表弟闹离婚，却要分割我出资购买的房产……

借名买房，即实际出资人以他人名义购房并将房屋产权登记在他人名下的行为。房屋的实际出资人一般被称为借名人，登记购房人一般被称为出名人。 近年来，国家相继出台了一系列限制购房的政策文件，部分有购房需求的人丧失了购房资格，他们试图通过借名买房来变通，实现购房的目的。

前不久，我们接到一个咨询：K先生是L先生的表弟，他前几年已经在北京购买了一套房，但是此时单位有集资房项目，员工每人可认购一套，K先生提出将购房指标转让给表哥L先生。于是，L先生以5万元的价格买下了表弟的购房指标，并支付了100万元首付款，购买了一套两居室，登记在K先生名下。三年后，K先生的妻子提出离婚诉讼，要求分割K先生名下的两套房产，其中一套就是L先生借K先生名义购买的房产……

借名买房，看似是一条捷径，但其中潜藏着许多法律风险。从常识来说，房子登记在别人名下，终究是难以放心的。我们在办理离婚、继承案件中，也经常会遇到借名买房的情况，因案情、证据存在区别，案件结果往往相差较大，其中的风险需要引起注意。

一、借名买房较常见的目的

1、规避法律或政策

对保障性、政策性住房缺乏购房资格；或已经拥有住房的居民规避“限购令”、逃避税收，这是最常见的情形。

2、 隐匿个人财产或逃避债务

为了隐匿财产、逃避债务，把房屋登记在他人名下，避免债权人查找到自己的财产线索。

二、借名买房合同的效力

根据所购房屋的不同性质，借名买房合同的效力可能不同。只要不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方自愿签署的借名买房合同有效，实际出资人可以根据该合同要求登记人将房屋过户到自己名下。

如果是拆迁安置房、经济适用房等保障性政策性房产，借名买房更容易触碰到社会公共利益，法律风险较大 。《经济适用住房管理办法》第43条明确规定，不得借名购买经适房。虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同效力。但经适房是为无住房的低收入家庭提供的政策性房产，借名购买该类房产侵占了无住房的低收入家庭购房的指标，因此损害了社会公共利益，合同被认定为无效的风险极大。

依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定，若双方明确约定：在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的，如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格，则可认定该借名买房合同有效。

从法理上来认识上述规定就是，限制购房的调控性政策具有临时性，在一定程度上限制交易自由来稳定房价，而非永久的不能。

总结来说，借名购买政策性住房的行为是有可能被法院认定为无效的。而对于一般的商品房，该借名购房合同一般被认定为有效。

三、借名买房的法律风险

借名买房的双方通常都存在特殊的信任，家人亲友关系为多见。从我们接触的一些案例来看，借名买房双方一般均未签署书面的协议 。

如果登记购房人反悔，实际购房人若不能提供证据证明双方之间存在借名购房关系和支付购房款的事实，可能既无法得到房屋，又难以追回购房出资；如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；如果登记购房人离婚，该房屋可能会因离婚纠纷而被登记购房人的配偶主张权利；如果登记购房人死亡，该房屋可能会因为继承关系而被登记购房人的继承人主张权利。如果登记购房人已经实际处分了房屋，实际购房人不能对抗善意第三人，要不回房屋，只能以债权来向登记购房人主张权利。

对登记购房人来说，可能会因为出名登记而不能享受国家购房优惠政策或丧失购房资格。如果出资人按揭还款不及时，还会影响到登记购房人的诚信度，进而影响以后的贷款。

四、防范借名购房的法律风险

1、一定要签订书面协议，用以证明借名买房的关系。合同中最好约定登记购房人不配合过户房屋、将房屋卖给他人等违约情形发生时应承担的违约责任。

2、最好不要借名购买保障性政策性住房。

3、及时保存相关证据。保存好转账凭单、物业水电供暖等缴费凭证、还贷记录、购房发票，登记费用等，材料原件最好由实际购房人保管。

4、应当对登记购房人进行深入了解，可以让其提供相应的担保，比如将房屋抵押给实际购房人等，以防止其处分房屋。