重庆水土已经卖50000，悦来居然还在下跌，真是魔幻的北区！
相信大家前不久都被“水土卖到五万”的消息刷屏过，谁能想到，一个离市中心直线距离都快三十公里的地方，居然卖出了许多核心区的楼盘都望尘莫及的价格。
（图源网络）
再加上之前水土的某块土地，起拍价便已达到七千五，这火热的势头，似乎不比西永差。
与此同时呢，有人告诉我，相对来说离市中心更近的悦来，房价却在慢慢地下跌。为什么同处北区，两者又相隔这么近，会出现如此巨大的差异呢？
此外，比水土发展还要早的蔡家，为什么现在风头却被水土盖过了呢？
为此，我专门去北区踩了踩盘，探究事情的真相，这也就有了我们【万家灯火】2020年重庆楼市年终总结报告。——蔡悦水篇。
01 蔡悦水的土拍情况
虽然蔡悦水这三个区域相隔很近，可以说是一脉相承，沿着嘉陵江由南到北依次分布。但悦来和蔡家，其实并不愿意和水土相提并论。毕竟悦来和蔡家的发展，要比水土早得多。
早在2017年的时候，悦来就有破万的土地，彼时，蔡家的土地价格也已破8000。而与之同时呢？水土的土地价格，也就3、4000的样子。
悦来和蔡家更喜欢的，是和中央公园、礼嘉提到一起。但中央公园现在，表现越发亮眼了。
之前我们进行过中央公园板块的分析，可以发现现在离中央公园有一定距离的土地，现在地价依然能够破万，这说明中央公园价格依然坚挺。
反观悦来和蔡家，悦来在2017年的万元地之后，就再也没有突破。
蔡家的土拍高光时刻在2019年，19年蔡家众多品牌房企入驻，地价也稳定在7、8000左右。而到了今年，价格同样也是在回落。
（图源铭腾机构）
再将这两个组团和中央公园放在一起相提并论，显然有些不合时宜。
究其根本，是这两个区域没有新的突破点，随着土地的不断减少和价值的提前透支，似乎价格已经被定格在了某一区间，甚至下跌。
尤其是悦来，2020年1-9月的平均楼面价只有6600元/平，几乎是好几年前的水平了。如此想来，悦来的房价在不断下跌，也不是没有道理的。
（图源克而瑞）
反倒是水土，规划美好，是两江新区的科技研发之地，现在已经有了大规模的产业，聚拢了不少人群，而且还有不少待修建的地块，像是一颗冉冉升起的新星。
楼市最后都是看人口，现如今水土就聚集了不少人口，未来可能会更甚，所以这个区域的价值我们还是比较认可的。
但是，像价格已经五万的房子，显然还是与水土不相匹配的。如果一个新区在刚开始发展的时候就拥有了核心区的价格，那么未来只能是像悦来一样收获失望。好在只是个例，对水土的参考意义不大。
02 蔡悦水的规划与配套
说完了土地，我们再来说说蔡悦水的规划和配套吧。
两江新区对于悦来的定义是会展城，主要发展会展经济，在悦来板块，规划了很多的商业商务用地。
而水土的定义则是高新城，主要进行科技研发，可以发现，现如今水土已经布局了许多科研单位和企业。比如京东方、中国移动、中国联通、中国电信、川崎机器人、万国半导体、中科院川崎研究院等等。
蔡家，则是一个先进制造业和都市综合功能区。
（图源网络）
但就现在来看，三个区域的配套都是不太齐全的。
首先说说水土吧，水土现在是有很多产业，而且还有像西大附中这种七龙珠学校的加持，让人刮目相看。我去水土踩盘的时候，发现学校已经建好了，修得很不错。
（实拍）
但是除了产业和教育，水土现如今似乎其他配套还是比较欠缺的，商业、交通、医疗都十分缺乏。
不过据说6号线的支线在今年年底就会在水土通车，我在踩盘途中，也确实看到了许多修好的站点。
（实拍）
再看看蔡家呢？蔡家的交通还算方便，一桥之隔就是礼嘉、悦来，同时也拥有一条轨道——6号线。
教育其实也说得过去，小学有朝阳小学蔡家分校、人民路小学蔡家分校、中安翡翠湖小学等等，中学有西南大学两江实验中学、兼善中学蔡家分校等等。
但是，蔡家的医疗和商业是有所欠缺的。
悦来的话，虽然规划了很多的商业用地，但是现如今仍处于待修建的状态中，而且旁边中央公园还有一个规划体量约360万方的两江国际商务中心。
大型商业会对周围的人口有虹吸作用，这对悦来的商业是一个很大的挑战。
悦来现在也有一些不错的学校，比如人和街小学分校、巴蜀小学分校，还有悦来初级中学。轨道有6号线和10号的环绕，交通其实也算方便。医疗的话，完全可以蹭中央公园和礼嘉的。
就配套来说，悦来和蔡家比水土要好得多，毕竟率先发展，但从发展空间来看的话，水土是超过悦来和蔡家的。水土在未来会有大型商业，有高铁站，医院教育等资源也会不断入驻。
我也去深入了解了市场上的一些楼盘，现在就给大家说说现如今的市场价值。
03 蔡悦水市场价格分析
悦来：
1.悦来壹号
位于悦来的超级大盘，大盘的优劣势我们之前已经讲过了，优势是配套很齐全，购房者的选择机会会更多，价格相对来说会更实惠。在之前，最低120万就可在这个楼盘上车，现在年底了，价格可能应该更实惠一些。
劣势是不同组团享受的配套不同，以后出手可能会有更大的竞争性。
2.悦江国际
国际会展中心旁，算是CEO盘吧，面积大，单价高。
宣传的是套内均价20000元/平，相比去年降了4000元/平左右，周围还有一大把挂牌价13000元/平的同户型二手房，降幅吓人。
3. 柳岸潮鸣
悦来的高端项目，有着相当不错的自然景观和江景，被公园环绕。
产品以大平层为主，不过基本都是大户型，总价260万左右，门槛还是有点高。
蔡家：
4. 博翠未来
金科较为高端的一个产品系列，产品分为洋房和大平层。
整体被公园环绕，环境很好，小区里面也有很多新奇的设计。
之前去看过，130万左右就可以买三房（建面价格14000元/平左右），还是南北朝向，对于改善产品来说价格还是很不错，听说有很多内部员工置业在这里。
只不过现目前交通不太方便。
5.溪山春晓
约1.5容积率纯洋房社区，独特的江南院子洋房，中庭多为山水园林。
旁边也是多公园环绕，临近蔡家自贸区，很方便，建面价格13000元/平左右，不过感觉离轨道蔡家站不算近。
6.玖宸
轨道曹家湾站旁的一个大盘，与轨道曹家湾站直线距离230米左右。
有大型自持商业，配套相对成熟，主要产品为洋房。
建面价格在13000元/平左右，不过很多都是大户型，对置业者还是有一定要求。
水土：
7. 四季花城
这个盘旁边就是轨道站点，产品分为洋房和高层，一期高层好像快要接房了，洋房是实景示范区。
这个盘位于绕城高速旁边，处于水土偏南的位置，离核心区更近。
有小户型可以上车，建面价格在12000元/平左右。
8. 春和锦明
距离西大附中直线距离1.5km左右，产品有洋房和别墅，容积率据说只有1.0，纯改善环境。
小区内各项配套还是挺不错的，不过离轨道不算近。建面价格也在12000元/平左右。
9.紫云赋
水土的高端产品，被公园环绕，环境很好，品质也很好。
有独特的院子洋房设计，好像是每一户都有院子的概念，户型相当不错。旁边就是西大附中，距离轨道站点也近（6号线），步行距离500米左右的样子。
唯一的缺点可能就是贵吧，建面约99平的房子大概要150万左右。
（本文价格为重庆网上房地产网签价或置业顾问报价，仅供参考，具体价格以实际销售价格为准）
以上是蔡悦水中比较有典型特征的楼盘，蔡悦水的配套和落地的规划已经反映在了这些楼盘的房价中。
04 万家灯火——蔡悦水篇总结
总的来说，蔡悦水的发展还是挺不错的。
水土这个地方有产业，能聚集人口，其楼市的发展应该会很不错。毕竟，水土可是两江新区的“高新城”。
而且相比悦来蔡家，价格也明显的要低一些，未来几年内，水土的价值还会进一步凸显。
至于悦来蔡家，现在已经沉淀了很久，其实是一个很好的抄底机会。逢低吸入，不要追涨，还是可以获利的。
现如今，一路向北仍在进行时，蔡悦水位于向北发展的关键节点，未来就是重庆北区发展新的增长点，是房价涨价的排头兵。
值得一提的是，从上面的楼盘中也可以看出，蔡悦水的楼盘大多容积率都不高，如果通勤时间能保持在30分钟以内的话，蔡悦水自住起来是相当舒服的。
所以，我们建议，大家还是可以把蔡悦水这一区域关注到。
E·N·D
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原创：以笺
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