房价背后的秘密不是房价【语音版】
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老杨品谈>>>>>
房价是涨还是会跌
文|老杨
One■■■手段
几天来，总有人问我，网上的有，生活中的也有，房价会涨还是会跌。
我的回答是，会涨，也会跌，是个时间问题，什么时间涨到顶了就是跌的开始。
当然问的都是指一线和二线城市房价，对于一些鬼城来说房产早就成了僵尸。
在中国，房地产市场的热度取决于资本市场的风险。当资本市场风险增高的时候，政府会实施利好房地产市场的政策，目的是转移资本风险，以防发生资本市场的断崖式下滑，从而达到资本市场的软着陆。
这一点是有意为之，并非所谓的不可控。
这也是政府推动房价上涨的根本原因。至于满天飞的各种说法都是欲盖弥彰。
如果现在还按房地产的实用性特点来考虑中国房地产市场的现象就错了，再骂政府行为 就大错而特错了。所有考虑都是基于中国经济的大方向，覆巢之下无完卵，总体经济出现大问题，就什么都没有了。只不过会牺牲一部分人的利益，急需住房的人，这也没办法，只能说“住不逢时”。
Tow■■■通胀
从全世界经济发展的速度看，在经济增长时期，房地产是唯一个能跑赢通胀率的大众消费品。
保持一定的通胀是刺激经济增长的手段，一般认为通胀率在2%—3%能让经济健康发展。
解释一下，就是要保障居民手里的钱有点不够花，一小部分消费永远满足不了，这样居民才有劳动的积极性，才能促进生产，才能使经济增长水平有所提高，这个水平的度就是2—3%。太多了不行，太小了也不行。现在全世界保持最好是美国，依靠的是美元霸权和美联储的利率调节。
通胀就是钱多了，钱多了的直接结果是物价上涨。房地产市场有减轻物价上涨压力的作用，让日常消费品价格的增长低于通胀的比率。因为在大众消费品中房产是最大额的消费，用钱最多，消费周期最长。
从房地产在经济发展中的作用看，我国近期，一、二线城市的房地产还会上涨，最起码不会下滑。正是看到了这一点，也出于对中国经济增长的担忧，让资金在短时间内涌入了北上广深的房地市场去避险，造成了房价的井喷。
从通胀力水平上看，我国一直处于高通胀率的势态下。二〇一五年，M2（货币总量）增发了16—18%，实际产值（GDP）增长了6.9%，可以看出通胀率是10%左右。而统计局的数据显示，二〇一五年CPI（居民消费指数）只上涨了1.6%。通胀的那一部分哪去了，被房价稀释了。
从GDP和M2的总量看，70万亿减去144，负74万亿，通胀率是106%，这和国家统计局公布的CPI指数101.6%差不多，也就是说近100%的钱被房地产稀化了。要不然我们日常消费品价格就会上涨100%，可实际情况并没这样，这是房地产的功劳。
这和房地产上涨的水平差不多，上海、深圳有的房价翻倍，上涨了100%。到二〇一六年三月，二线城市上涨10%左右。
按这个标准算，二〇一六年，人民币计划增发13%，GDP增长6.5%，房价应该平均上涨6.5%。但我国房地产市场发展受地缘政治区域的影响太大，造成了政治、经济中心区暴涨，边缘地区不涨反跌的局面。这样，二线城市房价应上涨6%左右，一线应该在13%以上。这个范围应在经济可控的范围之内。
Three■■■涨跌
那么房价会不会下滑呢？一定会。
经常会有人拿美国、日本、香港的楼市起伏做比较，其实是没有可比性的。为什么呢？经济的体制不一样，美国、日本、香港是完全的市场经济，我们不是，我们是政策性的市场经济。其他国家政府对市场是弱掌控，我们则不然。这样比较的人是小看我们政府的掌控能力，我们的政府是世界上最有掌控能力的政府。美国想出台个政策最少要几个月，我们不用，一个晚上足够了。所以说，我们的楼市不会出现断崖式的大跌，没等到跌，我们的政策就会转向。
与中国的楼市相比，俄罗斯倒是和我们很像。俄罗斯的房价也很高，并且在卢布贬值的压力下一直升高，购买实物避险也成了俄罗斯人的首选。这种选择让俄罗斯的物价水平没有美国人想像的那么高，减轻了经济下降对百姓生活的影响。为什么会这样呢？因为俄罗斯也有一个更强势的政府。
那为什么说一定会跌呢？因为总这样涨下去，会有人住马路。居住才是房地产的本真，在现在没有好办法的情况下，让有资本的人在房地产市场套利，也是无奈的选择。
从时间上看，上涨的周期会比下滑的周期要长。这个周期也许是五年，也许是十年。没人知道具体时间，就像哪支股票明天会跌、会涨一样。
可以肯定的是，井喷式的上涨会推进下跌的日程，所以才要治理，治理就要有理由——首付贷、场外杠杆。
经济学上有一个火山喷发理论，火山喷发后，岩浆溢出，房地产的溢出部分就是通胀的部分。是不是溢出了就不通胀了呢？就平了呢？不是，溢出后在火山口下面一定会出现一个大坑，这就是风险所在。避免坑太大，就要控制喷发的速度，慢慢喷，慢慢落，才能形成一个最小的坑，让受损失的人群变小。
从购房者角度讲，涨得越快的城市风险越大。像北上广深这样的一线城市已经不是居住房的市场了，只适合资本炒作。而二三线城市还有居住性的空间，对于没有钱还想坐上这班车的人，更应理智地选择。
不可忽视的是县以下级别的房地产市场，这一部分的体量也不小，但因占用银行资金的量不大，一般不受重视。这部分市场是有弹性空间的，一方面受大市的影响，另一方面受农村人口收入的影响。
Four■■■珠海
再说说珠海，珠海是三线新兴城市。从人口和GDP上看体量都很小，差不多是珠三角地区最小的一位。但珠海有两个别人没有的东西，一个是特区，一个是口岸。这两样东西深圳也都有，特区的这顶帽子其实早已褪色，但在行政级别上还是比其它同样的市高了半格。但口岸是其它城市没法比的，这也是珠海房价远超过人口和GDP比自己大得多的、相邻的城市中山的原因。
珠海的房地产市场起步得比较晚，深圳开始卖地的时候，珠海还没得到这方面的政策。全国开始兴起卖地潮的时候，珠海市区（香洲区）的大部分土地都建成了工业园区，可以说错过了第一次的土地财政红利。一九九二年小平南巡，为珠海题字“珠海经济特区好”，这才让中央对珠海放开了政策，政策的放开，让房地产投资者看到了潜在的效益，房产投资开始涌动，但也多为小投资，想赚土地红利的投资者。到一九九四年到了最热的程度，当时的房价，扣除通胀的因素，和现在持平。一九九六年，珠海代表性地产建筑“巨人大厦”负债烂尾，珠海市政府收紧房地产市场，投资过快的负面效应开始出现，房价下跌。一九九七年东南亚金融危机出现，珠海房地产市场更是雪上加霜，出现大量烂尾楼，挂号全国。一直到二〇〇四，随着全国房地产市场投资升温，珠海房价也开始起步。到二〇〇八年房价跻身全国中等偏上水平，虽因美国次贷危机的影响有过短暂的回落，但时间非常短，半年不到，又开始发力上涨，并表现出了稳健的势头。到二〇一五年差不多超过了所有二线城市，用我的话说是一点五线城市。
珠海的房价会不会下跌？近期不会。因为珠海的房地产市场体量一直不大，供需矛盾不激烈。单个楼盘小，房地产商的资金压力也不大。能涨到什么价位呢？空间有，但不大。从现在珠海经济和人口的状况看，均价超两万是上限。二〇一六的房价上涨应在13—15%之间。
老杨不是学经济的，以上只是个人观点，没有指导意义。
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