5把利剑，看方兴如何拿下北京楼市"四个第一"？

北京的6月，天很热，也蓝了些，北京6月楼市同样也很“热”，房价和成交都持续攀升。同样惊喜的是，方兴地产，一个北京楼市后来者，竟然在6月楼市考卷中得了“四个第一”，实力了得！

看数据，6月北京楼市，方兴北京排名第一，其在售的三个项目也都各自夺得销冠。广渠金茂府以5.24亿元的销售业绩，成为6月北京市单价7万元/平方米以上的豪宅成交套数、面积和金额的三冠王；其二，作为最后的收官之作，望京金茂府6月在朝阳区商品住宅成交的Top10中名列第一，其三，亦庄金茂悦更是摘得亦庄区域2015年上半年成交排名第一，成为亦庄区域名副其实的销冠王。

四个第一，又在厮杀激烈的北京市场，更显得难能可贵，事实上，方兴北京公司项目开发，起步很晚，但却发展迅猛。从2009年首获住宅地块，2011年开始销售，开盘后每年成就一个明星项目，销售按照某标杆解读基本是“一盘定江山”，品质品味双管齐下，2011年，2012年都是销冠，叫好又叫座，让人好生嫉妒。而即使在被称为史上最难熬的2014年，方兴北京旗下项目依然赢得了市场，成为北京楼市大赢家。

北京楼市年中考，方兴凭什么得四个第一，这种不是偶然的成绩，对此方兴负责人给出的解释是：“这并非偶然的成绩，实际上是必然的现象。方兴北京深耕北京高端、改善市场，始终是行业标杆，受到众多新老客户的认可和追捧，良好的口碑形成了越来越多的成交，极高的产品力带来了客户的支持，形成了优异的成绩，这是必然。”

确实，成绩的背后是方兴地产对内部产品，服务、营销的诠释，是对客户、对生活方式的主张，老潘也尝试从必然点即五大维度，不妨称为“5把利剑”，去分析北京方兴是如何拿下四个第一？

第一剑：地段剑——大北京+好地段+尽享成熟配套

方兴北京的热销，与自身的品质，品牌，区域有关，也与上半年北京豪宅市场走热有关。整个北京豪宅市场，多个品牌项目扎堆入市，受近来多项利好政策的影响，上半年豪宅销量持续创下新高，而2015年也被认为是北京的豪宅元年。其中，位于城市核心地段，占据优越的地理位置和产品突出的高端住宅，尤其受到财富圈层的青睐。而方兴，自身战略就迎合了这一点，一直以来，方兴地产就秉承“一线城市、黄金地段、优质商业物业开发和持有”的独特战略，正好呼应走强的北京楼市。

面对北京这样一个多中心的一线城市，方兴北京并没有局限于环线或区位，而是希望能立足全北京区域，针对不同的区域相继推出不同的产品，位于东四环的广渠金茂府、位于北京门户的望京金茂府，亚奥核心区的亚奥金茂悦和国家级经济开发区的亦庄金茂悦，在北京形成“两府两悦”的四个项目的格局。

具体拿地策略上，方兴也有自己的独特策略。

其一，基本都在成熟板块拿地，具体聚焦在北京四环、五环附近，都是成熟板块，周边环境、医疗、商业配套都是相对叫好的区域，很多周边都有N个公园，这年头买房子是一方面，买配套也是一方面，方兴项目成熟的配套为定价提供了很好的支撑；

其二，拿地都是以20~30万平米高端住宅大盘为主，单价高，总价也高，侧重高端品牌、品质和品味，本身也契合自身“中国领先的高端地产开发商和运营商”的定位。

其三，跨界整合配套资源，比如与知名学校合作，打造成熟学区房，比如广渠门金茂府，引入北京实验二小，这年头房子重要，好学位更重要，这是痛点啊；

第二剑：产品剑——好产品会说话

首先，高端客户特别在乎品牌，好的品牌也会有效促成高端产品的热销，从品牌来讲，身为央企开发商，方兴地产致力于成为中国领先的高端地产开发商和运营商，旗下“金茂”品牌已成为中国驰名商标，在方兴地产看来，真正的城市运营者，是能够担当道义与责任的。另外，方兴坚持“绿金”品质、主打绿色健康科技住宅，已经成为高端市场的一种符号，符合并引导了市场需求，在产品端更凸显绝对优势。

其二，方兴地产产品创新不断，典型的如嫁接互联网、真正有效结合融合的房地产产品。今年5月20日，方兴地产与腾讯发布“智慧家”战略，落地在北京亦庄金茂悦项目，这是个定位为全能、智慧和亲情的百万平米大社区。在“2+X”即硬实力+软实力+云服务的三大方面全面发力，彻底利用互联网对产品端、服务端进行颠覆式创新，未来，体量达百万平米的亦庄金茂悦将实现真正意义上的互联网房地产产品。

其三，方兴地产品质过硬，央企品牌，最在乎的就是品质质量，除此之外，方兴金茂针对消费者居住痛点，进行针对性产品创新，带来产品的绝对竞争力。比如考虑到北京受雾霾天气、沙尘天气的影响，更多置业者更倾向于市区外围，亲近自然，享受健康生活。雾霾天，大多数人都把家当做安全的避风港，而满足改善型需求的绿色宜居便正对购房者的口味。同样，亦庄金茂悦在延续金茂系品质的基础上，引进全置换式独立新风系统、生态空调系统、负氧离子空气系统、同层排水系统、净水系统、外窗系统、五级家居安防系统等八大科技系统，实现了恒温、恒湿、恒氧的宜居住宅，从阳光、空气、温度、湿度和声音环境全感官范围，让业主享受高品质健康生活

同时，方兴北京也在改善产品上不断升级，今年年初，亦庄金茂悦在前期138平方米3.5居和167平方米4.5居产品的基础之上，又推出了74、76平方米的小两居，满足初级改善客群和3+2家庭的置业需求，三季度，亦庄金茂悦即将推出180-210平方米的叠拼别墅，再次丰富产品线，亦庄金茂悦最终成为真正意义上的全家庭一生之宅。

据悉，5月23日，亦庄金茂悦“大社区”正式开放，落地方兴“智慧家”项目。方兴北京将在 “硬实力、软实力、云服务”三大方面全面发力，彻底利用互联网对产品端、服务端进行颠覆式创新，实现真正互联网+房地产的产品创新。体量达百万平米的亦庄金茂悦将围绕全能、智慧和亲情三个关键词，打造方兴 “智慧家”。

第三剑：营销利剑——做对的产品大于好的产品

第一，做对产品大于做好的产品，从定位上看，“金茂”系列项目定位非常准确，不仅从产品定位上把脉了中国住宅发展高端化、改善为主的趋势。方兴地产不做首置产品，只做再改和豪宅客户，定位非常清晰，而恰好2015年是北京豪宅的元年，也是改善型高端房产的利好之年。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，改善型需求的活跃引领了成交回暖。上半年成交特征中也可以看出，上半年成交单价30000-60000元/平方米中端产品成交占比同比上升4个百分点，而60000元/平方米以上的高端产品成交则由去年同期的417套增加至806套。而方兴近些年定位高端、改善住宅，准确把脉了中国商品住宅发展的趋势，因此才能在市场的波峰与波谷中都拥有一席之地。

第二，方兴北京为了配合营销大卖，建立了以客户最佳体验为核心的示范区，提供卓越高品质的体验感受，以N多细节感动客户，外立面的ART-DECO建筑，台地园林，经验的展示区，比如建立的生态走廊。

第四剑、服务利剑：“智慧家”为物业增值

现在人买房子已经不是买房子本身，而是购买一种整体的，特色的生活方式。这个前提下，社区的特色、专属，创新服务就显得尤为重要。甚至也是物业增值的重要一环，对此，方兴智慧家的概念和实践，就是一个很好的创新。

5月23日，亦庄金茂悦“大社区”正式开放，落地方兴“智慧家”项目。方兴北京将在 “硬实力、软实力、云服务”三大方面全面发力，彻底利用互联网对产品端、服务端进行颠覆式创新，实现真正互联网+房地产的产品创新。体量达百万平米的亦庄金茂悦将围绕全能、智慧和亲情三个关键词，打造方兴 “智慧家”。

第五剑：运营利剑——标准化+产销匹配+高运营效率

拿地、建造是销售的前提，也是货源的保证，内部高效的运营也是销售的支撑。对于内部运营和产销咬合非常高效，老潘总结有三。

第一，方兴产品线标准化程度很高，非常清晰，目前基本形成了自己城市豪宅类，即府、悦、墅三条产品线，以及旅游地产山、湖、湾三条产品线，分类和定位都非常清晰，这在拿地指导性，设计建造运营效率，采购成本合作伙伴都会效率提升N倍，因为标准化了嘛。城市豪宅中，金茂府定位于200平米~400平米，金茂悦则在150~200平米左右。

第二，方兴内部整体运营效率提升很快，而且改善率很高，拿地，建造和销售协同更是环环相扣，形成了对开盘、销售的有效支撑。比如以前拿地到开盘可能要1年半，甚至更长，现在拿地到开盘只需要10.5个月，这也是目标高端项目开盘最快的项目之一。

第三，不仅仅是标准化产品，在营销领域的“标准化的售楼处、标准化的客户动线，售楼道具的标准化”，也做的非常精细，这些直接性的提升了开盘的效率，也保证了高端项目客户高规格体验的一致性。

方兴北京表示：“下半年，北京改善市场竞争将持续激烈，改善需求也将会持续增多，相应的成交也将持续走强。”看来，方兴北京“四个第一”之后，对于激烈的北京豪宅市场，依旧信心十足！