办理房屋过户登记，揭某避而不见。这时，陈某发现该房屋早已向银行贷款做抵押，并已被法院查封。

分歧

对于陈某与揭某签订的《房屋买卖合同》是否有效这一问题，存在下列不同意见：

第一种意见认为，该房屋买卖合同有效。陈某与揭某都是完全民事行为能力人，当时签订合同都是基于双方真实的意思表示，所签订的合同条款也不违反法律及其行政法规的强制性规定，合同标的明确为该房屋，该房屋买卖合同也具备法律所要求的形式，该合同生效要件全部满足。虽然该房屋已被法院查封，但只是不能过户，并不影响合同效力，只要揭某偿还完银行贷款，法院查封即可解除，该房屋仍能过户。故合同有效。

第二种意见认为，该房屋买卖合同可撤销。因为揭某在与陈某签订该房屋买卖合同之前就知道该房屋因没能还清银行贷款而被法院查封这一事实，但揭某并没有将这一事实如实告诉买受人陈某。揭某为了将该房屋卖出去，获得房款，隐瞒了这一事实，对于陈某来说这是一种欺诈行为。根据《民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。故该买卖合同可撤销。

第三种意见认为，该房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。陈某与揭某约定的房屋买卖合同中有关于房屋过户转让的事项，因此违反了我国法律强制性规定，属于合同无效情形之一。故该合同无效。

辨析

笔者赞成第二种意见，该《房屋买卖合同》可撤销。

根据《民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

本案中，揭某作为房屋所有人，清楚地知道自己的房屋因未还清银行贷款而被法院查封，不得转让不能过户，但仍与陈某签订房屋买卖合同。使陈某基于错误的认知，在违背真实意思的情况下与揭某签订了房屋买卖合同，并支付了房款22万元。陈某得知该房屋已被法院查封是在揭某多次过户不能的情况下，我们可推定，若陈某没有发现，揭某将会一直隐瞒欺诈下去。因此，根据揭某所表现出的行为，笔者认为，揭某的行为属于合同欺诈行为，故意隐瞒该房屋已被法院查封的这一事实，与陈某签订房屋买卖合同，恶意骗取陈某的钱款。

综上，笔者认为，该房屋买卖合同可撤销。

作者：彭 微 尹志芸

作者单位：江西省南丰法院

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来源： 山东高法