房屋局部的承租人的优先购买权的相关问题研究｜审判研究
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周泽华 江苏省宿迁市宿城区人民法院
《民法典》第726条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”该条规定系在整合《合同法》第230条和《房屋租赁合同司法解释》第24条的规定进一步完善得出，充分保障了租赁双方的权益，维护财产关系的稳定性。
一、问题模型的构建
A系商铺有所有权人（仅有一个不动产产权证书），其将商铺分割成几个部分出租给了B、C、D等人。A因各方面原因需将整个商铺出卖，随后其便将案涉商铺整体出售给了E并进行了产权登记，但并未通知B。
随后，E请求B在租赁期届满后一定期限内予以搬离，导致B租赁房屋的目的以及后续续租的计划无法实现。
因此，B向法院提起对A的诉讼，认为A并未通知其要出卖案涉房屋，违反了《民法典》第726条的规定，侵犯了其作为房屋承租人的优先购买权，请求A赔偿其损失。
二、法律适用的理解与探析
优先购买权是对作为房屋所有权的出租人处分权的一种限制，根据《民法典》的规定，不难得出优先购买权的行使条件有三：1.须有出租人出卖租赁房屋的行为；2.承租人须以同等条件购买；3.承租人在收到通知的15日内作出购买的意思表示。
从上述三个行使条件看，我们可以假定B是有同等条件的财产能力，并且排除买受人E是A的近亲属或者房屋的按份共有人。此种情形下，如果从文义解释的方法解释《民法典》第726条，那么B应该是享有优先购买权的。但是，问题在于如果B主张基于优先购买权受到侵害请求损害赔偿的话，模型中的C、D等人亦可以效仿B行权。此时，A的权益将会被优先购买权瓜分殆尽，其所有权的权能将会失去意义。
最高人民法院曾经在2005年7月26日作出《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号），明确回复江苏省高级人民法院，认为法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权；第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
上述复函可以看出最高院是倾向于保护承租人的优先购买权，对于虽然仅承租部分房屋的承租人，只要符合一定的条件，就会保护其承租的部分房屋的优先购买权乃至对于房屋整体的优先购买权。
2005年9月9日，广东省高级人民法院作出《关于部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问题的批复》（粤高法民一复字[2005]7号），认为部分承租人对整体转让的租赁物不享有优先购买权。部分租赁权所派生的优先购买权不应限制所有权人对其余部分的处分，因此只能对其承租的部分享有优先购买权，而不能对所涉房屋的整体享有优先购买权。
最高法院的复函给予法官以一定的考量因素，来综合判断房屋局部承租人是否享有优先购买权，广东省高院批复以保护所有权人对案涉整体房屋的权益为考量，不支持房屋局部承租人对房屋的整体享有优先购买权。两者在针对房屋的部分是否享有优先购买权持一定的肯定态度，但是，对于房屋整体是否享有优先购买权存在些许不同。
最高法院认为承租人承租面积比例超过一半，且承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显，则其对于房屋的整体是享有优先购买权的。广东省高院则认为，部分租赁权所派生的优先购买权不应限制所有权人对其余部分的处分，因此对房屋整体是不享有优先购买权的。
本文倾向于最高院复函的意见，但是也认为广东省高院的批复精神是值得借鉴的。法院在处理房屋局部的承租人对房屋整体是否享有优先购买权问题时，应当综合多方面因素来判断。
首先，基于优先购买权性质在学界存有多种学说的比较分析。
目前，对于优先购买权的性质为何，学术角度主要有三种观点，分别择要简述如下：
一是形成权说或者附条件的形成权说。德国民法学说认为，优先购买权可以依一方当事人的意思，形成义务人出卖与第三人同样条件为内容的契约，而无须义务人的承诺，只是这种形成权附有停止条件，只有在义务人出卖的标的物于第三人的时候，才能够行使。因此，依据形成权的理论，承租人可以仅仅依自己的意思表示，就形成与房屋所有权人的买卖关系，而无须其同意。这种学说牺牲了出租人的一定的意思自治，以保护处于社会相对弱势地位的承租人居住的最基本的生存权利，从而维护社会的长治久安；
二是债权说。债权说认为承租人只能是通过相对人的协助行为即作为或不作为的方式实现其优先购买权。其享有的优先购买权本质上是一种要约，若要取得房屋的最终所有权尚需要出卖人的承诺方可；
三是物权说。德国民法认为，物权性质的优先购买权针对的只能是不动产，其成立只要符合“合意＋登记”原则；四、混合效力说。该说认为优先购买权兼具物权和债权双重性质。一方面，优先购买权作为一种法定权利，该权利的法定性与物权法所规定的物权法定原则是完全吻合的，既对意思自治原则进行了一定的限制，也对出租人的所有权进行了限制；另一方面，优先购买权具有对抗第三人的效力，具有极为明显的物权效力特征，能够具有对抗第三人的效力。
在上述学说中，笔者比较倾向于形成权说或附条件的形成权说，这也是学界主流观点。虽然形成权说赋予了承租人以单方的意思表示干预出租人和第三人的买卖合同意思表示，但是法律同时也以同等条件购买作为限制条件来保障出租人的意思表示自由。这样的法律规定既实现了承租人保障自己的权利不受侵犯，又没有过分侵犯出租人所有权的处分权能。尤其是在承租人只是承租房屋的部分的情形下，应当倾向保护出租人的所有权。因此，广东省高院的批复精神是值得我们贯彻的，但是不应当一概而论。
其次，承租人的承租的房屋部分所占的面积比例应当是考虑的重要因素，但是面积比例应当有所提高。
最高法院的复函明确了如果面积占比是一半以上，就可以考虑局部房屋承租人针对房屋整体就享有优先购买权。这表明最高法院认可，承租房屋的面积比例是认定局部房屋承租人是否享有优先购买权的因素之一。同时，这里也出现了一个需要进一步讨论的问题，即50%比例的倾向固然保护了承租人的利益，但是否忽视了出租人的所有权权益的牺牲。
对于《民法典》第726条“出租人出卖出租房屋，……承租人……享有优先购买权”一语，若按照文义解释的方法，则包括局部房屋的承租人在内的所有承租人对出租人出售的房屋整体均享有优先购买权，这样限制出租人的权益，既损害了出租人的权益也导致买卖纠纷风险的提高，增加了交易成本，不利于发挥房屋最大的使用价值。但是，如果否决局部房屋的承租人对房屋整体享有优先购买权，那么如果承租人已经承租了房屋的大部分，那么其已经接近于对房屋整体的承租。此种情形下，不赋予其优先购买权，则显得有失公平。因此，根据法律填补漏洞的方法和原则，应当对此予以补充。在赋予局部房屋的承租人优先购买权的原则下，对条件予以一定的限制。
最高法院的复函明确是面积占比一半以上，但是如果是面积各占一半或者51%对49%，那么是否就能一刀切的认为51%的承租人享有优先购买权，49%的承租人就不享有，那么49%的承租人的权益该如何保障？虽然有其他因素予以平衡考虑，但是如果其他因素均在同等条件下，面积比例就成了决定性因素。因此，为了平衡出租人和承租人的权益，应当将该面积比例予以提高到更大的面积比例，从而既解决了出现比例接近的两个承租人的优先购买权难以平衡的窘境，又可以保障出租人的所有权以及意思自治原则在优先购买权问题上的贯彻。
最后，房屋部分的承租人承租的的部分房屋在整体房屋的功能、地位，也是考虑的重要因素之一。
三、结语
承租人的优先购买权的立法目的是减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交易社会成本，便于房屋的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。法律规定承租人对其承租的房屋在出租人出卖时，享有优先购买权。然而，随着社会的不断发展，承租人往往会根据自己的实际需求来承租房屋的局部，出租人往往将房屋分割进行出租，以谋求最大的利益。此时，优先购买权因为房屋功能、结构的分割难以界定，虽然最高院曾经作出复函，广东省高院亦对此作出过批复，但是对于该问题至今仍没有立法和司法解释予以填补。因此，笔者认为，在最高法院复函的指引下，结合广东省高院批复的精神，可以有效的弥补该问题的漏洞，从而充分激活房屋租赁市场的活力。