熬了多年！苏州2大眼红盘终于动工了！倒挂1W+！买到即赚100W+！

撰稿&视觉//房观编辑部

近日，有小道消息说吴中2个多年老盘都在准备入市了。

一个是拿地5年的中航樾园二期，一个是拿地8年的春江明月三期。

前者倒挂1W+/平，后者是木渎板块仅剩的“1字头”，一旦入市大概率又会引起千人争抢的火热局势。

房观实地走访，带来以下最新消息：

中航樾园二期：正在建设中，预计12月中旬对外公开，宣传名为：苏州樾府。

春江明月三期：正在建设中，预计明年年初入市。

下面，我们来分别看一下这2个项目。

5年老盘——春江明月三期

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往期信息回顾

2012年12月，尼盛置业以11.6亿竞得苏地2012-G-111号地块，楼面价1999元/平，溢价率32.57%。

2016年，尼盛又与绿城合作开发，也就是现在的绿城春江明月。目前，项目一期和二期均已售罄且交付，只剩3期项目待入市。

项目一期高层90-142㎡，售价在17000-20000元/平，二期高层102-148㎡，售价在18500-20000元/㎡。从两期的价格来看，项目整体均价未破2，纯正刚需“1字头”。

截止到2018年5月份项目最后一批住宅房源取证入市，该项目住宅房源断更已经有近2年的时间了。

02

项目最新进展

今年4月份，春江明月东边的三期规划公示出炉，将拟建8幢住宅产品，还自带一所幼儿园。

洋房5F：10-13#楼；高层22F：14#、15-1#、15-2#、15-3#

（住宅效果图）

根据规划，15#的3幢高层的首二层为商业，14#有局部架空层。

高层是两梯四户设计，中间户2+1房2厅1卫、边户3房2厅2卫。

中间户特点：三开间朝南，次卧+客厅双联双联阳台

边户特点：2开间朝南，双阳台

洋房也是两梯四户设计，中间户3房2厅2卫、边户3+1房2厅2卫

特点：三开间朝南，双联阳台，餐客厅一字排开。

据悉，项目将于明年年初入市，户型区间为89-142㎡，参考之前1.8-1.9W的备案价，限价之下，项目入市价格大概也是1字头。

从住宅地块部分实探来看，地块东部的洋房部分目前还是晒地皮状态，杂草还未清除。

其中，高层部分可以看出已经有动工的痕迹。

根据现场公示的信息来看，项目将于2022年8月31日竣工，也就是说项目还是期房在售。

今年11月份，地块西侧的幼儿园规划公示出炉，建筑面积5259.19平方米，规模为3轨9班。

从幼儿园地块实探，幼儿园地块进展速度非常快，基本上地下地基层面作业已成规模。

按照当前的进度，幼儿园或将先于住宅部分建成，未来将成为住宅销售的一大卖点。

03

项目楼市分析

1、新房市场：木渎乃至苏州少有的“1字头”项目

目前，克而瑞11月吴中区最新成交均价是24373元/平，而项目一河之隔的江月时光花园精装修2.6W+/平，旭辉都会上品精装修2.3W+/平起。

若是限价不打破，春江明月三期未来售价大概率和之前一样，整体在1.8-1.9W/平左右，单从价格上来看，项目就已经足够引起购房者争抢。

2、二手房市场：新房、二手房倒挂约5000元/平

项目周边尼盛滨江城二手房挂牌价2.3W，绿城春江明月挂牌价2.3W，苏胥湾挂牌价2.4W。若是项目三期入市价格不能破2，项目将直接倒挂约5000元/㎡。

8年老盘——苏州樾府

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往期信息回顾

2015年，中航以楼面价9228元/㎡竞得木渎相邻的14号，以楼面价9285元/㎡竞得15号地块，一跃成为木渎新地王，虽然后面被超越。

• 苏地2015-G-15号地块位于吴中区木渎镇寿桃湖路东侧、玉山路北侧，为城镇住宅用地，土地面积为163511.1平米，容积率小于1.1。最后中航地产以16.7亿夺得，楼面价9285元/㎡，溢价率66.07%。

• 苏地2015-G-14号地块位于吴中区木渎镇寿桃湖路东侧、渔洋街南侧，为城镇住宅用地，土地面积为109403.8平米，容积率小于1.05。中航地产以10.6亿夺得，楼面价9228元/㎡，溢价率65.62%。

项目首发是15号地块，产品为叠加、联排和双拼别墅、复式洋房。2016年7月份中航樾园取证入市，2018年3月份最后一批房源入市㎡，并于今年6月份全部交付。

叠加别墅均价约23650元/㎡，联排别墅均价约25320元/㎡，双拼别墅均价约24668元/㎡，复式洋房据均价约23618元/㎡。从价格来看，整体均价在2.5W/㎡左右。

2018年中航樾园收官之后，14号地块一直没有动静。

今年6月份，网传2宗地将已22.8亿元的总价转让，但是也没有后续消息传出。

近日，二期15号地块终于动工建设了。

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项目最新进展

今年6月份，中航樾园二期规划公示出炉，确认还是由中航继续操盘。

从规划上来看，规划为32栋5层洋房和8栋6层洋房，中航樾园二期共计40栋，总建面约18万方。

二期容积率只有1.05，自苏州限墅令出台后，苏州土地市场上再无1.0以内容积率，其稀缺性不言而喻。

项目共计公示了2种户型：105㎡三房两卫和145㎡四房两卫

①105㎡户型特点：常规设计，三开间朝南，主卧带内卫，餐客厅、厨房一字排开，通透性很高。

②135㎡户型特点：四开间朝南，主卧带内卫和衣帽间，双联阳台、餐厅还带飘窗等。

据房观现场调研得知：中航樾园原售楼处正在内部装修中，将于12月中旬正式对外公开，项目二期对外的宣传名定为：苏州樾府。

在14号地块内部，房观还发现了已经成型的建筑，预计后期将是大门或是新的售楼处。

从地块内部进展来看，挖掘机、吊车、土方车等多种建造机器同步作业，正在进行打地基的工作。

因为是5F和6F的洋房产品，相比较高层，施工的时间不会不会太长，感兴趣的购房者不妨等一等。

03

项目楼市分析

1、新房市场：没有直接竞品，未来售价约2.5W/平

项目靠近木渎镇核心，周边有寿桃湖、天平山风景区，2公里内陆铁1号线木渎站，木渎影视城、广电博览中心等等，生活配套还是比较齐全的。

项目周边没有项目在售，没有直接竞品，参照一期的售价，再加上新房限价，未来售价大概率就是2.5W/平。

2、二手房市场：新房、二手房倒挂约12000元/平

项目周边次新房中航樾园一期二手房挂牌价3.7W，世茂御珑墅挂牌价3.7W，若是苏州樾府售价在2.5W，直接倒挂1.2W/平。

对于刚需购房者而言，在这个遍地2字头项目的苏州楼市，1字头项目真的是卖一个少一个，尤其位置还是次核心地方。绿城春江明月3期，绝对是捡漏中的“王者”。

对于改善购房者而言，园区、狮山新房600W左右，吴中太湖新城3W、高铁新城+元和2.8W，科技城2.8W，价格高不少，产品形态还多是小高层、高层。

而苏州樾府，限价2.5W的价格，且还是洋房产品，无论从哪个层面来看，都是理想的改善选择。

所以，与其被动的跟着市场走，买一个差强人意的房子，倒不如等一等，也许能实现价格、生活尺度双进阶。