中铁建高价拿地又将面临“地王陷阱”困局？
新年伊始，中国铁建房地产集团有限公司以9.82亿元获得姑苏区“苏地2017-WG-47号”地块。据测算，该地块4.3万元/平方米的单价刷新了苏州最高楼面价记录，成为新的单价地王。据悉，包括中铁建、葛洲坝、绿城和九龙仓等在内的十几家房企参与“苏地2017-WG-47号”竞拍。
资料显示，这并不是中铁建第一次在苏州高价拿地。2016年底，位于苏州工业园区万寿街北、启月街西的“苏园土挂（2016）04号地块”由中铁建拍得，最终成交价766667万元，楼面价27757元/平方米，溢价率53%。
为此，业内专家发出警示，在地方调控政策持续，限价令难以松动的背景下，当前土地市场的地王项目普遍面临“入市难，回本难”的困境。尤其是，这两年土地市场激进拿地的企业将面临“高价地陷阱”。
事实上，近期二三线城市地王又开始有复苏的苗头。1月16日，中国土地勘测规划院公布了2017年第四季度主要城市土地市场价格水平。结果显示，主要监测城市中，一线城市各用途地价环比增速放缓；二线城市各用途地价环比、同比增速均呈上升态势。当前土地市场的风险已经从一线城市向二三线转移。二线城市当中的苏州、南京、合肥被公认为是土地价格超越理性区间的风险区域。
那么，近期二、三线城市为何又是地王频出呢？一方面，以兰州、南京、西安为代表的二三线城市给限购政策松了绑，这对于开发商来说，似乎已经闻到了全国楼市政策将要转向的味道。
另一方面，去年尽管受到房地产调控的挤压，但是对多数房企来说，成交量创出历史新纪录，目前一线城市土地市场受到调控，二三线城市再不布局，那么今年年底前真的没新楼盘可以推出了。
不过，我们认为，与过去拿地不同，过去开发商随便拿地，只要拿下来总归是有赚的，只是赚多赚少而已。而今年开发商在二三线城市拿土还是要谨慎的，或者说很多“地王项目”已成陷阱，目前中国的土地市场发生了很大变化，再盲目当地王就不值得了。
首先，近一二年的地王项目，有近一半尚未开工。据克而瑞研究中心一份针对“地王项目”的研报指出，这些热门城市2016年产生的50个典型地王项目当中，截至目前有14宗尚未开工。其中不乏2016年上半年成交的“苏地2016-WG-26号地块”，闲置时间已达一年以上。
据统计，地王项目主要集中在苏州、广州、深圳、厦门等核心一二线城市，这倒不是开发商要囤地待涨，而是当地政府限价了，或者周边房价已经跌到地王拿地价格以下，昔日地王已经被套住了，如果贸然投资开发，还要拿出更多的资金投进这个项目，显然开发商不是傻子，虽然被套了，但也清楚已太晚了。`
再者，新晋地王急于拿地，殊不知周边的商品房单价要低于房企拿地的价格，“面粉贵于面包”价格，这种情况不可能会长期持续下去。这次中铁建在苏州以9.82亿元获得姑苏区“苏地2017-WG-47号”地块。该地块平均楼板价高达4.3万元/平方米的楼板价。
这会使该地王项目面临两难选择，就是赶快造楼出售吧，又要投入大笔资金，可能造出楼盘高价还买不出去，资金回笼难度很大，但把土地抛荒囤积在那里吧，要知道若是几年不开发，土地会被当地政府收回。
最后，限价令挤压掉了地王们的赢利空间。2017年开始地方楼市调控政策不断升级，“四限”范围力度持续扩容，整体市场下行趋势也较为明显，尤其是政府区域“限价”政策的出台，对房企即将入市的地王项目冲击不小。
例如“苏地2016-WG-46号地块”的“仁恒地王”，拿地楼面价超过3.8万元/平方米，目前区域最高限价标准为4万元/平方米，若此时入市基本无利润空间可言。本来开发商想通过对房产项目的精装修来上调房价，这样他们还有赢利空间，但是限价令一出，开发商就算对房产项目精装修，也难以将房价上涨多少。
近期频频传来苏州地王、南京地王被套的消息，这是一个好现象，过去房地产市场只要闭着眼晴拿地开发，至于房产开盘后能否有钱赚，开发商根本不需要考虑，而现在开发商的拿地风险正在上涨。未来不如与政府部门合作，多建造一些房屋租赁房，或者参与政府的危棚简屋的改造，而唯有这样房企才能逐步走向理性的发展之路。