终于出手了！严查经营贷，深圳房价会腰斩吗？

提问：房姐，您好，你对深圳这波传言的调控怎么看？目前刚过户的房产和公司还能做抵押贷吗？

回答：深圳不是传言，已经开启2波调控了，第一波是学位改革，第二波是严查jyd。现在深圳各大银行对jyd有所收紧，特别是需要开对公户的产品，非常严格。

要办jyd的，如果非实际经营，建议不办需要开对公户的产品。央行对所有企业主，公司有基本户的挨个电核，严查企业对公户，银行打来的电话要及时接听，否则会被央行锁定，冻结对公账户。

是真实经营，资金用途做好就没有太大问题。

提问：睿智的房姐：我在安徽的一个四线城市，婚前商贷购买一套住房，卖掉后，与老婆共同公积金买了一套房子，现在正在卖房中，卖后手上资金60万左右。年收入20万左右问题：1、想在在合肥购房，算不算首套房，首付是不是需要4层。2、如果4层首付的话，我看了一下只能购买新校区少荃湖板块了，这个板块怎么样！3、还有没有其他方法降低首付！

回答：你好，合肥是后起之秀，之前两个合肥大boss才是发动机，一年给合肥搞了5000亿资金，未来看不到这种大规模固投机会了。地理位置也算不错，虽然可以吸安徽的血，但是近几年人才、人口流失严重，对合肥来说算是挑战。选对城市、选对区域土地财政、疯狂基建，导致几乎所有的二线城市这几年疯狂的造城，这之中不乏有许多值得投资的城市。合肥的热点片区之一滨湖新区(其他为高新区、政务区)二手供应量是相当惊人的，特别是滨湖三，很多小区的挂盘量达到100多套，再加上一手的供应，整个片区基本很难有效的量价齐升，这个小阳春，合肥恐怕要错过了，总结滨湖挂盘量高的原因如下:1.滨湖区开发时间只有十年，全部净地上市，是合肥市土地供应主战场；

2.距离核心区较远，本身是个睡城，一般企业不愿进驻这里的写字楼，因为业务无法涵盖全城；

3金融中心本质上也只是呼叫中心，没有高端就业人口，也没有政务区的区位优势。所以，从投资角度，我更建议关注产城融合、供应量不高的高新区。

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提问：新人首问：一直潜水，发现房姐多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲

回答：房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。

本质就是：做减法。

扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。

提问：终极难题啊，望美丽动人的房姐赐教！！背景父亲深户，惠州十里银滩一套有贷母亲非深，仅有深圳西丽一套待拆小产权大姐深户，无法无贷，收入相当二姐深户，有房有贷（四套）与他人合伙本人深户，无房无贷，税后收入2w，剩余1w-1.2w目前，有500资金，父母留200，拿出300利用。方案1.300分散给姐弟，利用本人最近意向罗湖水贝泊林花园小区，40+平，总价270，可租5500大姐想购入其它房产，合计子弹150.方案2母亲，全款买入入户深圳，以后孩子读书可用学位，保值扛通胀方案3母亲300购入其它房产，姐弟合供2w5的样子，但是母亲又没深户？请问房姐怎么利用这些资金？？？

回答：你好，倾向方案1深圳的好学校一般都是父母的房产积分才有机会读书，不紧张的学校教育质量不是特别好。以后考虑孩子上学，还要过户给子女们，很麻烦的。

1.惠州十里银滩自住不错，投资属于巨坑，建议出手。西丽小产权如果近期有拆迁计划可以保留，如果拆迁周期未定建议出手。若2套房产都出手，入手一套深圳的上车盘，落户+投资。

2.这300万你们姐弟3人，你们1人100万好了。另外你可以找父母拆借50万，增加首付(或者适当加大杠杆)，扩大选筹范围，入手总价400万左右的标的。

3.泊林花园2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，如果你的生活半径在罗湖 可以入手，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。

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提问：底层带花园，或者顶楼复式房，属于有改造空间的房子吗？投资房产路数各有千秋，这个方案好不好走？武汉市场这种房子流动性怎么样？

回答：顶层复式和底层带花园是鬼牌。属于逆向思维的小众产品。

收益性：优良流动性：中差风险性：优良金融属性：优良

标的大，流动性缺损，所以不适合绝大多数人，仅适合资产雄厚、现金流充足的特定人群。如果装了电梯，运气爆棚，马上暴击。

选筹需要满足以下几个条件：

1. 低于周边同类型小区；

2. 要低于小区的绝大部分户型；

3. 相比价格在8.5折以下。

4. 市中心，不能在郊区

5. 面积在144平以内

鬼牌适合6套以上的老手。

不适合新手，因为大概率在持有期间（5年内）没有主升浪和赚钱效应，利息和月供成本高，打击信心。

提问：房姐你好！这次深圳经营贷的事件，对房价有大的影响吗？

回答：这次政策主要是针对炒房客的，政策层层加码，不排除接下来还会出更强硬的政策。政策出台是为了抑制房价过快上涨，但也不能让房价跌。

如果是刚需客，淘笋入。投资客观望为主，或者切换城市，短期内北上广是更好的选择。

长远看深圳依然是值得投资的城市。

提问：智慧的房姐，你好！想在武汉买一套房子作为投资，手头大概70万，我没有武汉的户口。 请问房姐，买那里的房子比较有发展潜力和升值空间？阳逻的华发中城中央公园和宝业星毓府值得入手嘛？在武汉买房哪里有升值空间？谢谢房姐！

回答：你好，阳逻没有投资价值。ZF卖地+开发商疯狂操作才导致了新盘价格节节攀升。为什么阳逻规划了万达 地铁，还是不推荐？

武汉的阳逻开发区距离武汉主城30多公里，与主城区割裂，现在已经卖到9000多。阳逻的逻辑，其实就是大城市远郊区逻辑。很多大城市因为扩张，把远郊一些周边区域兼并到城市的行政区。

但是这些区域在大城市人眼里，并不属于本地，好比北京不认平谷，新洲阳逻不属于武汉，当地人也不觉得自己属于城里人，平谷居民到国贸，类似一个进城的过程。大量的扩张基建，尤其是地铁的修建，政府炒作新区，这些远郊区可能也会通地铁，有了发展概念，迎来一波房价上涨。但是当利好出尽后，没有人口的大量填补，后续大概率是长期横盘，二手市场更是冷淡。阳逻就属于这一类。

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提问：您好房姐，坐标深圳南山，普通上班族，手持200w左右子弹。最近南山宝安二手房飞涨，但是另外又听说各种限制政策放出，不知道该做如何选择，又想观望又怕错过时机，另外就是如果200万有没有区域推荐 主要考虑自住

回答：你好，感谢大额付费！深圳看涨的大方向不会变，目前出政策是为了抑制房价过快上涨，让刚需们有时间上车。

贷款这件事上，放贷给房东坏账率是极低的，放贷给企业才是高风险。所以长远看最近的贷款限制政策市周期性收紧，过段时间会静悄悄的恢复正常。投资可以观望，自住淘笋入。

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选择哪里 需要结合你的生活半径。

提问：房姐，目前生活在山东一个三四线城市，但是济南户口，12年公积金贷款在济南工业北路恒大城购入一套两室住房出租中，每月公积金还款后略有700元剩余，房租一年两万。目前手里有90可以首付，总价150左右可以承受，打算再买一套作为投资用。请您给个建议：济南、青岛或者全国别的城市哪里适合买入？如果不是现房的话交房前还款压力会大，价格合适也能接受。

回答：你好，省会城市内，除非深圳或厦门这样的特例，否则省会一定是远超出其他城市的。

大连不如沈阳

青岛不如济南

苏州不如南京

桂林不如南宁

在未来5-10年，省会有可能集中本省30%-50%的人口。房产关联的是货币和土地，政治流程决定了省会先拿钱。单单从房价层面说，济南资金和人口吸血，城市地位省内也在缓慢提升，加上房价起点较低，5年期看好济南房价涨幅。

青岛之所以房价更高 泡沫更大，因为有太多喜欢CEO的贵妇前仆后继去青岛。山东人可以首选济南，但是全国范围内比济南更适合的城市太多了，比如武汉 成都 重庆 沈阳等等。

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提问：智慧的房姐，你好！我先生家今年有可能会拆迁拿安置房，请问是全部拿安置房，还是拿一套安置房剩余的面积拿钱去买商品房呢？在我们绍兴市越城区，老城区旧房涨幅小，镜湖新区开发10年了，名校、政府部门都搬过去了，白天还好晚上依旧冷清，房价2.2万——2.6万/平，快接近3万了，买套小面积放着也没多少涨幅空间。近年我们这里很多印染厂环保不达标被拆了，人口明显变少。我先生肯定是想买在镜湖、柯桥的。请问在我们越城区买房买那里好？在武汉买房哪里有升值空间？谢谢房姐！

回答：拆迁建议选择货币补偿。

绍兴镜湖板块属于CEO集中地，也是均价最高的板块，zf已经炒作成就了高预期。如果未来自住，是非常不错得选择。各方面都满意，就当纯消费。

柯桥现在啥也没有，印染行业倒是欣欣向荣。投资角度绍兴并不是很好的城市，考虑自住，建议在生活半径附近淘笋。

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提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！

回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。

提问：房姐您好，我是看了您的公众号才加入星球的。不是因为我有炒房的强烈动机，而是您对社会和经济的理解深度令我折服。我是抱着学习的态度加入星球的。我是工薪阶层子弟。在北京读完博士后，进入了一家体制内单位。工作不累，一年税后收入二十万出头，公寓房。因此，就温水煮青蛙，浑浑噩噩多少年过去了。除了自己在专业上有进步之外，几次提拔都被人给顶下来了。现在面临重新选择。一  在体制内继续干，结识有实力的人，力图走仕途。二  停职留薪，得到一份雷打不动的保障（一月八千多），获得自由之身，出体制靠自己的专业找工作，工科博士，专业自我感觉还行。您看利弊在哪里怎么选？

回答：你好，先正视一个问题：“几次提拔都被人给顶下来了”，为什么？

有人的地方就有江湖，社会中被不公平对待一般两个原因：

一、你太弱，二、别人奉献了更多你没看到的东西。

没有后台，最好是尽早和有实力的人结成君臣关系。通透的领导，对人就是要分远近亲疏的，为了嫡系牺牲外人的利益，理所应当，甚至是刻意的杀鸡儆猴。如果弱到连脸面都放不下，更无法护卫君的领土与利益，被排挤是自然的事情。有些时候，会有老员工、副职领导和颜悦色，甚至和你称兄道弟，这些人大多是没有资源说便宜话罢了，别因此产生错判，更别忘了职场的丛林属性。

我教你的不是办公室斗争，是判断敌友的智慧。思想可以特立独行，行动要做到顺势而为。工科博士群体很容易形成路径依赖，大部分人完全没有想到可以有其他体制外选项的可能性。带着救生圈，是永远学不会游泳的。我倒是不建议你现在直接出来折腾，先摸索副业，小有成就了再考虑方案2.

提问：美丽智慧的房姐，目前中国人口老龄化在加剧，城镇化进程也在推进，但在未来，总会有一个时点，中国城乡人口达到一个平衡值（城市不再有净流入人口）！请问你觉得这个时间还要多少年？到那时，房价还会持续增长吗？另外，现在高层住宅这么多，容积率很高，新建的高层住宅，在几十年后，会变成旧高层，房屋老化面临拆迁，到时候会有开发商拆的起这样的房子吗？如果拆不起，现在的高层到以后老化了，岂不是很难在市场流动？到那时，大家持有的房产岂不是没有市场价值了？

回答：在整体老龄化少子化的时代，当前众多城市的抢人大战实际上是在收割最后一波人口红利。再过5年，全国的流动人口会进一步减少，城市人口的竞争将更加残酷。 西安为何高调抢人，利用抖音铺天盖地宣传，其实是主Z者已经明显的意识到：现在不把人口规模做上去，就再也没有机会了。 

国家中心城市，西安地铁第四期建设的批复，无不是西安抢人抢来的成果。 未来不要说县城，更多的地级市人口规模也会出现萎缩。 而城市人口规模关系到城市各类基础设施的建设标准，服务规模。 高铁站、飞机场、地铁线路里程，摩天楼的高度，图书馆的藏书量，大剧院、体育场的座位数，奢侈品牌进驻数量都与城市人口规模有关。

2016年开启的省城崛起的时代，很可能持续不超过10年，2025年就会见分晓。 目前来看，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。 西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强，正在全力冲刺。 二线城市群雄竞逐的时代，也是二线与一线差距迅速缩小的时代。

最先睁眼看全国的一线民众，利用视野、资金的优势降维打击了很多城市，实现了财富意义上的自由。 未来几年，依旧是二线的时代，错过这个时代，城市化的红利将尽，财富的机遇也将烟飘云散。

提问：房姐，读研三年，用学校户口买了两套神盘，但是也浪费了许多时间，导致研究生延迟毕业一年。感觉很压抑，不知道以后找工作影响如何。特来求指导

回答：恭喜，你已经超过99%的研究生同龄人。认清什么是最重要的事情。读了这么多年书，不是为了当一个高级打工者。

如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。

对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。深圳落户去工作生活没错，可以享受大都市产业红利，房产买了跑平通胀，赌国运。

正常国家发展轨迹都类似，八九十年代吃饱饭是第一刚需，生产饲料的刘永好家族首富；家电零售需求在90年代崛起，2005时代是国美黄光裕天下；新世纪开始的改善居住需求把房地产行业推向2013年的巅峰；

最近十年消费金融和互联网是最耀眼明星；发掘需求、制造需求、满足需求、引领需求，给一代一代人造梦，提供一代人身份认同标签产品，商者无域大道相通。

提问：房租，我于8月加入中介行业，没有开单。很迷茫又想做这行？感觉比别人慢半拍？要怎么做？怎么才能突破自己。城市江西赣州！

回答：首先你要明白，什么才是好的中介？ 

这个问题的关键，在于你怎么理解中介？ 

在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单，从而产生了一种误解：中介是别人我买房的。 

买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。 

能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；

业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的； 

银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的； 

卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。 

都是好中介。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。