车陂、长湴、沐陂、凌塘、天河村...起底神秘的天河旧改

最近，我们写了很多关于天河旧改的最新动态，包括岑村、银河、元岗三个城市更新项目，信息很多也很零散。

今天正好有时间，我们就来做一个整合。

同时，也包括大家最关心的车陂村、沐陂、天河村此前的签约房企。

熟悉城市发展的朋友应该知道，广州旧改最成功的案例就是天河。

你看看林和、猎德哪个不是腾龙换鸟，摇身变成都市中心。

︳很难想象这是以前的猎德

︳现在的猎德

这里寸土寸金，富贵流油，也是众多旧改企业虎视眈眈，与村民拉锯暗战的江湖。

在《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》中提及的天河项目就有16个。

而且很多都是三年计划之内的项目：柯木塱、小天河村、凌塘村、员村、吉山村、棠下十、十一社、车陂十二、程界东、程界西村。

五年计划则有：棠下1到9社、黄村、前进村。

其他没有上榜的，应该是在十年计划里了。

︳数据来源：《工作方案》

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随着政策密集出台，广州城市更新进入快车道。

而作为经济一哥的天河，旧改更新，完全有了不一样的意义。

比如，机场旁的岑村旧改也开始胎动，这让联想到机场的搬迁计划是不是又搬上了日程？

︳岑村

实际上，对于这片财富热土，各大开发商们早已布局多年，表面上看起来风平浪静，但是暗地里却相互角力。

据我了解，保利、方圆、珠光、星河、升龙、合景、力合宏天、时代等房企纷纷涉足车陂、沐陂、天河村等17个城市更新项目。

其中，整个天河“盘踞”最深的开发商就是央企保利，目前浮出水面的项目就有6个。

项目	面积（万㎡）	介入企业
车陂	233	力合宏天
沐陂村	208	保利
柯木塱	938	保利
龙洞村	816	保利
长湴村	68	保利
渔沙坦村	1245	保利
新塘村	510	保利+凯利
员村	72	珠光
元岗	23	—
银河村	214	升龙
天河村	4.4	合景
前进村	321	星河
凌塘村	385	凯利
吉山村	403	富力+合景
黄村	89	天安骏业
岑村	607	方圆
程界西	35	时代
程界东	86	珠江投资

︳面积为村域面积

在这当中，部分村的地理位置极为优越。

比如车陂村，位于5号线地铁车陂南站，地处金融城核心区，这一板块的供应极为稀缺，新盘价格直逼10万+。

更为重要的是，车陂村一直都是许多人南下广州落脚的第一站。

目前，介入车陂村旧改的企业是力合宏天实业集团，其成立于1994年，早期是一家承包工程的施工单位，先后完成了天河高新技术产业开发区工业园、天河购物中心、天河区中医院工程等项目。

在广州，力合宏天相继投资开发了天河区的乐雅苑、汇友苑、赛拉维住宅小区、博览装饰城、沙东商住项目，海珠区海富花园、越秀区幸福立方项目、天河黄埔大道的天荟公馆等项目。

︳力合宏天开发的项目

又比如，小天河村（天河南村）南临黄埔大道，北接天河路，东邻体育西路，西邻广州大道，社区面积并不大，约22.97公顷，所以又有小天河村之称。

早在2017年，天河村就已经列入了《广州市2017年城市更新项目和资金计划》，但由于天河村提出延后旧村改造申请，并且未提供符合启动片区策划方案编制工作的村民改造意愿证明材料，天河区府已经取消了此片区的项目。

这一次，小天河村又出现在了广州旧改三年计划之中，足以说明政府对于片区改造的重视。

︳当年年轻人发起的旧改请愿书

毕竟，这里一边是灯火璀璨通明的天河南路商圈，天河城、正佳广场、天环广场，汇聚了来自世界琳琅满目奢侈品，交易突破万亿量级，代表的是千年商都广州最为现代、最为繁茂的一面；

另一边则是布局结构混乱，抬头只见一线天的城中村，基础设施缺失，宛如放学掉队的孩童，与马路之隔的街巷格格不入。

值得一提的是，此前合景泰富曾介入过天河南村。

下一步，天河村能否重新启动改造，我们且拭目以待。

︳天河城商圈

︳天河村航拍

2

接下来，将目光转移到龙洞、沐陂村、长湴村。

龙洞村，其位于广州市天河区东北部 广汕公路、华南快速干线及京珠高速公路分别从南部 、东部穿过 。

龙洞村建村于南宋时期，相传“先有龙洞，后有广州”。

︳龙洞

沐陂村，则位于天河智慧城的核心区，临近黄村立交，21号线地铁从这里穿城而过。

周边在售一手楼为保利小新塘旧改融资项目保利天汇，价格已经冲出6万+。

︳沐陂村

长湴村，其位于6号线地铁长湴站，这里是广州新中轴线北段范围，地理位置优越。

目前，周边并没有一手楼盘供应，片区次新房远洋天骄业主报价5.6-6.2万/平。

目前，保利已经接触、布局龙洞、沐陂、长湴项目。

︳长湴

而位于龙洞的渔沙坦村、柯木塱村，在2019年先后与保利签订了合作意向协议。

︳渔沙坦村

至于凌塘村项目，也是天河智慧城的核心区。此前凯利介入，其是天河小新塘旧改、白云陈田旧改的前期服务商，有实力又低调。

︳凌塘

是的，整个天河东北部，包括天河智慧城的核心区，已经是保利的“天下”了。

3

说起天河旧改，金融城怎么能缺席。

其中，不得不提的便是前进村，其位于金融城东区的范围，临近鱼珠CBD。

目前，周边一手楼楼盘并不多，兰亭盛荟已经进入清盘阶段，价格5万+。

反倒是周边的二手美林湖畔花园，有业主报价至7万+。

这片流着牛奶与蜂蜜的宝地，星河控股集团已经介入了。

︳前进村

金融城东区悄悄推进，西区当然也在发力。

程界东村，此前拆神正好收到一份金融城程界东村基础数据自查复测的通知，核心内容就是要加快金融城范围之内的旧村改造工作。

整个程界东村改造面积约11.8公顷，之前改造表决意愿已经通过，广州本土开发商珠江投资，在此盘踞多年。

苦等多年，程界东村改造箭在弦上，不得不发。

随着程界东村启动改造，包括程界西、员村在内，金融城西区里的旧村将迎来一场前所未有的重建与变革。

︳程界东村旧改加快

程界东村位置有多重要？

这里前有黄埔大道中，科韵路黄埔大道立交直上琶洲大桥，后有临江大道贯穿珠江新城。

是珠江新城东区与金融城西区交界的核心地段。

︳程界东、西村区位图

就算是金融城员村，股东改造意愿表决同意率早在2019年年初就已经达到八成，后续工作也在推进中。

话说回来，目前天河旧改进展最快的，则是位于珠吉街的吉山村。

这是天河第一个进行公开招商的旧村改造项目。

其改造成本约206亿元，总用地面积134.76公顷，要求4000亿身家的房企合作改造。

︳吉山村项目招标

看到这里，相信眼尖的朋友不难发现，天河旧村主要围绕天河智谷、金融城、广州第二CBD三个经济发展平台展开，对于区域内旧村、旧厂搬迁改造，为产业升级，经济新旧动能转换，腾挪空间。

|湾区黄金通道， 广深科技走廊

如此庞大的旧改土储，不单单为城市居住提供了必要空间，更服务于城市发展，改善居住环境，引导产业转型、升级，激活土地价值。

当然，城市更新由于牵扯众多利益与矛盾，并非一朝一夕之功就能完成，需要多方耐心谈判才能达成共识与共赢，特别是在天河这片黄金之地。

————旧改秘密，偷偷说给你听————