我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球
提问：美丽的房姐，急急急！我想再向您咨询下汉阳琴台大道上面的融创武汉1890，万科翡翠，保利望江台这几个楼盘哪个更好？该地段有投资价值么？融创现在单价23500元，万科翡翠2万，保利望江台前期剩余的房子是17700元，哪个楼盘更好？这个地方跟白沙洲万科城市之光，铂公馆相比，哪个更有投资价值？谢谢！急急急！
回答：你好，感谢付费！
投资我们不推荐CEO盘的，买入溢价太多，留给我们的利润就少了，回报率不如刚需盘。
武汉的CEO盘如何选择？核心地段，江景，学区(真伪名校)，物业 品牌，产品力，板块增量，流动性，市场预期等因素必须同时满足3个以上的条件，才能考虑。所以保利 万科 融创这几个盘，都属于自住还行，投资一般的盘。
白沙洲这类板块，没有产业，定位睡城，也只能买低价刚需盘，控制单价。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，您好！急要您的专业指导！本人投资小白，坐标珠海，想投资房产，之前已提问，一直犹豫还没下手，近期投资股票有点亏损，现在很焦虑，不知如何令资产保值，最终还是想买房。您之前建议入手GZ，困于无房票，现只想在珠海买，现有250个，两张房票，一张本人二套房票，一张母亲接力贷票，现有几个方案：1、本人房票只买香洲主城区一手总价约500左右新房，二年后交楼。2、本人房票买香洲主城区二手20年房龄总价约360左右120平三房学区房，租金抵部分房贷，约3500。3、本人房票买高新区一手总价约360左右100平三房，无学区，海景房，二年后交楼。4、用母亲名接力贷买高新区一手总价约250左右100平三房，二年后交楼。5、用母亲名接力贷买香洲主城区二手20年房龄总价约250左右100平三房学区房，租金抵部分房贷，约2500。请房姐帮忙分析哪种组合最优？2+4好，还是2+5或3+5好？不知今年是否是最佳的买房时机，是否要尽快入手？您之前说，惠州应该买适合惠州本地人住的地方，不知珠海的情况是否和惠州一样，也是要买适合本地人住的地方，珠海不限购区一手天量供应。回答：你好，感谢付费！非常能理解你的焦虑，粤港澳大湾区，我们推荐的城市里，深圳横盘，东莞溢价，接下来还能买哪里？临深城市：东莞、惠州广州、中山、珠海星球以前分析过，惠州：天量供应，万年洼地，易横难涨；中山：城市基本面太弱，深中通道后再无利好。剩下的只有好像广州和珠海了。珠海价格和广州差距太小，广州更需要补涨。所以能买广州就别买珠海。横琴：规划好，前景好，新盘价格虚高，二手无人接盘，租售比极低。
唐家：全国大V手拉手炒作，主推养老海景房
金湾：航空新城过度炒作，新盘价格虚高
斗门：新盘天量供应，配套差，便宜并不是投资首先考虑的因素。
珠海的房价，其实从价格数字上来看，已经很高了，不论是自贸区横琴，还是香洲，甚至稍远一点的斗门、金门，其实价格比较贵，如果中长期来看，回报率不如广州。
自用可以考虑用老人票入手一套香洲主城区学区房，剩余子弹买广州吧。
提问：房姐美女好:我是新人，很庆幸有机会遇见你。很焦虑，希望能得到你的帮助。我家现在武汉江夏金地湖山境为儿子购买了一套132的住房140万左右。2017年买的19年交房的。月贷3000，不好出租空置中。现儿子在广州打工，月收入1万。我们在四线城市。儿子想考虑在广州工作生活。我们想把武汉的这个房子卖掉再换一个，不知道是在武汉还是在广州考虑？我们个人的想法是把现在的房，换到武汉有投资价值的地方买个小房。或是考虑到广州买房，希望房姐能给个更合适的方案，谢谢！
回答：你好，广州1500万+的常住人口，2500万的实际人口，每年人口继续导入50万，土地资源不缺，粤港澳大湾区政策不缺，自由市场经济活力不缺，产业不缺，民间富裕购买力强。从哪一点看，广州的资产质量都比武汉要强。大单优先原则，如果子弹充足100 以上，建议优先考虑广州。广州买完再考虑武汉。提问：房姐，中海万松九里和万科御玺滨江选哪个？麻烦详细分析，送您大红包。中海万松九里这里是武汉最早的富人区，自 2005 年开始，武汉西北湖一带的楼盘，开始成为武汉豪宅的代名词。背靠金融一条街，汉口绝对核心湖景，国贸中山公园武广近在咫尺，拥有武汉最顶尖的白领群体，西北湖一时风头无两。当时入住西北湖就意味着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。但是中海附近有大量的老破小，居住环境不佳。最近几年二七滨江的热度超越了西北湖，成为武汉豪宅区的代名词，万科御玺滨江环线位置不错，板块新，统一规划利好多，虽然价格偏高，但短期内二七滨江会继续保持热度，居住环境也比中海好不少。提问：亲爱的房姐您好，现在结婚三年，在没办法破限购的只考虑接力贷买增城得情況下，总价最高不超过210，大三房(老公觉得90平方三房太挤)，以后父母小孩同住，偶尔跑深圳。看了新塘和增城广场大部分盘，基本是17年的价格。白江地铁口有垃圾站不考虑，沙村地铁口环境不喜欢，价格也高，品秀星图很多人推荐，超预算太多买不起。现在在如下纠结：1-新塘丰泰城市公馆118三房，房间大户型，离附近旧商圈500米，1.5公里地铁，公交接驳，小区六栋规模小，很喜欢两梯三户，周围城中村，新塘镇政府1公里。2-增城合汇中央广场96三房，地铁700米，荔城位置最好的楼盘，租金也比新塘高一千块，喜欢楼盘周边的环境，但是距离市中心远，现在二手挂盘有2.5万的，如果2.1-2.2能拿下来。缺点是朝向城中村的，面向广场的无货，真正上去感觉噪音有点大。曾经卖三万3.新塘顺欣花园三期新房，一二期淹水，价格也两万出头，在卖三期，在新塘新区会不会升值空间更大，发展更好3-4年后可能自住，也兼顾投资，从升值角度看，选哪个更好呢?主要在丰泰和合汇中央广场纠结2017年在罗湖国贸买了住宅占名额的小公寓，一直没升值，同期南山的几乎涨了一倍，现在罗湖房子放租基本抵月供。第二套怕再选错，该怎么选，是鸡头还是凤尾，求详细解答，刚需没太多钱，住一家子四口，感谢！！！我倾向二手，一手主要吃了开发商的溢价，没有杠杠，而且交房，拿证，限售要等，一下4-5年没了，二手的话灵活很多，买了可以直接拿来用了，遇到行情想高位抛出很方便，而且可以运用杠杠做低首付。这点对于投资来说很友好。沙村一带输给新塘跟白江一带，白江地铁口可以考虑东方名都，品质一直是标杆，价格也耐抗。新塘3万＋，连朱村都2.2万＋，但价格已经透支了。最后多问一句，为什么不考虑市区？广州破限购很简单。目前而言，增城一带其实是在放血，星球内推荐楼盘的涨幅稳过增城很多。投资角度，建议卖掉罗湖公寓，加大资金入手黄埔。长远看深圳价值大于广州，短期看 广州买入时间点优于深圳。提问：房姐你好，上次你回答说自住装修找个体装修队，请具体指点一下，1，个体装修队怎么找，2，你说装修工艺和材料自己多上心，但是自己装修外行怎么办？回答：如果你有过管理采购人员的经历，就会明白：“防止吃差价”是没有意义的无效目标。从过程和结果的角度，都无法实现。也完全没有必要去追求。装修行业不成文的惯例就是这样，装修队帮你买材料一定有差价，否则结算时管理费就要多收你的。这是行业的客观现实，形成这种现实一定有背后的客观原因，绝对不能用从业者素质低人品差简单一刀切地解释。高品质的项目管理工作其实费心费神，也需要优秀人才来做；手艺好的工人要价也会更高。但大多数消费者不理解这些，总希望装修报价单上的“管理费”越低越好，甚至不少人希望“管理费”是零，质疑这是巧立名目乱收费。人工费也认为应该是行业统一标准，别人收400一天你就也应该是400，高了就是割韭菜乱收费。在这样的市场环境中，装修队们怎能不想方设法迎合客户的心态，在报价单上把管理费和人工费的数字压到最低，显得好看，增加客户选中他的几率？而至于各类装修建材，价格毕竟没有那么透明，稍微变换几种型号，价格就会差很多，客户根本搞不清楚。在建材上偷工减料吃差价，是顺理成章的选择。最好的装修施工实践，是找到专业、靠谱的装修队，然后把材料、管理费、人工费坦诚透明地谈定，然后专业的事交给专业的人去做。如果希望多了解材料知识，就和设计师一起去买。这样做，最后价格不一定是最便宜的，但可以确保是真材实料，品质结果是最好的，性价比是最高的。一个完整的装修服务团队，一定是有设计师的。在普通家装中，坦白讲，不建议弄得太复杂，应该追求尽量少的系统、元素，能简单就简单，这样既省钱又环保，还降低设计和施工难度，装修队在执行时不容易出错。因此，设计可以由业主提出意向的整体风格和硬软装效果，设计师主要负责量房、出平面图和3D效果图，买材料、跟进项目进度、及时监理和验收。同理，如果低估设计师的价值、克扣其报酬，这些自然也会被反映在材料差价中。我们多军都是口口相传，介绍的靠谱施工队。而且他们真的不缺活，不需要给他介绍活。我们自己不住的情况下，给别人出租，100平，5万块就够了。如果自己住30万+最起码的。提问：房姐，读研三年，用学校户口买了两套神盘，但是也浪费了许多时间，导致研究生延迟毕业一年。感觉很压抑，不知道以后找工作影响如何。特来求指导！回答：恭喜，你已经超过99%的研究生同龄人。认清什么是最重要的事情。读了这么多年书，不是为了当一个高级打工者。如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。深圳落户去工作生活没错，可以享受大都市产业红利，房产买了跑平通胀，赌国运。正常国家发展轨迹都类似，八九十年代吃饱饭是第一刚需，生产饲料的刘永好家族首富；家电零售需求在90年代崛起，2005时代是国美黄光裕天下；新世纪开始的改善居住需求把房地产行业推向2013年的巅峰；发掘需求、制造需求、满足需求、引领需求，给一代一代人造梦，提供一代人身份认同标签产品，商者无域大道相通。回答：这段时间接触的咨询和问题，相对更加小白，往往是第一次接触买房，对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。所以讲一讲这个话题，尽可能直白。因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；从12%一年，变成36%一年。没有任何一个投资产品，具备36%的稳定收益。工资，是现金流，是赚钱的手段。现金，是生产工具，而不是生活资料 买房少贷款，才是风险更大的选择。一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。而你的现金流，也会受到更沉重的压力。第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。提问：房姐，未来贫富之间教育不平等是否通过补习班锻炼刷题能力保证分数(高考硬实力)+腾出时间培养小孩兴趣及提早接触社会开拓眼界(素质软实力)来实现的和富人硬碰硬比财力、比人脉、比资源、比见识，是当下中产在子女教育上犯的最明显大错误——对富人的简单拙劣模仿，趋之若鹜那些所谓优质民办双语学校，热衷爬藤牛剑、寒暑假游学camp，乐器高球马术。——这些努力注定是白费的，毫无产出比可言，没有任何前途。恰恰相反，穷人脱颖而出的唯一机会，就是把所有富人讲面子排场贵族礼仪的时间和资源，全部节省下来，投入到真正关键的重要知识和技能上，所谓好钢用在刀刃。提问：房姐好，先简单说下情况，我是女生，本科毕业农村户口名下无房；男朋友本科毕业已落户到天津，名下有一天津贷款房，在机场附近房价没怎么涨；我们俩都在北京工作，今年打算结婚，但婚前想用掉我的首房首贷买一个投资房，首付能凑30-50；然后他明年北京的社保就缴满5年就有购房资格了，到时候能再凑出100+买个小刚需自住+投资，我们俩年收入在100左右关于投资房，想知道：1.如何判断一个房子是不是值得投资？比如，城市，人口，国家政策，地段等这些因素要怎么去做比较，或者需要了解哪些其他的信息？2.之前看您知乎回答，这个资金量您好像比较推荐重庆，成都和武汉，我们这个情况您更推荐哪个城市哪个地区呢？为什么会这么推荐呢？（小白想了解一下思路）3.如果去买直接联系链家的中介就可以吗？有什么需要注意的吗？4.作为投资的话涨到多少出手会比较好另外就是，我们两个的资金这么分配是否是最优的，房姐还有更好的建议吗？感谢房姐指点迷津～在哪里买房，到哪里工作，本质是押宝一个城市未来20年的发展前景。只有选对城市，未来才能享受城市发展红利，带你一起腾飞。从以下几个维度综合分析：1.产业基础。产业基础决定了一个城市的财富创造能力，第三产业+工业是最好的产业结构。2.交通。铁路网络将改变第三次城市格局，是城市发展的基础，要想富先修路。3.人口，人口体量的大小决定了城市消费潜力，只要人口基数足够，就有无数的商业机会和购买力。同时要关注城市的人口结构，老龄化问题日益严重，只有年轻人才能不断的为城市造血4.教育资源+科研能力。好的教育资源可以吸纳更多的青年人才，影响城市的研发科技含量，为城市发展高附加值产业提供人力基础。5.城市政治地位，政治地位影响城市能获取的国家资源扶持6.土地面积，土地面积决定了城市未来的发展空间会不会受限制。7.政府负债率。负债率高的城市，未来发展会遇到困境，公共资源的建设受阻。重庆，成都，武汉这几个城市基本面都没有问题，决定是否能建仓的是价格。这2个城市明显被低估。在我还是房产小白的时候，买房都依靠链家，在北京链家的品牌宣传和市场占有率排名第一。链家的全套安心承诺，房源质量比同行高一点，让用户安心。当链家提升到3%之后，各大品牌纷纷跟进。我能感受到链家在它能做到的要素范畴内，服务品质有实质的提升，同时也给予了经纪人更高的单套房回报预期，拔高了整个行业的人才门槛。但是当我真正开始研究房子的时候，发现链家仅适合小白，中介费极高，不承担任何风险，光明正大抢钱。首先你要明白，什么才是好的中介？这个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单。买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介。武汉，成都，重庆这3个城市投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。提问：房姐好，请你帮忙把有恒产者有恒心这句话更深层次的解读一下 谢谢回答：人的创造力远远胜过牛马，强迫他人做牛做马，在大概率上不如放任他们做人来得更加有利。同时，塔尖想要安心享福，就必须从规则上避免穷人暴民揭竿。一个有理性的ZF都不会愿意自己的治下有很多随时可以铤而走险的无产者。 奴隶制和血汗工厂的消亡并非不道德，而是不经济。人人有恒产的满足感，铸就家国的想象共同体，才是效率最高的。理解价值的主观性，理解信仰的商品属性，是破茧成年之路。提问：房姐，请教下，您经常提到的老人票到底应该怎么用呢？回答：买入角度谈老人票的运用最近经常有朋友咨询老人票的用法，简单粗暴的科普一下现在越来越多家庭把老人票逐步使用，无他原因，家庭购房资格太稀缺了，现在不尽早用掉，指不定日后更麻烦从使用顺序来看，建议先把自己的主力购房资格用掉，再考虑老人票。毕竟年轻人，有更好的未来性，可以从银行借更多的钱从投资强度来看，老人票比较适合买入家庭资产配置里头偏小型中型的物业。简单来说，家庭资产配置中的重量级房子还是年轻人自己来装着，小舢板可以让老人票装着从信贷角度来看，现在银行政策允许的住房贷款的年龄上限，是70岁，如果老人是55岁以下，还可以按揭15年。按照贷300万，15年，基准利率上浮10%，月供在1.6万左右如果大于55岁，为了更久的贷款年限，可以考虑接力贷产品，但悲催的是当前可以做接力贷产品的银行并不多，老人家不超过65岁，可以申请子女作为共借人（或担保人）的接力贷，贷款年限最多不超过30年，贷款利率一般是基准利率上浮20%。老人票最好不建议用全款再抵押的形式买入。因为买入后，父母的房子，用子女的名义抵押贷款出来，不太好做的，对这种属于第三方抵押借贷的贷款方式政策始终是不太支持的，做起来往往费用高，贷出成数低提问：新人首问：坐标武汉。夫妻双方38岁，有一5岁儿子。自住一套93平还建房（没有办证，房查无）。去年SFSD购入城开.云悦邸，145平，单价含精装1.7w，公积金贷款70（公积金每月双方合计进账5k），商贷70w。请问：1.公积金账户中有余额40w，能否提出来.?还是只能偿还商业贷款？2. 目前手里子弹40w，家庭年收入35w，可以用女方弟弟开发一张SFSD的房票。从投资角度，正在看融创御央首府，请问是否合适，或则有其他推荐3.从小孩教育角度考虑，后湖片区学校资源一般，尤其是初高中。请问此次投资能否兼顾到小孩读书问题？另外，武汉民办和私立的初高中越来越多，以后会不会成为教育的一种趋势，是否意味着社会阶层的固化越来越早，您这边怎么看待这个问题，是否推荐上此类学校，望不吝赐教。2.融创御央首府自住还不错，投资回报率不如1W+的刚需盘。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。3.武汉目前好的教育资源都集中在武昌区和江岸区。单纯考虑学位，可以入手一套top5的学区房。“义务教育仍然公办”这个这个大前提下，最好的疏导方式不是统筹到其他学校，也不是多校划片，因为会造成很大的家长端矛盾和抗拒。而是“学区化”、“集团化”。学区化，是指让板块内一般的学校和好学校结对子，由好学校带动一般学校的提升，从而缩小不同学校间教育水平的差距，实现“家门口的好学校”。集团化，是指名校在各地开设分校、托管校，扩散其优质教育资源。无论哪一种，都会缓慢稀释当前优质学区的价值。但因为优质学区本身也存在马太效应，对冲了这种稀释的效果，所以这显然是一种长效机制，需要足够长的时间来发挥作用。教育资源供需矛盾越大，改革的动力就越大，变化发生的速度一般来说也就越大。小孩能力强+有经济实力，可以不考虑学区，直接考私立。提问：房姐啊，如果我保利心语能抵押200万，到北京买朝阳。200万的抵押贷款，一个月要还一万多，压力太大，还不起啊！！！回答：200万拿出100-150万，全款抵押买一套400左右的上车盘。剩余子弹用来还月供。新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。月供的归还方法，按照顺序如下：1.房屋租金 2.工资收入 3.其他经营性收入 4.现金 5.信用贷 6.信用卡 7.找父母借钱 8.找同学借钱 9.截断再抵押 10.卖掉一套流动性不好的房子 11.卖掉一套流动性好的房子提问：房姐您好！总是能听到要征收房产税的消息，对此，房姐怎么看？回答：很多人认为房价要跌，理由房产税就要开征了。实际上，任何有点经济学常识的朋友都知道这个逻辑很荒谬，站不住脚。关于这个税，我们的观点是：不过于担心；不过于强调。这个税的施行，首先面临诸多需要解决的问题：1.这个税如果要施行，必然需要立法，而针对个人产权的征税，与当前宪法相冲突；2.如果通过立法施行这个税，从草稿到公布，中间需要大概3-5年的时间；3.不同城市之间的差异巨大，不同家庭和地区的房价，经济情况差异不允许这个税变成「一刀切」的条款，必然成为地方化的制度设计。4.最重要的一点，是这个税面临的经济问题：人的任何行为，都要符合经济的规律，即使是税收也不例外；是否要收税，怎样收税，背后是对投入和产出的衡量；而税收越严格，征收的成本就会越大。上世纪五十年代，美国的最高税率曾经一度高达90%；结果是，征收超过一半的时候，就开始收不上来了。很多人为了躲避高额税费，干脆就选择不工作了。为什么我国取消农业税，因为农业税的征收成本极高，北京征收8000万的农业税，直接的征收的成本就高达6000万，这个数字没有计算中间的人员牺牲成本。根据上海的情况，这个税目前仍然是一笔亏本的生意，在经济层面上，仍然面临诸多的困难。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
