朋友圈疯传，二套房首付5成变3成的真相！烂大街的套路
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：新人首问 房姐好，子弹120-150，sfsd想上车深圳，在福田岗厦润恒大厦两房，景田TT国际小一房和罗湖深业东岭的回迁二手小两房三处拿不定主意，计划自住+长持，目前工作居住均在福田，后续可能会换去南山工作。感觉从罗湖去南山比较远，润恒这边以后会有10号线，换乘2号4号9号线也很方便，景田学位比岗厦好些，不知道涨幅是不是会优于润恒，所以就在三处纠结了，希望请房姐帮忙分析一下？另外是不是南山小一房上车会更优？劳驾房姐给点建议。回答：你好，福田中心区除了4大神盘之外，中低端楼盘单价在5-7万之间。属于福田投资的第4梯队，自住还不错，投资跑输大盘。福田真实存在大量“低价”的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。这类房源的普遍特点是：20-35年楼龄独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化户型差，客户不出阳台，异形或有尖角楼盘偏办公化，办公大于自住学位中等或者偏下定价准则：以上特点这2个盘占了3-4条，如果没有学区，价格会更低。现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，旧貌换新装了。所以现阶段不建议入手中心区。深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。子弹150 深圳回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。提问：房姐，深圳建行二抵政策放松，首付间接五变三，七变三，这个对市场影响是不是很大
回答：圈内人懂得，不是直接首付3成，是一套技术操作。深圳3成首付，实际原理是二套贷5，再叠加一个抵押贷2。原先建行按揭后需等1年补，现在建行按揭后不用等，可以直接叠加。原理类似原来4+3，5+2。3+4产品其实很早之前我们就在操作，但是建行做不了多少量。并不是全面放开。不过这个政策出了，对市场有点利好，如果深圳银行全面放开贷款政策，不排序还会有一轮小涨，需要建仓的可以抓紧。提问：新人首问房姐您好，我沈阳农村人，孩子高三，婚后一直在镇上做生意，有四套房，一个在县城90平自住，值五十万，有二十万房贷，俩个是门市在镇上出租，一个租金约2.5万，卖的话70万一个，镇上还有个70平住宅给老人住贷房贷已清，值二十万，目前有子弹200，前几天在沈阳北皇姑定了个高层三室精装总价115万，将来孩子在沈阳就自住，否则出卖，准备析产JLH后用我名贷款，公积金现在每月2200元，交一年多余额才1.9万，混合贷首付四层能贷15年，纯商贷首付三层可以贷23年，纠结办哪个？二是孩子今年高考，女孩理科，性格开朗不咋努力，预估460—500分吧，房姐帮选择下大学专业及城市，三是我的现有家庭资产怎么优化回答：你好，县城仓位不宜过大，1-2套自住即可，剩余子弹投到一二线城市。北皇姑入手单价在9千内问题不大。建议纯商贷。年限越长越好，以后再考虑转公。城市选择上肯定是优先一线城市，北方人一般去北京，但是户口不好拿。深圳是创一代天花板最高的中国城市，且很包容，来了深圳就是深圳人，大专也可以落户。1. 报热门专业还是冷门专业 2.什么专业更具顶层优势 3. 什么专业发展前景更大。对应的需要考虑的因素，国家层面大机会、个人兴趣特长、专业变迁与未来行业发展。20年前土木工程和电力系统工程录取分数都不高，但是赶上了国家基建大发展，学这个专业的人最后发展得都很好，甚至好过全世界最热门的计算机行业。今天中国最大机会对应的是国际化。中国已经以每年8%左右的增长率持续增长了快40年了。这么长、这么快的增长在世界文明史上还是第一次。因此中国自身积攒了巨大的财富，相比之下，其它国家财富增长的比例就可以忽略不计。这样就造成了中国继续发展的一个困局，中国生产的东西其它国家很快会买不起，而中国从海外无论是购买什么，价格都要飞涨。在历史上，英国、美国和日本都遇到过这种情况，解决的方法都是资本输出。也就是说帮助其他国家富裕起来，让人家买得起我们的东西。中国在这个时期提出“一带一路”，要搞亚投行，核心就是资本的输出和帮助全世界。这是当年英国、美国和日本都走通了的道路。70 80后还记得日元贷款对中国经济带来的帮助，而今天中国要做的就是当年日本曾经做过的事情。未来，中国的经济要进一步发展，国际化之路是一定要走的。了解了大环境，接下来就要考虑我们自身的优势和兴趣所在。要优先考虑高势能的专业。所谓高势能的专业，就是指那些相对难学，而又相对是其他专业更基础的专业。基础数学专业课更多的经济金融专业比会计、管理专业更具高势能。不用担心人工智能取代金融也职位。人工智能取代的是初级职位。金融的力量在于资金中介，帮助大资本的合规性运作，把不能摆在台面的大事件静水深流打理好。投行和政策银行的高利润就在于参与庞大资金的水下顶级运作。这种高级资金中介，人工智能永不可能取代，由校友派系等渠道把持传承。最后，如果想自己努力靠不上父辈荫庇的孩子，从踏进校园的那天起，就要努力和同学搞好关系。积极参加社团组织，努力成为校团委干事，了解更多同学的背景，也会体察他们的人性，打造自己的朋友圈，这将受益终生。提问：新人首问：房姐，你好！我是深户，现在有个2+的宝宝，和老公的收入每个月2w4，考虑到宝宝以后上学自住同时考虑到房价上涨的问题，现在在看二手房（总价在200-250左右的），我在南山上班，在龙华红山片区住。1）不知道这附近有可以合适入手的房源吗？看了几个楼盘：金地梅陇镇/世纪春城和骏景华庭或者你有推荐的楼盘么？2）首付缺口40w,可以考虑信用贷30w（5年还清）,月供➕贷款～每个月16k+，担心会有资金周转的风险，不知如何化解。3）附近中的关于中介的这段没看明白，除了关注线上网上，还需要线下如何操作？希望得到你的一些建议或者想法分享，谢谢！回答：金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。世纪春城共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，均价5，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。均价4.5, 9楼的带电梯，一梯两户，离地铁也太远资金缺口可以做一笔首付贷，10年期，月供少，压力相对小一点。龙华性价比高的楼盘，详见知识星球内部分享。文章的意思是找到优秀的御用中介链家市场占有率50%-65%之间，最近下降。靠砸钱堆门店堆人，技能水平属于大学生级别。通常我们自己看房过程中已经筛选过几十个中介，最后找到自己靠谱的御用中介(有公司壳)，不去找外面的绿皮黄皮。提问：新人首问，你好房姐，0经验，目前只有15w，我看你比较推荐沈北，请问买哪个楼盘合适，我和老公是外地人，怎么破限购，无社保，目前名下房贷已还完，另外今年什么时候入手比较合适，我是湖北人等疫情结束了才能出去，谢谢您指导。另外在我们县级市买了一套商铺全款，说的是十年返租，感觉是坑，有什么办法把钱套出来吗，谢谢指导回答：你好，我是建议把商铺直接出手。大概率是人间蒸发的老套路。这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。趁现在返租公司还没有跑路，快速找接盘侠，如果能配合下家54大法更名，能省下不少税费。商铺出手之后，湖北人建仓首选武汉，首套房用在武汉价值更大，沈北排在武汉之后。沈阳新盘限购，但是部分新盘可以配合等你半年社保。二手房不限购。提问：本人男33，已婚，收入23，老家在湖北边界靠九江这边，13年苏州转上海，16年上海调南昌，南昌社保。16年贷款入苏州木渎山水华庭94平，单1.7，地铁口，21年6月开通，现单2.5。18年6月贷款1.3入手象湖新城37平住宅（限售2年），已还清计划今年6月满2年出掉，好填补后面房子首付欠款19年9月贷款入南昌象湖滨江红星中奥广场3房，交房21年11月（限售2年），单价近1.3，计划自住。问题：1、计划明年地铁开通能一涨波苏州房子出掉后，要么南昌再入一套4房，或者考虑其它地区，给些建议，苏州房有必要持有吧？2、南昌象湖滨江潜力如何，感觉去年出手太急了。建些建议，谢谢！南昌这个城市，实在是太小了，和太原石家庄一个层面，炒房有点艰难啊，比较认可的九龙湖板块，但是已经很热了，起价太高。红星中奥广场入手价不高，长远看不会亏。湖北人建议加仓武汉，南昌和武汉的城市等级差距比较大，未来武汉的发展会更好。提问：晚上好鸭～我就是那个子弹二十还想穷折腾的崽，想跟您确认下：1、因为是个体户五险没有交，支付宝用的多流水也没好好搞，所以怕武汉主城区gpgd炸了，评不出来完了又补不出来款。所以主要考虑去沈阳搞两套小户型？2、选择沈北新区道义片区？3、能麻烦您指点我下思路吗？雅居乐摩卡已交房的一室均价7900的清水房买来后简装出租。或者辽大南边的柳岸鑫居这种2011年老旧的楼梯房均价5000多？4、沈阳明着说可以做低首付的二手房源还是挺多的，除了雅居乐哈哈哈哈，您建议我找次新电梯一居还是好位置均价偏低的老旧小区的两居呢？5、清水房和装修过的差额到500以上是不是优先选清水呢？非常感谢沈北买的大多都是刚需，所以人气高，有人气自然商业也会繁荣（正良商圈），买沈北优势能较快入住或拿到租金收益，相比之下浑南（新市府自贸区范围）楼盘并没有想象那么多，多数楼盘没有入住。建议沈北道义板块地铁沿线淘笋，沈北有人口基数，特别是大学周边，好出租。浑南人口基数太少。简装对你来说也是一笔费用，尽量看有装修的，可以直接出租。沈阳房价便宜，新房癌太多，投资首选5年内次新，次选10年内的次新，老破小暂时不推荐。沈阳其实可以找到很多0首付的房源，只要用心淘。另外沈阳现在很多楼层折价比较严重，比如18楼，顶楼等。北方城市 北京 天津 青岛 济南 郑州的顶楼歧视，都被两波楼市上涨改过来了。如果能接受长持，想获得超额收益，也可以重点关注这些折价楼层，更容易出笋。提问：新人首问 房姐你好 我是云南人 在郑州帝湖西王府卖了一套 200个平方 1.请问房姐如何看郑州这个市场 2.我买房的位置如何 升职空间如何 这套房建议长持还是过2年抛售 3.今年还打算投资第二套 房姐建议我买那个城市的回答：你好，而从价值来说，中原区是不错的板块。老城区。但是中原区最大的问题在于新盘太少，老盘居多，新盘供应聚集在4环外，缺少概念炒作拉升。帝湖西王府也属于老盘，200平如果单价在1万左右，长持问题不大。建议等待郑州下一波涨幅来了出手裂变。第二套看你的资金和主场，如果主场是郑州，可以考虑继续加仓。提问：美丽智慧的房姐您好！新人小白首问。坐标北京，家乡和户口在沈阳，沈阳全款一套，贷款一套，廊坊永清公寓Loft一套（17年底最高点入手现在腰斩被坑）。现26岁刚结婚，有意向定居北京，目前在京租房住。我和老公都是自由职业且尚未缴社保。家庭年收入60～80。当前手上子弹仅有180。求问如何最优化配置资产？1.可否北京办工作居住证现在上车。只考虑刚需自住的话，有没有推荐的楼盘，需要面积100以上，远郊近郊都可，自由职业选址无要求。2.如果北京现在够不上，是否要在沈阳再投资几套，请问有哪些纯投资楼盘可选。3.北京落户太难，考虑未来子女上学和落户问题，有没有必要先办天津或者深圳户口？回答：你好，北京工作居住证可以办，周期是6-10个月，但是有更快的方式破限购。目前的一手房基本是郊区炒地的产物，没有几套比二手便宜的一手房，暂时不建议入手。二手市场里，50%的交易总价在500万以下，前赴后继的上车人流，可以说500万以下是血海市场，受总价和消费观影响，普通人上车最爱的远郊地铁刚需次新，也是相对容易溢价的物业类型，如果不想起跑就被甩在身后导致未来两三年都不能裂变的话，建议选择东三至东五内的90后公房，00后老小区，懂贷款的话，用首房首贷基本可以贷到房价6成。永清公寓只能先拿着，等到北京楼市回暖之后甩给下一个接盘侠。短期看天津落户教育优势大，长远看深圳户口优势更大。建议优先落户深圳。提问：房姐 你好 新人首问 现在光谷东桃花源有套 能卖120 手上子弹50 另外白沙洲跟朋友合伙有套95平的月供2800 打算以后出手卖掉。年收入30-40 想卖掉之后重新整合一个改善型大房 目前福星惠誉东湖城只剩尾盘2楼 四楼 单价一万八 和 2万（143平） 另外觉得汉阳滨江也不错 也想一次性改善到积玉桥滨江2万八到 3万的新盘 （125平）内部操作能拿到 但是又怕后期月供出现困难 请房价给予建议 谢谢回答：你好，如果说住的舒服，积玉桥是不错的选择，繁华之后的幽静之地，交通方便，唯一不足的是没有好的学区。武昌滨江发展太慢，606被砍了。未来武昌滨江发展起来，可能不输汉口，需要耐心长持。单价2.8价格不高也不算低。投资回报率不如低价潜力区，但是未来会跑平大盘。沿江目前更推荐汉阳滨江和青山滨江。先把优先的子弹投资到涨幅更大的项目上，等有了赚钱效应再出手一套换改善盘。提问：房姐，在沈阳，雅居乐这个楼盘为什么涨幅远远超过平均涨幅？这个楼盘涨幅这么好的底层规律是什么？沈阳又为什么能涨这么多呢？从16年底开始深入考察沈阳，只有整个城市被低估，才有黄金可以捡。不止雅居乐，星球内推荐的楼盘都是提前与开发商和国土部门沟通确认过，未来土拍价格确定翻翻，新房售价涨幅已经报批通过。然而，16-17年开发商站大街上喊：我的房子铁定涨价，买了铁定赚钱。本地人一个也没有信的，连开发商内部基层员工也觉得领导在割韭菜。作为投资大客户，只有楼市启动初期，才可以坐下来和开发商对等沟通，一家一家确认信息，慢慢甄别细致调研。沈阳纯投资需要考虑三重宏观因素与三重微观因素，宏观：第一，城市是否有投资价值。人口、资金净流入水平是否高，土地供应量大小，二手存量房多少。第二，片区是否有投资价值。片区是否有政策加持、地铁加持、商业配套加持、学区加持，政府与企业的【实际资金投入力度】、【实际人口导流力度】是否充足。沈阳特点是ZC天花乱坠，落地效果很一般。不要看他怎么说，要看他怎么做，钱真正砸在哪里。第三，投资项目的潜力。投资第一大忌，只买自己喜欢的楼盘。你喜欢的楼盘大多配套成熟、小区绿化物业完善，或者像万科这种精准收割中产阶级的开发商，卖家已经把五年的投资收益吃掉了。三重微观因素有空再讲。投资要买现在一片荒芜、被市场低估，未来可能一飞冲天的标的。沈阳过去3年，每年保持30%的涨幅，原因还是单价太低了，未来还会继续上涨。提问：房姐你好 帮朋友问坐标上海 父母名下一套普陀中远两湾城2房满五 市价800多 无贷款 本人夫妻两人名下一套中远两湾城1房 市价480个 有280贷款 另有临港自贸区海上风华一套290个 有80个贷款 请问有啥好的投资建议中远两湾城这个地方原来是“两湾一宅”地区，著名的棚户区，二十一世纪初旧区改造，拆迁后此地变成了中远两湾城，可是还自带“滚地龙”属性，虽然随着时间推移，记忆会模糊，但这个小区实在太太大了，抛盘多而且也是群租的圣地，二房东尤其多，经常被整治。然后地理位置又是被苏州河“蜗”在里面，机动车的交通不是很方便，前两期栋距太近，还有蝶楼。话说回来，中远两湾城毕竟是内环内的，轨交也算方便。回答：普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，未来略微跑输大盘。自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。普陀的未来在真如、长风、桃浦。临港自贸区以前分析过，短暂的炒热之后是长时间的横盘。离当前市中心70公里的远郊房产不是优质资产。有行情时也许也会神经刀上涨，但在大多数时候流动性不佳。如果还有房票，可以在近郊区淘淘笋，性价比高的拿下，抵押中远的全款房融资。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
