你是账面有钱还是账户有钱？
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有些人明明很“有钱”可是却会破产，是因为他们的资产只体现在“账面”上，那些资产往往是固定资产，厂房、土地或者是房子。这些资产看起来非常有价值，可是真的能换来多少真金白银，变成躺在账户里的现金呢？
固定资产有两种价值，一种是产生现金流，一种是可以带来资本增值。它也有一个很明显的缺点，缺乏流动性。很多人喜欢用固定资产做抵押借款，做生意的人可能会抵押厂房来融资扩大再生产，上市公司的股东会将股票抵押给银行借款出来搞研发和市场，个人投资者会把房子抵押了再买下一套房子。
很多固定资产都与贷款相关，而且贷款像吸毒一样，会让人上瘾。
一切顺利的时候，固定资产一边慢慢地升值，一遍稳定地产生现金流。升值可以带来更多的贷款额度，而现金流收入可以抵消甚至是超过借款的利息。正向循环之下这样的操作非常完美。
可是我们并不生存在一个完美的世界里。不顺利的时候呢？固定资产同样会贬值，看似稳定的现金流也会嘎然停止。
哪些事件会带来不顺利的情况呢？比如：疫情。
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疫情之后，房屋出租市场立刻哀声连连，学校改成了网课，很多留学生都回国了。越来越多的公司开始在家办公，需要去市中心工作的人越来越少。于是很多公寓空置，为了出租不得不下调房屋租金。
为了将房子租出去，房主们各显其能，有的免两个月房租，有的送出租家具。不过能出租出去还是幸运的，很多大厦一栋楼里几十户出租几十户待卖。是的，租不出去的下一步就是卖掉。
为什么？因为房屋维护有压力，包括房屋贷款、地税和其他杂费。
房地产市场最红火的时候，有些人买了几套、十几套甚至是几十套房子，在独立屋市场疯狂过后，很多人仍然彻夜排队去买市中心的高档公寓，所以公寓市场又火爆了好几年。
如果没有疫情，这一切似乎还很完美，那个时候要有人说半年以后房子会租不出去，绝对会被斥为神经病，可是现在呢？
几年以前人们可以预见到的房地产市场的风险是贷款利息上涨，一旦月还款额大幅超过月租金，房主的压力会越来越大。
如何应对可能到来的现金流压力呢？很多人给出的答案是，将房子卖掉。
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疫情之后，我们看到的不再是月支出超过月收入多少的问题，而是月收入直接归零。只有一套两套房子的人可以扛着，扛到市场恢复为止，也许明年的这个时候学生就会纷纷回归。借款不多的人也可以抗着，反正每个月的工资尚能维持。
谁会是最先抗不住的人呢？首先是拥有大量出租房，而且大量租客撤走的人；其次是把杠杆用到极致的人，一套房子的增值用来当作购买下一套的首付，每套房子的借款利息都靠租金支撑；第三，工资是支撑投资房亏损唯一来源的人，一旦失业，支柱立刻倒塌。
如何自救？其实也很简单，卖房子。
如果资可以抵债的话，现在卖出是可以解开枷锁的。卖掉一套房子既可以降低整体借款额，降低月支出，又可以增加现金存款。这些现金可以用来降低其他房子的借款额，或者用来支付今后的月供甚至是消失的工资收入。也许负循环会渐渐回到正循环。
如果资不抵债呢？几年前很多人是靠举债冲进市场买的房子的，那个时候流行的说法是，再不买这辈子都别想再买到房子了。可是180万的房子两年就轻易掉到150万，很多人房屋贷款都有150万吧？亏钱要卖么？
当然要卖，至少不用再偿还150万的借款利息了呀，可是如果卖了房子也不够偿还银行贷款的呢？缺口靠什么弥补？存款还是RRSP？如果同时拥有几套房子，究竟是卖掉价值最高的还是卖掉借款额最高的？手上是否有现金存款可能会成为决定的关键。
那么曾经拥有固定资产上百万、上千万，但是借债也成百上千万的账面富豪们，一旦卖出资产之后，账户里还能剩下多少钱呢？
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你以为卖了房子就结束了？当然没有，还有纳税呢。50%的资本利得收入纳税？听说了没有，政府正在研究将50%提高到75%。
疫情期间，政府的负债瞬间增长，目前已经达到了870亿，而且还在不停地增长，这些赤字靠什么弥补回来？基本上是富人纳税。收入高的人，恐怕税率会继续提高，那么高资产的人自然也是富人，你们的收入也需要提高纳税。
如何多收高资产人士的税款？增加资本利得纳税应该是方法之一。当然这个政策影响的不仅仅是房地产投资者，还包括股票、基金和很多其他投资者。
这个呼声并不新鲜，去年就由NDP提出，不过并没有出现在预算案当中。现在加拿大政府财政预算吃紧，于是加税的声音再度浮现。
加拿大的资本利得税其实改变过很多次了，其算入收入的比例从1972年到1987年是50%，1988年到1989年是66又2/3，1999年到2000年是75%，之后又被降回到66又2/3，2000年10月17日开始一直到现在都保持在50%。
投资者一定要密切关注加拿大政府的税率决定，以便提前规划如何变现自己的固定资产。
股票和基金都相对比较容易，只要需要立刻就可以卖出，而且使用RRSP和TFSA账户购买的资产还不涉及资本利得收入的问题。但是房屋就不是可以立刻卖出的资产了，从挂牌上市到卖出到交割往往需要几个月的时间。
有的时候“可以将资产迅速卖出”这件事情本身就价值不菲。
资产的流动性是值钱的，不要把所有的资产都锁死在固定资产上，否则需要用钱的时候，你会不得不用钱去购买流动性。当你想要退出市场的时候，缺乏流动性可能会吃掉你的很大一部分利润。
毕竟到最后，账户里有现金才是真的有钱。