重庆楼市地图3.0发布，南边有新发现。（修复3.0版）
重庆楼市经过半年来的疯狂上涨之后，很多地段已经翻倍，但还有不少二手房市场涨幅并不明显，如果能把这些地段挖掘出来，也算是一个新的投资方向。带着这个疑问，上周围绕重庆东南西北各个区域实地踩了些盘，把之前的重庆投资地图做了一次3.0版本的升级调整。
今天就对这一幅地图做一个比较“接地气”的深入解读：
红色区域：三年番一倍比较合理。
图上可见：为了更好的给大家讲解，我把之前的重庆楼市地图五种颜色：红、紫、橙、蓝和黑色，简化为三种颜色，这样更便于记录。
红色区域：渝中区90%土地、江北区80%土地、渝北区内环以内+金开大道50%土地+照母山东70%土地、南岸区四公里以北+弹子石50%土地、三峡广场商圈、石桥铺商圈、大坪商圈、杨家坪商圈。
红色区域这一带目前涨幅比较均衡，新房和二手房市场横向比较，同品质小区的均价相差不过1000-2000元的样子。其实这也是因为重庆长期以来形成了五大商圈概念，一时半会儿也不可能完全改变。
在重庆楼市地图3.0版本中，最大的变化就是将母城渝中半岛重新划入红色区域。之前不划入红色一线阵营，是因为当时的主流观点是北区新房市场。而如今的重庆北区二手房非常傲娇，新房二手房市场价格普遍出现“倒挂现象”，所以暂时不是那么好淘笋。相反渝中半岛，有不少二手房还依旧停留在A000-B000元的水准，这里还是值得挖掘的。
红色区域：半岛母城
七八月份的重庆，已经正式进入到传统淡季，正好是出笋的好时节。但如今土地市场这么热，笋盘也不会太多。所以从淘笋这个角度上思考，渝中半岛的笋，虽不新鲜，但是量大。可以这样想：目前全国新一线城市的内环核心区域中，找到成片区的A000-B000元的老破小，价格还和刚刚拍的蔡家土地8400差不多。可能这种情况也就重庆有了，关键就看你下得了手不。而这里的新老楼盘主要分布为朝天门、解放碑、大坪、化龙桥、上清寺、两路口这一带。
渝中半岛主要呈现出“两头贵，中间破”的局面，也就是化龙桥、大坪、朝天门、解放碑的均价都比较贵，尤其以化龙桥重庆天地这一带为主，二手房均价几乎都到了1C000元，这一带基本不考虑淘笋；而中间上清寺、两路口一带，A000-B000元的老破小成为了主流，这中间还零星夹杂着一些C000-D000元的老破小，而单价破万的房屋在这一带会显得格格不入。对于这种老破小，满足了你的价格，但是确实你又下不了手，真让人“捉急”。其实，这一带有不少学区房，如果能买到带好学区的老破小，依旧是市场硬通货。
而沿着半岛往西走，便是袁家岗、谢家湾、杨家坪、陈家坪、石桥铺、三峡广场这些传统老城区。有点品质的次新盘，价格依旧坚挺。如华润二十四城这种，更是集中学区、商圈、地铁等优势利好光环于一身，保持着和北滨路同价位的水准，一直捍卫着老区的荣耀。
在这一片区淘笋，风险很大。某些传统夜市，很明显看得到人流量在逐年减少。连新开不久的XX城一带也是三三两两，寥寥无几。一座老城的兴衰，似乎正在这里上演。
红色区域：南区核心
红色区域里面的南边，依旧保持着整体均衡发展的上升势头。南坪、四公里、六公里、丹龙路稍显颓势；而南滨路、弹子石、融侨半岛依旧和北区的价格齐头并进，保持着良好的上升趋势。
南滨路的某个别楼盘标价很高，实际上成交价格在6-7折，有有意抬高评估价，炒楼的嫌疑。这种楼盘，大家需要注意，千万别碰！太虚的东西，在淡季的时候，你以为买到了笋，其实你是在高位接盘。
这一带的淘笋价格一般游走于10000元上下，年代07-08年居多，稍微新一点的要贵1000-2000元，大多数楼盘可以按照这个价位进行挑选。
红色区域：北区核心
北边（江北、渝北）红色区域内，整体上城市规划还是占据优势的。有点品质的5年内的二手楼盘建面价格大多在1F000元以上，08-09年的二手房建面也是1E000元了，05-06年的二手房1J000元，不少03-04也到了1G000元了。只有少数2000年左右的老破大，价格还在1G000元以内。值得一提的是，在花卉园片区，2000年左右的老破小，还有不少A000-B000元价位的房子。对于想在重庆北区落户的刚需人群来说，可以考虑这个价位、这个区域先上车，以后等条件成熟的时候，可以再行置换。
红色区域首次纳入了照母山东、金开大道南的区域，其实这一带本身无论是自住还是投资还是蛮不错的。只不过被照母山西、照母山北、礼嘉、悦来和中央公园的一些新楼盘KFS过度营销了，有所连累。如果甩开以上新区，就照母山以东、金开大道以南的区域来说，本身地理位置优越，到嘉州商圈也不远，但因这一区域很多楼盘建面价位在1E000-1C000元，透支掉了未来两年的上浮空间。所以，超过1E000元建面可以不用考虑。
橙色区域：以自住为主，随楼市大盘上涨。
理性的投资人应该有一个全面理性的思考方式，买房不是一味的追涨和买好。因为这一年以来北区的疯狂上涨，已经让北区未来的升值空间正在逐渐变小。所以，暂时远离中央公园、礼嘉、蔡家、悦来和照母山西，照母山北的区域，让你的财富落子更为安全可靠。
目前橙色区域，整体上看依旧是以自住为主。但是，因为六月份巴南的集中放地，还是吸引了我去考擦了一下巴南龙洲湾。回来之后，赶紧把橙色区域又调整一遍：
我去了三趟巴南万达广场，分别在下午4点、下午6点和晚上10点分别进去的。发现三个时间段均有非常多的人流，这种人流比某些传统老商圈的人还多。而万达广场沿着三号线新建的一些新楼盘，整体上看上去也比传统老商圈好看很多，均价也不过A000元左右。
看来，三号线从12年12月开通到巴南之后这五年，确实给这一片传统的“荒凉之地”带来了人流，带来了商机。巴南也真正成为了“主城”。而庆幸的是渝南大道、渝南分流道的宽广土地储备资源非常之多，像极了2000年的新牌坊，平整而宽广，有一种山东淄博那种县城的味道。这一带的地段还在重庆内环以内，可以想象的空间之大。再加上巴南的土地拿地价都已经到了建面H000多元，未来3年-5年，这一整块土地的翻倍增值机遇，是看得到的。
蓝色区域：让你对重庆的未来充满希望。
2017年7月21日，北碚区蔡家组团M分区M69-01-01/04、M69-04/01号宗地，公告总价25406万元，起拍楼面价4213元/㎡，60亩纯居住用地拍卖成交，有中粮、甘肃新夏、成都德商、旭辉、万科、华宇、碧桂园、东原+金科、涪陵金宏9家企业参与竞拍，最终由甘肃新夏和成都德商进行综合评标，成交总价50812万元，溢价率100.00%，楼面价8426元/㎡，容积率1.5，可建体量6.03万方。
蔡家的土地拍卖价达到了8426元每平米，这个价格让人目瞪口呆！应该说，基本上二环土拍价到了这个份上，内环均价过万的二手房是坐实了价格。从这个逻辑上看，内环均价低于10000元的二手房，都是严重被低估的“笋盘”，二环均价低于8000元的二手房，也是笋，只不过需要时间长期培育。
那么回过头看看巴南三号线沿线的那些次新盘，H000元左右的楼盘价格，买来还可以马上出租出去，还真的是被严重低估的“价值洼地”。
对重庆楼市的置业建议。
最后，从综合逻辑上走，投资重庆主要就可以分为三个方面：3年内的短线、3-5年的中长线投资、5年以上的长线投资。
3年内的短线投资：
重点区域在江北渝北内环区域以内、渝中半岛、南岸区四公里以北（含弹子石），建面不超过1E000元（好的次新可以建面1F000元，差一点的1G000元），这一种方式比较适合改善型刚需和首付多一点的投资人。
3-5年的中长线投资：
是去巴南渝南分流道、渝南大道。重点淘新区建面H000元的5年内的次新房，前期北区板块轮动没有反应过来的区域，等3年内北区区涨得差不多的时候，也差不多轮到这里开始上涨了。比如北区核心区域到了EC000元，再也上不去了。那么巴南这些地段也差不多跟随着涨到1C000元无压力。只不过时间会比第一种更久一点。这一种方案，比较适合自住者和首付少一点的投资人。
5年以上的长期投资者：
可以去蓝色区域巴南龙洲湾、大学城西永、蔡家、茶园、龙兴、复盛和大渡口等地看看。这里会涨起来的，只是时间更久一点。
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文：浮云
图：来源网络
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