深圳人懵逼:南沙、新塘、科学城该买哪个?
在大湾区,广深两兄弟一个稳重,一个猛进,肩并肩站在第一梯队,掌握着最优的资源配置。
资源在此,人才蜂拥而至,随之飙升的是楼市里汹涌的购买力。然而上周,疯传多时的深圳最新调控终于出台,斩断了万千购房者进击深圳之路。
深圳被堵,火力转战广州。
不知算不算巧合,上周末,广州增城、南沙几个项目面世,均直接爆场。
且近期,房产君收到关于转战广州买房的咨询,也是回到手软。
他提到的三个板块新塘、南沙、科学城倒是很有代表性。
南沙距离近,城市界面新,自贸区的定位深得人心;科学城站位广州市区,产业规划优势明显;新塘价格够“笋”,轨道交通排布犀利。
那谁会承接更多外来的购房需求?我们从四个维度综合pk一下。
Round1: 购房资格PK
新塘:隶属增城区,不限购,非广州户籍选手可以直接购买一套。
科学城:隶属黄埔区,限购,非广州户籍选手可以考虑人才购房政策,即本科学历+半年黄埔社保。
南沙:限购,非广州户籍选手同样可以考虑人才购房政策,即本科学历+南沙劳动合同。
购房资格方面,最简单是新塘,不费心思直接买。科学城和南沙稍有门槛但基本无碍,有中介或销售一顿操作猛如虎,基本都能搞定。
Round2:房价PK
对比深圳房价,光明四万八,前海、南山10万+。再回看广州,那真一个洼地连着一个洼地。
新塘板块整体均价在21000元/㎡左右。热门楼盘品秀星图、碧桂园云顶、招商臻园会高一些,均价25000元/㎡左右。
| 数据源自房天下
科学城核心区在售一手楼不多,大壮名城、品秀星樾、科城山庄、黄埔中央城都火得不行,均价在35000-45000元/㎡。
| 数据源自房天下
南沙各个板块发展阶段不同,南沙湾、明珠湾有较多项目可以选择,万顷沙刚刚起步。区域整体均价在2万-4万不等。
| 数据源自房天下
就三个区域的房价优势来说,新塘>南沙>科学城。
Round3:自住之交通/配套PK
接下来我们按照自住/投资两种需求继续分别来看。
响应房住不炒,先看自住。主要考虑下广深间的交通便捷度,以及区域内的配套成熟度。
新塘:
2017年,广东省发布《广深科技创新走廊规划》,将新塘、科学城及深圳空港新城等板块纳入其中。之后高速、城际、高铁、机场等都会围绕着这条走廊建设。
| 科技创新走廊
2019年,穗深城际开通,快速连起新塘与深圳机场,单程耗时47min-1.5h不等,直接刷卡乘车比较方便,不过票价要48元。
并且,上个月深圳机场至前海段工程开工,计划2025年建成,届时新塘直达深圳前海。不过站点密集、票价略贵,要看不同人的接受程度了。
另外,自驾的话可以走京港澳高速或者广深沿江高速。新塘立交-深圳机场,耗时1-1.5h。
配套方面,板块内已有大润发商圈、万达广场等,准备开的还有凯达尔广场、合生汇等;教育方面有省一级新塘中学。接下来还有一些楼盘会引进名校资源如华师附中等。
| 区域配套示意图
科学城:
科学城到深圳的路线,目前基本和新塘逻辑一致,可以自驾,耗时约1.5h;可以到新塘南站乘坐穗深城际,比新塘出发多耗时30min左右。
不过在去年,《广州市国土空间总体规划(2018—2035年)》草案对外公示,预计广深之间将再建一条高铁线路,最高时速或在600公里!黄埔站到深圳宝安机场将更快速。
| 路线示意图,以最终规划为准
而这个“黄埔站”预计就设在科学城扩容后的黄埔科学园内。不过此规划还未正式落地,一切静待官宣。
配套方面,科学城就厉害了。区域内汇集了奥园广场、萝岗万达、香雪城等多个商业中心,还有国际演艺中心、图书馆等。
教育方面有比较知名的东荟花园小学、广州市二中、广州科学城中学,部分楼盘未来还会引进华附等名校资源。
| 配套示意图
| 科学城璀璨夜景
南沙:
南沙与深圳隔海相望,从物理空间来讲离得最近,往来两地的选择也更多。
从庆盛站到深圳北站,高铁半小时,票价50元左右。
自驾可以走南沙大桥、虎门大桥,约耗时50分钟。
今年6月,广州南沙客运港-深圳机场码头航线开通,全程耗时35分钟,票价90元。
深中通道预计2024年建成,届时万顷沙-深圳前海大约30分钟。
配套方面,南沙目前比较成熟宜居的区域是蕉门黄阁板块,靠近区府,有万达广场、今洲广场等大型商业。学校有金洲小学、南沙第一中学、广州外国语学校等。
此外,广州市执信中学南沙学校、美国林肯中学等一批批名校正在落地,南沙未来的教育资源应该会有个小爆发。
| 配套示意图
| 南沙蕉门板块,广州房产@细鹏摄
所以自住的话,交通便捷度:南沙>新塘>科学城,现有配套成熟度:科学城>南沙蕉门>新塘。
Round4:投资之板块潜力PK
新塘:
板块被定位为融合高铁、城轨铁、道路、公交站等为一体的TOD交通枢纽,与白云机场、广州南站等级一致。目前地铁13号线、穗莞深城际轨道已经通车运营。
今年,与新塘相关的广州地铁13号线二期、新白广城际、广州至汕尾铁路等都是重点项目。
未来,这里会把广深两大机场、天河CBD、福田中心区、前海、琶洲等全部连在一起,价值不言自明。
受交通利好驱动,新塘已经迎来富士康、广汽本田、雪松控股、湾区产融等入驻,2019年,新塘规模以上工业产值就有200亿。
| 新塘,广州房产摄
科学城:
产业规划是这里最大的王牌。看一组犀利的数字:
2019年,科学城支撑广州开发区GDP、工业产值等总量位居全国开发区第一;
固定资产投资、进口、出口增速位列第一;
科技创新能力排名第一;
营商环境指数位列第一。
板块内已入驻的世界500强企业多达130家,诸如LG、三星、香雪制药、宝能、雪松控股等等,占全广州40%以上。
到2023年,科学城将打造新一代信息技术、人工智能、生物医药三大世界级的产业集群,目标总产值1万亿。
| 科学城,广州房产@细鹏摄
南沙:
广州城市副中心,粤港澳全面合作示范区,国家级自贸区。三个标签一打,就给南沙的未来树好了无限信心。
作为湾区核心,南沙通过庆盛站枢纽、南沙站枢纽多线路通达广州市区和湾区各城,努力打造半小时交通圈。
此外千亿产业集群汇聚南沙,仅在今年上半年,南沙就动工和签约了100个重点项目,总投资额近2200亿元。
大湾区精准医学产业基地、海芯集成电路等产业相继落地;科技园、创新产业中心等也将于下半年启动。
目前,蕉门区府板块已经比较成熟,明珠湾CBD金融+总部经济正大步落地,万顷沙虽刚刚起步但势头不小。当整个湾区都在向入海口发展时,广州南沙的潜力,本就该剑指深圳前海。
| 南沙实拍,广州房产@细鹏摄
所以就区域潜力来看,科学城和南沙相较新塘更凶猛一些,但两者发展阶段不同,科学城已经开始显现成果,而南沙的未来更充满想象。
那么,综合考量这几大维度之后,你觉得哪里更有优势?可以在评论区说说你的看法。
另外,房产君为南沙、新塘、科学城都建了购房交流群,有兴趣的朋友可以添加楼大嘴(Gzhouse4)继续讨论。
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