很明显，最后两个月，重庆「抄底」的机会来了！

（图片来源于网络）

前三季度各项数据最近都出炉了，看着M2，看着消费数据，更加明白了管清友的那句话：当前我们很多人面临的主要问题：钱在兜里怕贬值，投出去又怕亏损之间的矛盾...
尤其是假如手里就是小几十万，不能承担大风险，又没更好去处的朋友...
该怎么办？
年底“捡漏季”，会有机会吗？

1

前段时间，一个网友约我吃私房菜，他选在了魔幻的红鼎国际...
这次，还真让我收获不少。
观音桥红鼎国际作为重庆网红地标之一，大多数朋友应该很熟悉了。
追溯起来，红顶国际A座至今已经有大约15年的历史。
15年房龄，对于大多数重庆普通高层住宅建筑，几乎都会湮没在楼群里，逐渐成为少人问津的老破旧，更有可能像过了35岁的基层程序猿，价值开始走下坡，危机感满满...
但在排队10多分钟等电梯的时候，我发现，15年的红鼎国际，还像一个小年轻一样，青春洋溢！
（图源网络）
高峰期排队10-20分钟等电梯、魔幻的天井式采光、永不落幕的24小时立体业态...
太神奇了！
住户、公司、民宿、小酒店、桌游、cosplay、密室逃脱、猫咖、私人电影院、私房菜、美发、健身、按摩...甚至还有一个羊驼吧。
（实景拍摄）
我利用抖音学来的搭讪技巧，成功让排前面的美女老板，透露了她的商业秘密：
“面积80㎡左右，房租4500元/月，这个租金比起商圈商铺，简直不要太便宜！”
“业态丰富，人流量大，生意还不错”
“成本可控，对于创业，太适合了”
...
我突然想到，10来年前，这里也就是套内4500-5000元/㎡左右，当时这套80㎡，恐怕总价也就是30来万！
（来源于搜狐焦点）
4500元/月算房租，一年租金就是50000多；
若按当初一手房东原始投入算租金回报，就是15%左右了！
持续、稳定、可观！
作为普通大众，其实想要的，无非就是这种啊！

2

红鼎国际，为什么会有如此比较理想的状况？
能复制吗？
实际上，像红鼎国际这样的资产，有专有的名词，叫「空中商铺」。
（红鼎国际A座天井 图源网络）
顾名思义，作为商业经营的场所，他和传统集中式购物中心、社区商铺、或其他商业街区不同，他通常在高层建筑里，形成上下立体的商业构造。
因为占地小，因此售价和租金成本普遍比商铺低廉很多；
同时，由于立体空间相对封闭，只要业态组合合理，人气会实现倍数放大的效果！
说白点，就是横向发展的商铺变成了向上发展，让整个空间，略显拥挤，但更热闹、更有聚集性。
空中商铺在国外人多地少的发达城市，其实很流行，如东京的涉谷之光、中城大厦；香港尖沙咀的The ONE等等。
（The ONE 图源网络）
红鼎国际爆火了之后，其实重庆很多项目有跟进。
解放碑的时代豪苑、大坪的龙湖时代汇、杨家坪的西街星座等等，但这些，都没有红鼎国际火爆。
为什么？
仔细分析红鼎国际，你会发现，要达到这样火爆局面，必须同时满足几个要求：

  • 地段好；

  • 交通十分便捷；

  • 人流量大；

  • 消费群体旺盛，且聚焦；

  • 商业业态组合，形成IP化吸引力。

很多商圈里的建筑，认为自己能成为或超越红鼎国际，都是基于前三点。
地段、交通、人流量。
（日本涉谷之光 图源网络）
OK，这三点对于商圈而言，理论上都不缺。
但第四和第五点，才是精髓啊！
如何理解呢？
我再举个例子。
几天前，我在中央公园逛着逛着，也看到一处空中商铺，在百万方大盘鲁能城，目前正在开发的商业综合体之上，他的条件，非常贴合的体现了上述五点质素。
下面我简单的分解一下。

3

鲁能城，其实大家也应该不陌生。
他算是第一批中央公园的簇拥，很多年前，在中央公园还只是公园的时候，鲁能去挑了一大处非常好的地段。
（区域示意图）
从江北国际机场来中央公园（距离约5KM），或去悦来参加国际展览，首先就会经过这里，因此这里也是中央公园区域的门户；
并且，他同时兼顾了公园头排+区域主轴线（同茂大道）的头排；
配套上，则是占了双轨交汇的位置（10号线+在建9号线）；
还挨着全新的渝北区人民医院，目前渝北最好的医疗资源之一；
靠近传说中的八中渝北本部、空港新城人和街小学...
（图源网络）
因为配套成熟，周边居民的入住情况，已经非常不错。
地铁、医院、学校、公园头排...几乎是要什么有什么。
这个地段够好吧？
当然好。
JW万豪酒店，已经率先确定落址鲁能城商业综合体。和获LEED金级认证5A甲级写字楼同在一栋建筑。
（建筑效果图）
一个大品牌酒店，看重的，无非也是地段、交通、人流量，以及消费潜力。
医院+学校这两个特殊的存在，是风雨无阻的人流量保障之一；
TOD式的双轨上盖+约6000㎡公交枢纽+酒店+甲级写字楼，是人流量保障之二。
鲁能城的空中商铺，就在万豪酒店旁边，商业综合体之上。
（意境图）
左侧，是万豪及甲级写字楼；右侧，则为空中商铺。
头排地段、交通枢纽、源源不断的人流量，硬条件，齐活！
那么，问题来了。
1）这里的消费群体会聚焦吗？
2）业态会不会形成IP化的吸引力？
我们分析过红鼎国际，这两点，是制胜法宝。
而这两点，恰好也是鲁能城空中商铺的核心价值所在。

4

优质的医院，会带来什么效应？
至少有二：
其一，人流量。因为看病是“刚需”；
其二，一系列的配套。
餐饮休闲、短租陪护、康复康养、辅助治疗、大健康产业...
医院附近的房子，向来好租，就是这个道理。
（区域示意图）
优质的学校，会带来什么效应？
也有二：
其一，家长+孩子的消费需求；
其二，早教、兴趣班、培训班、补习班...现代家庭的刚需。
优质学校附近的房子，也特别好租。
消费群体相对是锁定的！且十分聚焦！
而经营业态，更是可以明确的预期！
这里，我还仅仅只列举了部分目标消费人群。
作为TOD式商业综合体，这里吸附的将是整个渝北整个临空产业人群、常住人群集散地，以及因为万豪酒店+甲级写字楼带来的地标吸引力。
（鲁能城商业综合体TOD示意）
鲁能城的“空中商铺”，似乎是“看得见客人的生意”。

5

产品方面，第一批次产品的面积，都不大。
建筑面积大约40-61㎡，面宽却达到了约4.2-5.45米，20多层高。
空间设计可以很灵活，布局完全可以根据自身喜好去设置。
（建面约46㎡ 装修示意图）
如果要住，建面约46㎡的空间，可以设计成迷你两居室；
如果是工作室、办公室，就可以是一个大套房；
一家私房菜馆、一间咖啡吧、一家桌游吧；
培训教室、英语小课堂、琴房...
年轻人小成本创业空间；
或者就是温馨的小民宿。
因为，部分楼层，部分朝向，居然还是无遮挡公园景观！
（俯瞰中央公园 图文无关）
按照我打听的销售价格，首期估计总价会在50来万左右起步。
相对于中央公园动辄150万起步，单价20000多的住宅，这个价，显得轻松多了...
让我想起了多年前的红鼎国际。

6

“空中商铺”，作为高层建筑的形式，将商铺立体化呈现。
通过更低的买入成本，和相对封闭的环境，给予商业经营一定的优势。
拥有商铺功能的同时，还能兼顾过渡性短期居住的灵活性。
这种形态，作为商业性质高层的破冰产物，很多开发商，很多项目，都在学。
但是否能复制红鼎国际，却一直是个大问号。
因为“空中商铺”对地段、交通、人流量、消费人群聚焦、经营业态可预见性可持续性等等，太过于苛刻。
并且缺一不可。
做生意的人，通常都很精明，当然要考虑算的过来成本和利润；
明确谁会来消费？谁会来经营？区域竞争关系如何？自然也成了最关键的购买理由。

（项目效果图）

类似于鲁能城空中商铺，其实是很好的诠释了这几点。
如果计划投入不多，追求相对更稳妥、更长期的资产管理。
在年底这个节骨眼上，这是一个机会！
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