悦来，藏不住的锋芒...
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17年悦来出地王的那天，所有人都懵圈了，11711元/平？这啥情况？
悦来立即意识到这事的敏感性，不能让人借机炒作！
随后的悦来，变得极度的低调。
每次去参加单位干部大会的时候，礼嘉、照母山、中央公园总喜欢坐在领导的左右手，一找到机会就会表现表现，而悦来，习惯躲在会议桌二环的角落里，埋头记笔记，不再露锋芒！
这种气质，在中国博大的文化里面，可以叫做“吃亏即是智慧，低调才成大业”。
悦来吃亏的地方是舆论炒作的少，在楼市的曝光率不多，至少我看到的，他从来没有被人叫做“宇宙中心”。
也正因为此，老子几千年前说的“少则得，洼则盈”！原来是送给悦来的...
这句话很有意思，要反复揣测。价值投资，就是这个逻辑。
悦来很低调，其实他一点都不低。
01.
悦来的规划与定位
1、独特的国家级定位
关注重庆规划和发展的人应该知道，悦来并不是省市区级别，而是国家级！
悦来组团所在的两江新区是国务院批准的中国第三个、内陆第一个国家级开发开放新区。
而悦来新城是2011年由国务院批准设立的中国首批8个“国家生态城市”试点之一，也是“海绵城市”国家试点区域。
什么意思呢？
这是意味着，悦来是受钦点的，按照国家级的战略规划高度而打造的试点区域，将是代表重庆未来发展的城市窗口。
这一点上，悦来显然跟他的北区几兄弟，都不同。
2、五大功能
悦来新城，事实上形成了会展、生态、海绵、智慧、文艺“五城同创”的局面。
在规划中，悦来的功能板块非常有亮点：
仙桃数据谷
这是悦来片区的产业基础。拥有时下最热门的物联网、集成电路设计、人工智能3大核心产业。
到2018年末，入驻科技企业95家，包括谷歌、惠普、中兴、ARM、高通、中科创达、中软国际、今日头条、西部前沿应用研究院、秦嵩科技等重点项目！
还有华为软件系统开发平台、中科创达智能汽车协同平台两大平台。
仙桃数据谷内有众多的“企业孵化平台”，有“仙桃准独角兽培育计划”“仙桃基金”这样的特殊政策！
这就像“筑巢引凤”，搭建平台，给予优厚的政策，吸引企业和人才来创业！
（仙桃数据谷实景）
生态、海绵城市
生态城是国家批准的绿色生态示范城区，目标是低碳生活+绿色生活。
未来将有10个城市公园！
2015年，悦来成为“国家海绵城市”试点，目标是水质达标率和水域面积保持率都达到了100%！
会展城
这部分就更好理解，它的意义就是通过良好的城市界面、交通、生态环境，成为展示城市的窗口。
作为会展城核心的国博中心，就规模看，排在全国第2，西部第1！
还是“改革开放40年百项经典工程”！
才在这里举办完的第二届西洽会，去年的智博会，还有大小明星的演唱会...
3、会展城的价值
会展城不是大家想像的“有事办个展，没事开个会”，它的价值远不止于此...
我举一个例子：
G20峰会后，杭州成了“世界名城”，不仅让世界知道了杭州很美，房价顺便成脱缰野马。
峰会场地所在的杭州萧山区奥体博览城版块，随着一场会议，也价值爆发！
为什么？
很简单，每个高级别的城市，为了适应高规格的盛会，更好的展示自己，往往会花费重金去打造用于接待和展示的场馆；
场馆所在的区域，又因为有接待和展示的需求，而大力建设交通、酒店、商业、商务等配套设施，最终成为城市的第一门户。
类似的还比如广州、武汉，或者隔壁成都，都形成了独特的会展经济，会展区域。
02.
悦来的价值逻辑
1）显然被低估
5月9日，顶融11748元/m²拿下中央公园地块，这是2019年第一块破万的地块，发生在北面的新兴区域。
（来源于重庆锐理数据）
这时候，突然发现，热点新区的新房价格，已经去到这样的状况：
中央公园1.6-2.5w
礼嘉1.8-2.2w
照母山1.7-3w
（套内面积单价）
而悦来，现在还有套内1.3w/㎡左右的楼盘！
这显然跟他的定位和发展潜力不符！
2）政策红利
今年4月3日，官网发布《重庆市会展业创新提升行动计划（2018—2020年）》，提出的目标是：将重庆打造成内陆国际会展名城。
从侧面很明显的说明了，悦来的建设会提速。
这是悦来的大机会！
同样《重庆市主城区山城步道专项规划》中，悦来会在生态环境打造方面进一步得到资金支持！
依托国际会展的需要，目前已经明确的：未来三年，悦来还将新建一个大型政务会议中心，建成星级酒店4家，餐饮设施25家，购物场所12个，休闲娱乐场所15个！
3）完美的居住属性
悦来的各方面，其实都不差！
区位上，悦来在几个新兴区域的中间，距离观音桥15KM直线距离。
交通方面，
同茂大道、国博大道、金兴大道，纵贯东西方向，连接中央公园、江北机场方向；
滨江大道、悦来大道、金山大道，横跨南北，连接照母山，观音桥商圈方向；
6 号线、10号线，都已经建成通车。
商业配套方面，
因为“会展经济”的存在，悦来围绕会展城有大面积的商业规划用地。
据说目前都在“勾兑”中。
在生态环境方面，
悦来目前共规划10个公园：三大大公园、七大主题公园，还加上这个区域没有工厂，也就没有污染，环境非常的不错！
除此之外，基础性的生活配套，公办的悦来中学、品牌小学、大型医院、公园绿地，都在建设之中。
03.
藏不住的锋芒
昨天悦来的地，挂牌价8841元/m²，光看起拍价，其实是跟中央公园一个水平。
但我却看出来悦来的试探性。
悦来在本质上的确不太需要过分宣传和炒作，因为悦来既包含国际级的会展城、独一无二的生态城、再加上仙桃谷的科技创新板块加持，清晰的规划布局，几乎无可替代。
这宗地最终拍成了9653元/㎡，看似不贵，但地势导致开发难度大，实际成本价远不止你看到的，这是悦来“故意的”。
最近在悦来转了几圈，发现了几个价值楼盘。
第一个是北辰悦来壹号。
目前在整个北区，北辰悦来壹号几乎是最明显的价值被低估楼盘（我看的时候，高层套内单价仅仅13000-14000元/㎡）。
原因也简单：
在调控背景下，一些大盘，由于历史定价等原因，价格受到一些约束，从而形成了较为明显的性价比。
我发现我说的比较绕。
一句话：X价，让他有了明显的“套利”机会！
“一二手倒挂，买入即赚。”是这轮行情的主要推手...
如去年的约克郡、御峰、海外滩，如今的观塘、北辰悦来壹号等项目。
北辰悦来壹号价值比较明显。
其一，大品牌开发商
1990年，北辰为亚运会而成立，开发建设的亚运村综合体，代表中国形象服务了37个国家约6000名运动员；
2008年，北辰高标准完成了2008 北京夏季奥运会的接待服务与运营保障！
北辰属于北京国资委旗下，根正苗红的国企。
其二，区位优势
我用一张图表示楼盘的区位价值。
从图上看，
北辰悦来壹号的位置比较好，恰好位于会展城与生态城的交界处。项目旁边还有一块大型集中式商业用地。
从楼盘出发，去中央公园商圈和礼嘉商圈的距离最近只有4-6KM！
作为一个总建筑体量约130万方的大盘，在如今市场已十分难得！
大盘的优势就在于配套齐全、生活氛围好。
其三，配套和产品
项目自身就有约20万方社区邻里商业中心；幼儿园、小学、中学齐全。
产品方面，涵盖别墅、洋房、大平层、高层、商业等全形态产品。
从产品力上看，属于市场品质类楼盘的配置。
以璟御组团为例
Ø 采用LOW-E玻璃，配置窗式动力通风器
Ø 入户门采用了指纹密码锁
Ø 人车分流设计、车库用了环氧地坪
Ø 配套运动公园、夜光跑道
Ø 设置无障碍电梯
Ø 在架空层，设置亲子活动空间、休闲会客厅
Ø 采用精装入户大堂
（意境图）
作为一个品牌开发商的大型楼盘，在如今的市场下，形成了一个比较有趣的局面：
开发商做高品质、配套齐全、优质的产品，可相对应的是低于市场水平的优惠售价！
而最近的土拍价格，很显然又把性价比再一次提升...
形成了一个明显的价值洼地。
就跟悦来一样。
一直埋头低调搞建设，可这个优等干部，已经掩盖不住自己的锋芒了！
本文为商业评论