答疑｜购买房产写单位名字或个人名字优劣问题
粉丝来信
（银川学员）亲爱的房老师，我公司最近要购买房产做办公用。请问，是以公司名义买，还是以个人买再租给公司，那个方案比较划算？其中涉及房产税、土地使用税、企业所得税、增值税，以及后期处理涉及的税费，以公司名义购买1200万可以拿到5%的进项，后期折旧可以减少25%即300万的企业所得税，但每年要以原值 70%缴纳 1.2%的房产税。
如果后续再转到个人名下还要交增值税、个人所得税等。如果以股东名义买租给公司，没有进项，折旧也不能税前扣除，希望老师给个方案，看那种比较划算？
房老师答疑
亲爱的学员，考虑问题要综合衡量。诚然，若仅考虑税收问题，你的计算是有道理的。
1.假设公司经营期限为 20 年，购买的是老项目，则增值税税率为5%。1200 万价格按不变的静态模式计算，涉及到以下税收问题：
①可抵扣进项税额=60 万
②可抵免所得税=1200×25%=300 万
③20 年需要缴纳房产税=1200×（1-30%）×1.2%×20=200 万
④缴纳房产税后，可税前扣除=200×25%=50万综合抵免税收=60+300-200+50=210 万即如果以单位名称购房，在 20 年内可节税 210 万。
2.假设以个人名义购房，再出租给单位使用，资金回报率按 5%为合理租金，即年租金 60 万，20 年需要收取租金 1200 万。则理论税收数据为：
①增值税=1200 万×5%=60 万（小规模纳税人）
②房产税=1200×12%=144 万
③个人所得税每年 10 万，20 年合计 200 万。个人出租税收总计=400 万综合分析我们可以得出，从税收角度考虑，将房产直接过户到单位名下比较合算。
1.如果将来公司解散后再将房产过户到股东名下，要视同销售。会有两种结果：
一是将来房产大幅度增值，会产生较高的税收负担；
二是将来房产大幅度贬值，就不会产生税收负担。将来究竟会这样，只有天知道。
2.将房产写到单位名下，一旦经营不善产生追缴债务行为，则房产有可能被低价抵债。
所以，房屋的署名问题应根据综合因素考量。
希望我的分析对你有所帮助，再次谢谢你的信任。
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【房老师咨询室】
【个人简历】
我是财务总监80%的工作是融资，经常以财务总监身份与各家金融机构对接，目前任职三家企业，欢迎来电/微信13526619253联系交流，免费咨询！
【工作内容】
①十年银行融资对接经验，注册会计师、中级职称、法务会计师，兼任多家小微企业融资顾问，办理过抵押贷款、担保贷款、信用贷款、互保联保贷款、保理融资、信托融资、重组并购贷款、供应链融资等各类模式的融资。②了解银行在授信过程中考察重点、难点并能够熟练应对。
【资料制作】
熟练制作一切贷款辅助资料：贷款报表、审计报告、合同、构建发票和流水及银行回单、可行性研究报告（可研报告）、商业计划书、资产评估等。
【融资培训】
周末闲暇期间做融资会计实战培训。我的课程没有教材全部个人十年来成功与失败案例的分享。①哪些企业可以去银行申请贷款？②银行对贷款报表的基本要求是什么？③会计在企业贷款中的风险及如何防范？④中小微企业常见的融资模式？等二十个课时。
【老师有话说】
①作为会计一定要有广度、有深度、还要有底线和原则，不断的学习，懂规则,要想办法打造自己T字形的知识架构。
②我始终认为会计得有个发展方向和领域，仅仅懂得记账报税那是小儿科。如果没有三头六臂，眼观六路耳听八方的本事去做财务总监，就选择一个好的发展方向。我个人认为融资会计是的不错的发展方向，你可以买点书籍看看（如果感兴趣请与我交流），然后去应聘相关岗位，坚持5年一定会发现一个不一样的自己。不要在基础岗位上记个账、报个税、打个杂，浪费青春了，除非你是富二代/官二代。
③懂得记账报税那是基本功，初中毕业学3个月照样会，没有任何竞争力。随时都有人可以把你替代，为什么很多人觉得会计工资低，不好找工作，那是因为你没有专长。必须培养自己的专长，还得扩宽自己的知识面。确保自己有广度、有深度，终身学习。
④我觉得当会计跟做生意是一样道理，无非出卖的是无形的时间和知识，得学会差异化经营，去学习别人不会的，好工作才会找上门。
会计：毕业N年后，还在满大街找工作，经常被廉价使用，依靠证书支撑门面，那是从业者的悲哀!
等你在某一个领域精通了，就傲慢的工作生活着！
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