前有壹方城，后有大悦城！昔日商业霸主，如今危机四伏？
更快洞察商业地产最前沿
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作者：福贵
2013年9月13日，有“小东门”之称的海雅缤纷城正式对外营业。
这是海雅首个由传统百货零售向多元化城市商业综合体转型的大手笔之作，由深圳市新安湖实业有限公司投资28亿（海雅集团官网显示76亿元），在当时宝安中心区最成熟的商业地段建设。
总建筑面积近32万平方米，商业面积达19.8万平方米。比当时深圳西部最大的商业设施大4倍，商业面积是KKMALL的2倍多，引入众多国内外知名品牌，在相当一段时间里都是深圳西部地标性的商业综合体。
然而，随着近几年深圳商业大爆发，聚会逛街有了更多的选择，加之网上也搜不到太多有关这个商场好玩的消息。
曾经的西部第一商业霸主，似乎已经慢慢地被消费者抛之脑后了。
海雅缤纷城的现状究竟如何？上周六下午，独角Mall团队来到现场，实地观察海雅的状况。
地段得分（20分）：10分
海雅缤纷城位于深圳市宝安区新安街道宝城5区建安一路与新圳路交汇处，该地属于宝安区最成熟的商业旺地，毗邻107国道和建安路特色商业街。
一路行去，周边多为住宅小区，加之周边房屋租金相对较低，吸引了大量白领，人口密度较大。
开业之初，凭借着众多高端品牌吸引了大量周边及其他地方的消费者前往购物，成为深圳西部最受消费者欢迎的商业综合体。
然而对于现如今出行基本靠地铁这一交通方式的年轻消费者来说，这个位置就不是那么友好了。
距离海雅缤纷城最近的地铁站是5号线灵芝站，该地铁站距离海雅购物中心有1.1公里。从灵芝站A1出口出来，步行到海雅西北门大概需要15分钟时间。
而对于诸如壹方城这样直接与地铁站连通的商场相比，一路晒到海雅，这一距离实在是让人难以忍受，无形之中使得购物体验变差。
品牌招商（30分）：25分
海雅的品牌招商能力是毋庸置疑的，开业率几乎百分之百，几家没开业的也在筹备之中。
而海雅走到今天这一步，不得不说其在品牌招商上展现出来的魄力。
开业之初，海雅布局了海雅百货、百易特等集团旗下的自有品牌，然而这些品牌不仅没有盈利，反而有所亏损。
（海雅原有的业态布局）
2016年，海雅缤纷城调整引进112个品牌。
2017年完成近两百个品牌的调整，2018年品牌调整率达到25%。
而2019年拟对45%的品牌进行调整。
正是由于对品牌的不断调整，满足高中低端消费者的需求，能够吸引到各层次的消费者前来购物。
（现有部分品牌）
海雅缤纷城的美妆品牌主要集中在商场一层，拥有CPB、SK-Ⅱ、YSL等二十四家国际美妆品牌，其中包含了华南首家带配饰门店CHANEL、华南首家迪奥香氛世家精品店DIOR MCD、华南首家香氛精品店GUERELAIN。
当然，除了国际美妆大牌，也有如完美日记这样的时尚美妆品牌。这家位于负一层的时尚美妆，六月底刚开业，就已经吸引了很多年轻人驻足。
位于海雅西门负一层下沉广场的星巴克，周六下午四点多钟的时候店内坐满，店外小广场摆放的几十个座位也坐了很多人，简直人气爆棚。
但是让小Mall不开心的就是下沉广场的电梯没运行，需要从旁边的楼梯下去，而且那个手扶梯手一摸就一手黑，不知道多久没清洁过了。
特色商业（10分）：10分
海雅缤纷城有一个大多数购物中心都没有的业态，那就是可容纳1200人的海雅大剧院。
海雅大剧院占地10000㎡，是深圳首家城市综合体内设的综合型现代化大剧院，斥资4.8亿打造，是海雅缤纷城核心项目之一。
（刚刚表演完出来的小朋友们）
其将商业和文化相结合，在一定程度上增加了商场的人文气息，经常性的举办一些晚会、歌舞比赛，也能够吸引到一定的人流量。
商场设计（10分）：5分
海雅缤纷城外立面色彩斑斓，显现出缤纷特质，南北侧设置了大型的LED屏，整个外部比较圆润，线条柔和，但是和很多现代感十足的商业相比，感觉有些老派。
在外广场还加入了人工水景，商业与水景相结合，形成了独特的景观，增强了观光游览和市民休闲的功能，就小Mall个人而言，这处喷泉池或许是深圳夏日夜晚纳凉的好地方。
整个商场内部动线设计大致是呈“T”字型，辅以部分次动线，没有过多的通道，大部分品牌一眼就可以看到，不需要多花时间去一个个找。
在主动线上大概每隔60米就有一个扶梯，上下楼很方便，并且中庭处的观光梯拥有360°视觉效果，乘观光梯可以看到视线所及每一层大致的商品，便于购物。
整个商场面积虽然大，但是逛起来却不累，不会逛着逛着就迷路。
海雅的停车场设计是真的很差，尽管它拥有3000多个车位，不用担心车位不足的问题。
停车场入口位于建安一路和新圳路的交叉路口，小Mall在现场看到，该路口道路狭窄、人车混行、交通无序，人车稍微一多，就会造成拥堵，阻碍了建安一路正常的车辆和行人通行。
而且地下停车场指示图仅仅分成了E、F、G三个片区，虽然采用了智能搜索系统能够很快的找到爱车，但是没有具体的指示在哪一条车道。
小Mall在负三层的时候发现三位消费者在操作台操作了好几分钟，也没整明白自己的车在哪，最后只得去找停车场的安保人员。
使用智能系统的初衷是为了方便人们，然而现在智能系统一团糟，需要依赖人工指引，也不知道设计停车场的时候是怎么想的。
综合竞争力（30分）：20分
商业竞争犹如逆水行舟，不进则退，对手永远都会存在。
2017年10月28日，壹方城横空出世，出乎所有人意料的成为了业界黑马。
2018年，壹方城就以40.6亿的销售额位列深圳购物中心业绩排行榜第二，仅次于深圳万象城，客流量突破4000万人次，名列深圳第一。
这一傲人成绩与其地理位置不无关系。三条地铁线交汇输送外区客流，并且与其负二层相连的宝安中心站是个换乘站，人流量巨大。
而壹方城购物中心距离海雅缤纷城仅2.5公里，对于海雅原有的人流量冲击是很大的。
还有预计在2021-2022年开业的大悦城就位于灵芝地铁站出口，并且在建的12号线（南宝线）也穿过大悦城，届时此处也将会是一个人流聚集区。
前有狼后有虎，海雅缤纷城三公里圈内就有壹方城和大悦城两家大型购物中心，对于海雅来说，这无疑是一个巨大的挑战。
综合得分（100分）：70分
过去是酒香不怕巷子深，而今却是酒香也怕巷子深。
不论是路边小摊，还是综合商业体，人气永远都是最重要的，没有人流，你自己做得再怎么好，也没办法让消费者掏出口袋中的钱包。
就海雅缤纷城而言，有其品牌优势，能够根据社会需要不断的对商场品牌进行调整，保持商场的活力，而这也只能算是治标不治本的手段。
未来，海雅周边商圈商业竞争只会越来越激烈，其交通短板，很难通过其它手段弥补。
或许，未来海雅只能通过对其品牌进行调整，在满足周边居民的消费需要的同时，间或带动一下稍远地方的消费者。又或许未来通过创新杀出一条通途，也未可知。
海雅的品牌确实是很多，能够满足多种需求
但是距离地铁是真的远
你认为海雅还有明天吗？
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