武汉首付20万 如何买3环内？刚需看完，拍手称绝！
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：坐标武汉，我和老公，年收入30个以上！婚后组合贷买一套商品房，现第二套纯投资，子弹20，低价潜力盘！求推荐
回答：子弹20买武汉，能够得上的项目基本都没有性价比。3个方案：
1.老破大的选筹逻辑，淘核心地段2005-2010年之间的老破大。通过一些方法，可以做到0首付或者微首付，再通过分割出租，运作的好基本可以实现租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放弃流动性。
150以上的老破大在武汉属于穷人买不起，富人看不上的产品，所以交易量非常小。没有充分交易的房产通常属于价格失效的产品，存在非常大的套利空间，属于底仓充足 现金流充足的职业多军首选。在一堆垃圾中找出真正有价值的项目，非常考验你的价值判断能力。这类房产属于鬼牌，投资客钟爱，不是血亏就是血赚。
2.利用你的身份，做几笔低息贷款，扩充子弹，再全款抵押入手推荐的几个洼地板块，具体选筹见知识星球内部分享。
3.老老实实去沈阳，入手单价8千的潜力盘。
提问：您好 我是刚入会的小白 武汉户口 单身 名下有一套越秀星汇云锦的住宅（贷67）现在手里有子弹100 觉得自住很小 想改善一下居住环境 想二套贷一套120以上的二手 家有老人不考虑偏远地段 目前看上了一套在同成广场143平报价185的笋盘 另一套是常码头新华书店综合楼 143平200（朋友刚买过同大小174成交）想问下这两套哪个更适合？或者有没有更好的楼盘推荐谢谢 另用去年母亲名字全款购买了一套阳光新天地（63落地租金211.35）我知道升值没有空间 当时是为了以租养贷购买 这次想自住升级 您建议是继续持有阳光新天地还是可以卖掉加上手里子弹 去买二套房呢？谢谢 另外以前不懂投资也是想着以租养贷 全款购买了一套碧桂园蜜柚loft公寓 深知不好出手 您建议是装修成分钥匙公寓还是装修成一套再出租呢？感谢
回答：你好，一个物业，最重要的不是本身的土地性质，而是最终所呈现出的结果。同成广场是普通住宅用地，但不能以正常居住的住宅眼光来分析。同成广场本身的设计，以及实际的使用，都是办公的性质。对于居住来说，基本是失去了居住的属性。
而由于物业，商业的大量分割，分散化经营，缺乏统一的管理和定位，商业的价值也没有得到很好的发挥。办公不如纯写字楼，商业不如纯商业。
这类物业，价格确实不贵，因为面积大，办公居多。低估肯定是低估，但不一定能很快修复，也不确定能修复多少。如果是考虑升值潜力，建议优先纯住宅项目。新华书店综合楼也是同理。阳光新天地和汉南的公寓建议都直接出手，置换自住和升值潜力更大的楼盘。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：你好。房姐。我位于广东省东莞市 这边的人。现在手里有100子弹。理财70w左右定期要大半年才可以拿出。去年年底开始看松山湖学区房。当时的均价3万 23。这样。因为不急。疫情后又拖了一段时间。这几天关注了松山湖的同样房子 目前价格报价5w到5万2了。半年不到翻了三分之一。你说这样的还能买的下去吗。这波东莞的房子会不会有下跌趋势。 目前还看了南城cab 对面的恒大雅苑。金域华府。都均价超过4万。和年前涨幅也是升了三分之一。问了中介为什么那么有底气。说对面有个华润万象八月底开样板间。发售价格不超过5万。这样得话。新楼盘5万。二手得还可以入手嘛。 唯一一点 万象府要查资质 摇号中签才能买房。现在心里也是很乱。本来按照去年的计划 想拿家里的自建房贷款100w 加上手里的现金 供两套好点的洋楼。现在的楼市波动那么大。买了又怕买贵了。不卖更怕以后都买不起。抓不住注意了。 最近疯狂看房 一套房子 一个星期差价几十万。 看的头昏脑胀的。都有想法看法拍房咯， 请问风险大嘛。需要交多多少的税费。急需指点迷津。东莞的房价是怎么了。
回答：你好，感谢付费！
松山湖优势是华为和环境优势，未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。松山湖长线持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。南城是东莞的房价第二梯队，一个是科技产业，一边是东莞金融产业，也是东莞重点发展的板块。
华润是溢价盘，南城二手才卖3W+。
现在建议在星球内推荐的板块淘笋，有一点必须牢记，松山湖再好，也是东莞的松山湖，对标的是东莞房价，会被周边寮步、大朗镇的房价拉低，树不会长到天上去。新手不建议碰法拍，精华主题内有科普文章，可以先学习下。
提问：美丽的房姐，关注很久了，入会四天了，感觉思想和眼界和重要，选择比努力更重要！求房姐翻盘！谢之。我快30，大专。湖北宜昌，存款60子弹，还有一套湖北宜昌100子弹房产。（相当于160万子弹用于投资房产）。介于宝宝马上要出生了，后期压力也很大，后期发展暂时还在宜昌，不考虑学区，孩子不过生活上不用什么担心，一年可赚取子弹15。更偏向于入手一套武汉房产投资用。问题一：东莞凤岗和武汉一环老破小该如何去选择？两者我这边只想选其一？（由于五一去了深圳、惠阳、东莞凤岗，苦于深户落不了和买不起房，但是介于粤港澳大湾区的发展，所以看了凤岗115万的100平，98年镇中老破小。）问题二：武汉的市场我们更偏向于一环内老破小的,而不是光谷关山大道附近。所以重点看了江汉区和江岸区老破小（地铁两房，非顶楼），130子弹上下，其思想在与长期持有和租金回报，还有20年后拆迁换新房。不知思路可否？（看过您老破小的破圈方法，但是我这边头脑笨拙学不能一用）一环内的老破小该如何选？另外，我这边想贷款买入，父母这边想法是一次性付清。那个会更好？如果贷款，更长年限的等额本息好些还是等额本金？问题三：如果更偏向于武汉市场，有没有更好的投资方案？比方说，搞两套，三环外二手房（新房有点介意在于期房、开发商跑了和毛呸）和城中老破小房。介于对武汉不熟悉，三环外更适合哪里看呢？
回答：你好，感谢付费！
子弹100，建议优先考虑一线城市，广州破限购很简单。如果广州破不了限购，建议买武汉。我们买老破小，其实完整的说法应该是一线城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定（前提不溢价）。更精准一点，能买老破小的城市只有北京和广州。
你得分清城市间楼市的阶段，现阶段大部分一线、强二线是两个极端，要么一手比二手贵30%＋，要么一手被限价比二手便宜15%+。二线新房多，市区老破小面临的是郊区新房而不是次新房的竞争，品质差距更大；且二线市区并没有那么完美的配套，和郊区的内在价值差异没一线那么大。
所以二线的市区老破小、老破大相对更不受待见一些。阶段不同打法不同，要学会利用阶段优势，为何非要教条主义买二手老破小？不要全款买房，30年等额本息是最佳答案。大开发商一般不会存在烂尾和跑路的风险，子弹160，可以入手2套。我们的选筹优先三环内，三环外人口聚集度太低。
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提问：房姐好 坐标深圳南山 请问自住加投资宝能太古城南区的小户型40-50的户型值得入手吗？什么价位比较合适？附近还有其他的小户型楼盘推荐吗？多谢！
回答：你好，感谢付费！太古城南深圳湾入门盘，投资也是不错的。学校成绩还需要等待，学位不是很紧张，基本租的房子都能上深圳湾学校，这里都是基本是富人聚集地。现在的价格不太建议入手。
可以关注星球内推荐的楼盘。
提问：房姐你好，目前在深圳有几个意向的盘，蛇口的万科蛇口公馆，蛇口的临海揽山，前海自贸区的佳兆业城市广场，南山中心区的学林雅苑；从长期持有的自住角度来看，买哪个小区更好？
回答：你好，感谢付费！
万科蛇口公馆的短板在于学位和周围环境。暂时应该没有暴击的可能性，跑平没问题。
临海揽山位置还可以，背山靠海。山顶住宅且位置还不错，属于稀缺产品，价格不便宜，自住很好，但是新世界的盘，溢价太多，很少看到能跑赢大盘的。
佳兆业城市广场，优点是前海，缺点是前海尽头，周边稍微乱了一点，学位差一点，码头工人偏多。不过佳兆业前海广场住宅是个很确定性的选择。
我个人的投资打法是看重“总价”，同样总价如果一个盘的功能多、学区好、有花园有品质，那大概率胜出。这几个盘中自住优先临海揽山，投资优先佳兆业城市广场。
提问：房姐好，目前定居武汉，武汉4套，手上子弹¥180-¥200，考虑投资广州，目前正在落户中，8月份可以完成落户。请问剑桥郡佰利山和万科城市花园，应该选哪个好一点？面积应该选多大的？
回答：你好，剑桥郡佰利山是我见过价格最硬挺的组团了，原因：绝对次新、地铁正上盖、雅居乐物业、大学城师生购买力，好元素都集齐了。但是笋盘非常难淘。优先带主套的佰利山118平如果偏向投资的话，买老黄埔也不错，毕竟价格偏低一些。选择面积大的，单价低的。
提问：房姐，您好，纯投资您一般是考虑长线还是短线啊！一年持有多长时间，是经常反复买卖，还是持续持有？是等交房后涨价卖出还是再装修出租收租金？
回答：房产投资都是玩长线，一般10年左右。时间短了收益太少。只要把筹选好，就不管了等着涨。比如沈阳这种还没有启动的城市，适合短线，基本3-5年就可以出手了。
但是强二线城市比如武汉，如果选筹选的好，持有10年是没问题的。具体什么时候卖，得情况，会有卖出评级对比，比如要啃一套次新，但是没有资金了，我会把房龄老的房子出货一套，然后再裂变出2套。
第一套房买对了，才能房产裂变：1套变2套，2套变4套。
提问：房姐，如何办理无息贷款？
回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。
提问：房姐你好请问厦门户口，手上子弹70多，想问是投资基金好还是房子呢？请问武汉的合适吗？
回答：你好，就这你的这个问题，聊聊股票基金和房子，谁的回报率更高。先说结论：房子收益一定大于基金。
原因有三：
1.房子有低利率长年限的杠杆可以对通胀套利，所以股市的收益还是比不上的。
2.房子是普涨，股票公募基金不是普涨。
3.专业股票投资人投资的股票涨幅能做到高于房产涨幅，但综合收益未必更高，原因是杠杆的比例和成本。比较收益的基础概率，一二线城市房产远远大于股票。普通人违反贝叶斯定理做事通常都没啥好下场。美国情况不同，大农村土地敞开供应，真正稀缺值钱的房地产只在少数几个大城市。美元霸权输出通胀，股票市场割韭菜指数也略低，几种因素结合，美国人更喜欢买股票也就不奇怪了。
适合大众投资的品种...... 如果追求极度流动性，股票可以。但不是自己研究个股。而是买场内宽基指数基金（ETF）。比较难超过8%。绝大多数年景是跑输通胀。但长期看，至少不会产生亏损。
主要面对被“投资理念”洗脑的人群。凭运气赚的钱最终凭智力输回去。
做好资产配置，大仓位一定是放在一二线城市，剩余零散子弹可以试试基金，小赌怡情。
提问：你好，小白一枚，目前我与老公在深圳工作，两人都入了深户，年收入50左右，后期会慢慢增加。在成都高新大源有一套万科精装小3房，品质不错。娃现在3岁半，面临要上学的问题了。成都的房子挂着出售可能就200，还完贷款手里子弹也就这么多，纠结是否要留在深圳。毕竟深圳只能首付五成，400左右买也不怎么好，回成都又没任何人脉资源。
回答：你好，留深圳，享受一线城市的红利，房产和工资增值潜力都会比成都强很多。你的问题，无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题。当然是奋斗！人不奋斗，和咸鱼有什么区别？
以前分析过很多次：命运的分叉路摆在你面前，有两条路让你选，选了就回不去了。一种是在大城市活。留在深圳，意味着未来几年将会过非常苦的日子，工资全额偿还贷款，日常生活开销靠家里接济。如果家里不能接济，下班去开滴滴也是一种出路，一切享乐和你无缘。
另一种是回成都，享受舒适人生。房子自然不是问题，10万收入在成都算是丰盈，按部就班。妥妥的easy模式。只是你的后代可能要重复你的老路，再次选择要去大城市还是留在成都。
你会在成都给孩子最好的教育，提供最好的环境，结果就是希望他能成龙成凤，然后继续去大城市读985 211，进入北上广深的世界500强。他们会继续走你现在认为非常难的路，你当年的纠结 困惑，会在他们身上重演一遍。
可笑的是，这条路其实是你现在已经帮他安排好的，但是他们还以为是自己选择的。到20年后，阶级固化，你的孩子想在北上广深留下来，只会越来越难。中国的城市化进程是不可逆的，浩浩荡荡，滚滚洪流。你可以选择安逸的人生，但这是把属于你这一代的历史责任，留给了下一代，让下一代再来走进城的老路。来到大城市，就使出浑身解数，拼了最后一口气留下来，千万不要回小城市。留下来就是胜利。
既然有了深圳户口，那就直接在深圳上车。深圳很多方式可以操作成首付3成，详见知识星球内部分享。
深圳子弹200买房不难，回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：万能的房姐，您好！！！王家湾十里铺一带纽宾凯繁华里，在十里铺地铁站建一个24层的纽宾凯五星级酒店，从地铁站可以直接去酒店。分小户卖40年产权，签包租合同8年，2021年1开始返租，租金年收益是房价的6%。比起市面的租金收益高些。但如果酒店没有预期收益，肯定也没有6%。户型有50，70，90，100平，房价1.7万。感觉是开发商卖出去回笼资金，然后盈利了返租金给业主。第一，如果买，会有哪些坑？第二，其中90平这种公摊35%，值不值得，第三，如果不值得，汉阳这边有没有什么可推荐的。
回答：开发商每年给你返5-8%，连续返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？
很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。
提问：房姐，在沈阳，雅居乐这个楼盘为什么涨幅远远超过平均涨幅？这个楼盘涨幅这么好的底层规律是什么？沈阳又为什么能涨这么多呢？
回答：投资要的是确定性，牌桌底下已经勾兑完成。
从16年底开始深入考察沈阳，只有整个城市被低估，才有黄金可以捡。不止雅居乐，星球内推荐的楼盘都是提前与开发商和国土部门沟通确认过，未来土拍价格确定翻翻，新房售价涨幅已经报批通过。
然而，16-17年开发商站大街上喊：我的房子铁定涨价，买了铁定赚钱。本地人一个也没有信的，连开发商内部基层员工也觉得领导在割韭菜。
作为投资大客户，只有楼市启动初期，才可以坐下来和开发商对等沟通，一家一家确认信息，慢慢甄别细致调研。
沈阳纯投资需要考虑三重宏观因素与三重微观因素，宏观：第一，城市是否有投资价值。人口、资金净流入水平是否高，土地供应量大小，二手存量房多少。
第二，片区是否有投资价值。片区是否有政策加持、地铁加持、商业配套加持、学区加持，政府与企业的【实际资金投入力度】、【实际人口导流力度】是否充足。沈阳特点是ZC天花乱坠，落地效果很一般。不要看他怎么说，要看他怎么做，钱真正砸在哪里。
第三，投资项目的潜力。投资第一大忌，只买自己喜欢的楼盘。你喜欢的楼盘大多配套成熟、小区绿化物业完善，或者像万科这种精准收割中产阶级的开发商，卖家已经把五年的投资收益吃掉了。三重微观因素有空再讲。投资要买现在一片荒芜、被市场低估，未来可能一飞冲天的标的。
沈阳过去3年，每年保持30%的涨幅，原因还是单价太低了，未来还会继续上涨。
提问：30岁才转行写代码(前端)，现在两年了，但是基本上算下来实际只有一年的工作经验，现在处于待业中，不敢找工作，因为年龄偏大，和刚毕业一两年经验的比没有任何竞争力。三十多了，技术还处于初级阶段。怕公司不会要年龄大，技术又菜的。不知道何去何从，忘房姐指点一二。多谢
回答：赢家是把精力用在球场上的人，不是把眼睛盯在计分板上的人。人生能否有成就的真正门槛在于，集中所有精力和资源，数十年如一日积累优势，你欠缺的只有对自己人生的自负盈亏。当你真正面对人生孤旅，一切性格中的怯懦，软弱，逃避，自欺欺人，都会在这时候被无限放大，唯有自律自愈自燃。公道人间惟白发，贵人头上不会饶。
我是天生被火吸引。所以我认为，那是你的一个特点，在你的DNA里。
提问：房姐，你好！问一个不关于房产的问题，今年32岁，待产在家，学历不高，生完孩子未来的职业规划，包括人生规划是什么？您能给点意见吗？总觉得还有很多梦想没有完成，不甘心当一个少妇，未来只能相夫教子，您能说说吗？
回答：怎样才算是优质父母？
1，父母做小生意的背景，例如小饭馆，小药房，定制塑钢门窗，尽可能目光长远一些，做一个可以传承的生意。
2，父母都是手艺人的，例如医生教师律师作家记者工艺美术大师等，尽可能自立门户，争取交下去一个完整的事业架构，子女也能参与。
3，父母是大单位的，尽可能要会做人，留点人情，给子女铺个路。
4，父母是打工的，尽可能学好技术。看看孩子能不能接手？除了大城市的985211，学历真的不重要，没人因为你读过一个山沟沟的二本学院，会对你高看一眼。我认识一个民企的鞋模师傅，年薪三四十万，老板看到他都要先发烟，生怕他跑了。子女也做这个。其他人想偷技，门都没有。
5，父母是纯屌丝，那就锻炼身体，不要吃喝嫖赌抽，今后婆婆去给儿媳带娃，公公买菜做饭，让孩子尽可能有时间逆袭！儿媳妇不要跑了。
6，父母啥也不会，还好吃懒做噶姘头，那就多喝点，多抽点，多搞点，争取早点了了算了。
你现在的能做的事情，都是你近5-10年经验累计出来的，如果以前的职业规划一塌糊涂，建议找一个天花板高的行业，从0开始。
最好去大城市，为了下一代创造一个更高的起点，更好的环境。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。