北上深：每个中产都有个"别墅梦"
文\潘永堂
叶檀，金岩石预言深圳房价未来涨到３０万＼平米
任志强、董藩说25年后北京房价涨到８０万＼平米
我不知道这样的预测，会不会激怒中产阶级的心，但有一点，当下的北上深楼市，其实已经让中产阶级“痛苦不已”
如今北京上海深圳，市区买个三房大约要１０００万
但哪怕是１０００万，也只是刚需，因为结婚有了小孩，父母过来帮带小孩是中国人典型的生活模式，所以这个时候三房的格局，也算“基本需求”，完全与“奢侈”无关，而动辄８万\平米，１０万\平的房子加上税费，北上深一个小三房，普遍都在１０００万上下！
１０００万，是个恐怖数字，对北上深中产阶级而言，是大半辈子的心血与汗水！
但其实，在内心深处，中国人更喜欢的是一个桃花源的居住情结，都有一个山水“别墅梦“，哪怕是北上深刚需客，都付出了1000万，凭什么内心不能有个别墅梦了？之所以中产阶级不敢想——只不过因为一些思维定势和别墅自身的信息不对称。最终导致刚需客的别墅梦，不敢想，被压抑，被自己习惯性的否决了。
但真的，没有机会了吗？
就在９月初，老潘走访美国楼市和北京楼市，有两个“新发现”：
北京，六环外，首创禧瑞山一套别墅，7００万起
美国，独门独院别墅，５０万美金即３4０万人民币
……
美国的中产阶级都买得起独门独院别墅，但中国北上深的中产阶级了？
敢不敢思维突破一下，在北京寻找１０００万以内的别墅，圆一个别墅梦。
老潘也理解，今天北上深购房者小心脏被上涨的高房价一次又一次“电击”后，早已麻木状，而恰恰是这个时候，最需要理性思考北山深中产阶级买房策略偏好，和我们究竟需要什么样的大都市生活？这很重要，一套1000万的房子，我们不能简单思考就签字画押了，而且错过了这一波行情，如叶檀金岩石任志强董藩等说，未来北上深郊区的别墅，你可能永远搭不上“便车”了！
首先，老潘先强调一个观点，一线城市需求外溢是一股巨大的洪流。目前正处于起步之后的快速成长期，而持续外溢的特征将是“速度更快，规模更大，人们越来越接受大都市郊区居住，甚至将郊区住宅作为第一居所”。
未来一线城市郊区和卫星镇的发展将迎来一波爆发期！
其次，今天，开发商也好，消费者也好，对这个趋势重视度还不够，或者更多停留在认知而没有行动到战略投入阶段，老潘走访全国开发商，也发现其实很多先行者早已动手了:
比如碧桂园沪苏区域已经提出“环上海”战略布局打法，即到嘉定，青浦等环绕上海外环之外１小时交通之外进行拿地布局；
比如北京鸿坤地产提出的“京七环”战略，众所周知，北京只有六环，但鸿坤战略性认识到一线城市需求外溢是时代大趋势，因此选择离开北京高铁第一站的环北京，“大七环”进行战略性布局。
比如曾经是黑马的光耀地产“深圳东”战略，其实所谓深圳东早已出深圳，完全位于惠州地段，但当时光耀操盘手一个著名观点是，惠州临深最大的机会，不是自身产业，而是承接深圳高房价需求外溢，也而因为此光耀迎来从2个亿到40亿的业绩高速增长。
环上海，京七环，深圳东，这是北上深膨胀之后的自然趋势，是时代必然。
其三，今天，你也会发现一个消费者心态的变化，你会发现北上深中产阶级对上班交通时间的接受度在不断拉长。５年前，你能接受从家到上班的交通时间是３０分钟以内；但今天北上深越来越多白领、金邻能够接受的是１小时。老潘在明源时候很多同事上下班单趟２小时，来返４小时，而且这不是个案！
另外，更广阔的视野是，一线城市的需求外溢，大格局上有三种变化。
一是外溢到大城市的郊区，即从五环到六环，从近郊到远郊；
二是外溢到远郊之外卫星镇，这取决于轻轨交通等的通达性等；
三是干脆外溢到二线核心城市，目前已经有很多人逃离北上深。
但从数量和格局来看，目前需求外溢到近郊，远郊，这依旧是主流！在北上深奋斗5年，10年的中产阶级，没有谁心甘情愿来开北上深。
房地产一个根本逻辑是，买房，买的不是房子，而买的是一座城市！
在北京买房，买的是中国首都＼权利文化＼国际都市的一种生活方式。
老潘有部分同事，从深圳离开武汉，但现在又回来深圳了，为什么了？
为什么大学毕业生也好，社会在职也罢，大家首选的都是一线城市？
北上深，到底有什么好？其实我们大多人没弄明白，或者认知模糊！
老潘的观点是，对于敢于追求梦想的中产阶级而言，既然舍不得北上深，那就坚定留下来吧。老潘给出了北上深一线城市的三个实实在在的利好。
第一， 更被尊重。一线城市，往往公民权利被最大化尊重的城市，而这一点，正是大家所忽视的价值。
未来中国中产阶级对公民权利的重视度会远远超过对财富增长的重视度，因为这事关颜面，事关活着的尊严。政治经济交互规律告诉我们，经济＼文化越是繁荣的地方，往往公民权利是越被尊重的地方。比如深圳是超爱维权的城市，深圳政府名字也叫市民中心，是大公民、小政府的思维。而对比全国，中国职场入职和升迁的潜规则是：越小的城市越靠关系，靠人脉，靠背景，而大城市越来越靠个人能力，专业和个人的努力奋斗，大城市，的确相对更公平，更公正！
第二， 最优配套。中国城市的公共资源配置一直是非均衡分布，即一个省最好的教育＼医疗＼图书馆＼博物馆等等公共设施配套都是在省会城市，而全国最好的学校医疗等则在北京上海深圳这样的一线城市，比如北京的北大清华协和医院博物馆等……某种程度上，北上深是全国资源配置，省会是省会级资源配置。买房子，买的是城市，不同城市，就意味着资源和公共配套的落差。
第三， 更高视野，更多机会，更高品质。这个时代，中国中产阶级的追求其实并不复杂，他们往往追求更高的国际视野，更多工作机会，更高生活品质。
一定程度上，中国一线城市更多是国际视野，二线城市是中国视野，三线城市是省市视野，一线城市的中产在全球流动，二线城市的中产阶级在全国流动，而三线城市的中产往往在全省流动。你可能说三线城市也有全球跑的啊，但老潘要说的是主流概率论，中国城市客观的能级差异，是天然的。所以当大家说，北上深更国际＼更现代＼更品质，全国其他城市应该没有反对。
所以，留在北上深，从更多尊重，更多公平，更多机会，更高视野，更高品质，更好教育，更多成长……这些才是买房的“附加值”，是一个高能级城市所带来的综合价值。
老实说，李嘉诚的地段说影响了房地产的价值论判断，也带坏了城市中产生活观不正确的牵引。事实上，在城市化初期，每个人都有一个城市情结，尤其是市中心情结，但随着城市化不断扩大，拥挤和烦躁，城市周边郊区自然山水的情结越来越成为都市人群最乐意遇见的美好。尤其在城市中心快节奏，高压力，灯红酒绿之后，都市人们越来越喜欢以慢生活，大自然，大绿色的郊区自然生活模式，这是趋势，谁也挡不住。
其二,人们对住房需求是有差异的,对于上产阶级，事业就是生活，城市中心更适合事业打拼，更容易效率最大化，所以富豪从郊区进入市区,市中心大平层。但对中产阶级而言，生活品质提升和努力工作同样重要。
如何兼得了？5+2的生活方式是未来北上深一个重要方式。
５＋２的生活方式，即城市周一到周五工作地附近租房获得上班方便，或者干脆买一套小房，目的都是省去早上来去奔波，而周末２天城外享受别墅居住品质和郊区山水资源，这个生活模式老潘在北京六环外首创禧瑞山看到了雏形。
这种趋势正在加速形成，市区越来越高房价的推力，郊区越来越便捷的交通，最终形成北上深需求外溢2大作用力，一个在推，一个在拉，尤其对市区三环＼四环到居住六环距离本身不太远，在轻轨地铁４０＼１小时能快速到达，甚至可以城外别墅作为第一居所，唯一居所。
人们对北上深郊区的抗性越来越小，因为两个核心痛点被解决了。其一是交通抗性，其二是配套抗性。
郊区天然相对市区，更有美好的环境，绿色的自然和清新的空气，但核心是配套不够，老实说，郊区小盘是没有多大生命力了，因为他需要借助郊区周边的配套，而未来郊区，谁能承接5+2生活模式，即郊区一站式大盘，在这里，除了居住之外，大型超市，学校教育，医院分布，公园娱乐，银行配套等一系列配套，应有尽有。比如老潘上周看的首创禧瑞山就是一个典型代表。禧瑞山的故事是这样讲的。
把老人放在北京六环外好山好水好空气的首创禧瑞山，享受自然，美景以及北京难得的慢生活，慢节奏，把小孩放在北京六环从幼儿园＼小学＼中学到高中的一揽子＼全年龄段的教育配套，１５年一贯制教育配套，让小孩安心放心的增长，而且中国读书都是为了北大情怀和重点本科，北京六环外牛栏山高中每年有94%的学生考入一类本科，有３０％进入清华北大等重点学校。而父母自己，即可以每天来返北四环与北六环间，也可以５＋２生活方式，即周一到周五在市区租房，而周末２天回到别墅家园陪父母老人一起享受家庭天伦之乐。
今天的北上深，因为天天身在闹市，早已厌倦了都市的繁华与吵闹，早已疲惫了快节奏和高压力，慢生活，别墅梦，尤其是那些“并非将工作事业作为人生唯一目标”的90%的中产阶级，他们需要一种更有生活味的生活方式。
73%森林覆盖率、12万㎡的花海世界，家园就在有着“北京版莱茵河”之称的北京最大河流“潮白河畔”，而且四个公园环抱你的房子，这才是房子中的奢侈品——即全球的奥林匹克水上公园、北京最大的潮白河森林公园，项目自身打造的”麓林运动公园”、“赛凡艺术公园”……
你不是住在房子里，你不是住在城市里，你是住在公园里！
外面是公园，里面却是自由王国。高房价时代，反过来说同样总价获得最低面积，但在北京六环，同样1000万不到，700万起的总价却能收获更大的居家与生活空间，北京六环外单价优势只是其一，更重要的是首创·禧瑞山的得房率大的惊人，目前禧瑞山有两种户型，一种是上叠，建筑面积141㎡、使用面积230㎡三层+四层+阁楼+露台+花园；另一种是下叠，建筑面积226㎡、使用面积350㎡一层+二层+双层地下空间+花园。得房率都是150%以上，在家里是自由王国，是城堡空间，在社区之外，是公园，而环绕你的是社区引入的万科高级物业管理服务，这是首创与万科在物业领域的战略合作。
慢生活，别墅梦，公园里，关键是1000万以内，这可能是北上深中产阶级别墅梦的最后机会！