北海道的坑，再聪明的你也不一定看得出来
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它的房产市场“最不日本”，你若早几年在这里投资买地，那是真真切切能赶上房价翻倍上涨的红利的。根据国土交通省的统计，2019年日本住宅和商业用地地价涨幅最高的地区前五名，全部被北海道包揽，涨幅最高的地区皆超过了40%，但北海道也不是所有地方都大涨，它两极分化严重。看下图，政府公布的公示地价（与市场地价有所区别）中，札幌市的平均地价是15.5万，而到俱知安町就变成7万，再到函馆、小樽，都是几万几万地掉，而前十名的后面几位都是2万的档位。但是，俱知安町的涨幅却是惊人，44%！坐函馆本线从小樽站出发，1个多小时就能抵达这里。俱知安町附近从2015年开始，成为资本的宠儿，它的地价一路上升：2018年、2019年涨幅居然达到50%，而到了2020年，它已经到了7万多！然而，平均地价仅为7万日元/平米（约为4613人民币），跟同样是旅游地产的海南三亚比起来，真的不要太便宜啊！正是因为这里涨幅巨大、地价却如此便宜，所以这两年来自国外的资本大量涌入，让俱知安町一跃成为北海道地价第二名（第一是札幌市），全国地价涨幅的冠军。为什么这段时间，俱知安町的地价会出现如此巨大的骚动？来看看位于俱知安町内的二世古·比洛夫地区：这是位于俱知安町内的新雪谷安努普利滑雪场，2015年之后逐渐成为中国富人的掌中明珠。它是一座跨越俱知安町和新雪谷町的活火山，因罕见的粉雪雪质和多座世界级的滑雪场和度假村而闻名。滑雪项目向来是有支付能力的富人所包揽的娱乐活动。由于它需要准备非常多的设备以及行程安排，所以你手头没点闲钱，没有休闲时间，这样的运动只能是奢侈品。被外貌迷惑了的资本家，第一眼看过去会误以为这个位于俱知安町的羊蹄山，就是那个几百公里之外的富士山。不论从外形，还是从它给人的神圣感，这个“山寨”的山峦都让人联想起日本那座国山。有美景，又有稀缺的滑雪资源，俱知安町当仁不让地成为当下最网红的滑雪胜地。越来越多中国人不去函馆、札幌这些传统滑雪场滑雪了，取而代之的是俱知安町的二世谷。我们来看一下北海道旅游局统计的数据，截至2019年上半年，赴北海道旅行的中国人数达到28.7万人次，占全部外国游客总数的21.6%，同比增长5.7%。宿泊方面的数据显示，在2018年前9个月，赴二世古度假村旅游的中国人达到16.3万人次，占所有赴二世古度假村人数的42%，与前一年相比，增长了278.9%！在旺季，当地酒店和附近设施中有超过30％的顾客是中国人。在高端设施中，亚洲人的比例更高，カサラ・ニセコビレッジ・タウンハウ（一个高级酒店设施）里80％的客人来自亚洲。有人说，这几年中国资本大举涌入，北海道已经成为中国在海外的“飞地”。那么，俱知安町的房产投资有多热？一个98平方米的房间可以卖超过2亿日元（约为1318万人民币）。世界一流品牌酒店凯悦酒店（Park Hyatt）在二世古的“新雪谷HANAZONO凯悦酒店”于今年1月开业，而其房屋造价已经等同于东京市中心的段位。这是凯悦酒店中最高级的住宿系列，度假村内遍布各种国际奢侈名牌，目标就是瞄准全球的富裕阶层。（パークハイアットニセコＨＡＮＡＺＯＮＯ，满屏的高级感）从媒体报道中可以经常看到来自中国香港、台湾，以及新加坡、马来西亚的资本持续涌入俱知安町。去年，香港房地产开发商Odin Properties宣布投入100亿日元，用于开发俱知安町花园地区内的旅游度假村。而其所在的HANAZONO度假村，正是香港著名开发商PCPD拥有的度假胜地。作为高品质的滑雪场，日本北海道一直有铁一般的口碑。这让我不得不提一句，北海道知事当时会对中国那么友好，一部分也是为了让更多的中国投资者、游客把钱带到北海道吧。在网上，我们能看到中国资本买北海道地皮的报道寥寥无几，但2012年至今，中国人在北海道置业就从来没停过。热钱涌动的地方都有个特点：赚钱的总是那些提前得知风声、早早入手的先行者，后来者基本就是接盘侠。前段时间读了一篇文章，文中的作者跟在北海道经常给中国公司买土地的律师交谈感受。律师朋友很纠结，因为他发现这个项目的中间人加价非常厉害，相当于6亿日元的项目用10亿卖给中国人。而这已经不是律师朋友第一次遇到恶性加价了。据这位律师说，绝大部分来北海道买地买房的中国买家身边都跟着头脑灵活的中国同胞当中间人，大幅加价简直是必然的事情。绝大多数中国人在北海道买地买房，不是为了从事农业或者捕鱼业这一类当地比较常见的产业，而是做民宿、旅馆。有的人能做出点名堂来，我们就有客户用做北海道的民宿申请下来了经营管理签证。还有的日本当地人，也看中了北海道的投资机会，很早就在二世古的滑雪场附近买了两套小房子，专门在滑雪季出租用。据他所说，他买房子价格便宜，所以如果真的亏了钱也不觉得心疼。但是他知道，那个滑雪场雪季相对更长，而且他专门挑选了一直接待海外游客的滑雪场。后来日本滑雪热潮降温，不少滑雪场因为缺少客人而倒闭，但他投资的地方因为逐渐成为澳大利亚客人热门的选择，反而越来越火爆。用他的话说，没想到投资了几十年的项目现在还有收益呢！以上都是一些成功的案例，但永远不要高估了自己的能力，觉得自己也行。首先，你不是日本当地人，消息没有他们灵通；其次，你身边没有一个懂行又对你诚实的中间人，仅仅看到地价大涨、旅游业大热（就我前面例举的数据），于是跟风进入市场，那就只有被割韭菜的命。日本人其实不能理解我们为啥斥巨资去做旅游地产。因为早在上个世纪末的那场泡沫狂欢中，最经典的投资失败案例全都是花巨资投资的主题公园，而其中亏损额度最大的度假村正位于北海道。一个来自台湾的客户在北海道二世古附近，买了一个租赁别墅做投资。她非常满意，而且看着旅游数据这么好，旅游的人这么多，自己盲投也肯定没问题。但是，在她买房拿收益的第三年，她终于第一次去了自己投资的地方实地考察。一下来居然发现，她所投资的那个租赁别墅基本上没有什么住户，门庭冷清。她左右打听，再通过自己当地的中介朋友调查才发现，原来当时这个开发商卖给她这个套房的时候，把房价定得特别高，是市价的3倍！（！目前在中国售卖的绝大部分公寓式民宿，都是同样的套路。）她的收益，其实绝大部分是从商家赚来的利润中“返还”给她的。在这块荒芜的资本狂欢土地上，大公司被割肉，小散户被割韭菜。所以，如果不能比世界上90%的人更理解这个市场的运作逻辑，那就别投资这里。最近新冠疫情肆虐全球，大家都在关心日本房价会不会受影响、房租会不会拿不到。但其实，大城市的经济基础非常夯实，所以与其担心这些地方的房租房价，更让人担忧的应该是这些旅游地产。根据NHK（日版CCTV）近期的报道，由于新冠病毒的传播，去北海道俱知安町的游客人数急剧减少。据《北海道新闻》的报道，新雪谷地区一些住宿设施在3月的入住率约为10％。许多餐厅因为没钱赚而缩短了营业时间。并且，当地房产业内逐渐意识到，新冠也正在影响房地产交易。其中，位于小樽市、主要从事新雪谷地区的房地产公司就告诉NHK，自上个月以来，已取消了一系列海外投资者（例如中国）的看房行程。自今年年初以来，该公司的销售下降到只有去年的一半。尽管该公司正在尝试使用可视电话进行销售活动，但由于中国旅游和投资者很难进入日本，因此高端旅游和商务谈判并不容易进行，只要疫情不减，情况就仍然会很困难。旅游地产是非常受到外界不确定性的影响的。这点一定要记得。但就是这个时候，还是有人花巨资购买俱知安町的房产。据当地的一个不动产公司业内人士介绍，3月下旬，一名中国投资者以8亿日元的价格，在比洛夫地区正在建设的大型公寓セツニセコ的顶层，购买了一个公寓，以现金支付。同时，还有柬埔寨人以超过10亿日元的价格购买了两座大型租赁别墅。他们都没去现场看，交易全是网上进行。北海道俱知安町的存在，让人恍惚中以为，这里并不是日本，而是东南亚的一个投资热土，但是，这里适不适合我们小散户投资？市场太乱，我们不知道当地房产和土地的真实价值，容易被忽悠高估价格，就像方才那位台湾阿姨一样，所以，除非你是专业投资者，不然别碰。
