总价80万，买进滨江路豪宅区！我这是捡到宝了？
这两天，热搜上的一个话题扎心又瞩目。
“何鸿燊的5000亿资产是什么水平？”
大概就是你从出生那天起，每天中1369万的彩票，中100年。
大概就是侨鑫汇悦台1个亿的顶级豪宅，你能买5000套。每天住一套，住完一遍需要13年零255天。
酸。
| 广州房产@细鹏摄
在广州奋斗的我们，大概都幻想过自己与豪宅的故事。我们依云山傍珠水，站在金子塔尖独享广州的另一种风情。
唉。
但凡多点盘花生米，都不带喝成这样的。
直到忧伤地45°仰望天空，看见一块广告牌：滨江西，豪宅区，一线江景，80万！火速脑补出一幅巨画。
我觉得我和豪宅的故事可能要开始了。
于是搓搓手，踏上了此次探盘之路。
提到滨江西，提到海珠豪宅，很多人不约而同会想到天誉半岛，没错，今天要说的项目就在那里，的隔壁。除了天誉半岛，均价63000元的万科金域华庭离项目也不到200米。
再看眼周边房价，一片波澜壮阔的傍江豪宅区似乎已经呈现在眼前。
| 周边房价示意图
| 天誉半岛花园
| 万科金域华庭
可惜的是，豪宅是真豪宅，但臆想中的景致着实有些虚了。放眼项目四周，依旧是海珠最原始的市井气扑面而来。
很难想象天誉半岛与金域华庭等豪宅就矗立于此。就像冲破了次元壁，独立于自己的世界。
而今天的主角滨江1号，还停留在老海珠最原始的风情里。
| 滨江1号所在新世纪商贸中心
虽然这个“豪宅区”并没有臆想中的景致，但地段本身没得说。
项目西侧紧邻人民大桥，北侧就是波光粼粼的真·一线江景。
项目向南300米就是8号线同福西地铁站，项目向北500米是8号线与6号线交汇的文化公园站。站口旁就是广州知名的沙面岛，欧式建筑群成为游客打卡圣地。
这样看来，地铁上盖没问题，一线江景没问题，老城人群与游客流量也没问题。唯独大型商业要去到2公里外的乐峰广场或是西城都荟，楼下同福西路上的一些餐饮小店可以满足日常所需。
| 配套示意图
| 同福西地铁口
| 西城都荟
滨江1号的原身是新世纪商贸中心，8层以上是写字楼。2—7层之前交给如家酒店运营，目前重新改造，变身滨江1号公寓。
项目主打LOFT和平层产品，6梯40余户，产品面积为15平-86平。但其实十几平的小户型不给单卖，必须和别的房间一起打包出售，所以实际上的面积段基本由20平往上。
其实产品可以简单粗暴分为三类：
1、50平左右，向北望江。
2、30平左右，南望街景。
3、20平左右，无窗。
| 平面户型示意图
50平左右产品，总价在250-400万左右。
别管自住投资，有名额没名额，公寓自带bug那么多，既然要买，相较周边的住宅项目，价格优势必须明显。
但以250万为例，鉴于商办类属性，最多可贷款5成，最长贷款10年，那么首付125万左右，月供14000元。
总价400万的话，首付200万，月供23000元。
一定是隔壁金域华庭的小户型不够香。
部分房源只需首付130万，月供16000元左右。
| 源自安居客
如果选择相邻的旧小区，同等面积段200万以内搞定。别嫌旧了，滨江1号也是99年的楼来的，改造一下凤变冰。
| 源自安居客
而30平左右的南向产品，总价在110万-120万左右。首付60万，月供7000元。
若是自住，既然不望江，周边选择很多。若是用来放租，对比附近同等小户型，租金在2000-2500元不等。租金回报率约在2.5%。
| 源自安居客
当然，回报率稍高的还有上文提到的第3种产品，22平左右，无窗，总价80-90万左右。
因为无窗，自住和自行外放长租基本可以舍弃，唯一的选择就是返给酒店运营。
滨江1号与多家酒店有合作，每家返租模式不同，举两个例子。
酒店A：先交3万给酒店装饰布置，酒店每月返租金。年底按利润五五分成。
就20平左右暗房产品来说，返租标准为100元/平/月，大概月租金2000元。加上理想分红，整体租金暂且预计2500元/月。
| 返租标准示意
酒店B：业主自行软装添置家电，自行承担水电费、管理费等，酒店帮业主推广和放租。最终酒店抽取营业额的10%。
对比隔壁万科峯汇的酒店公寓，同等面积段有窗产品为每天150-200元。
以6成入住率计算，每月经营收入3000元，业主拿九成为2700元，减去水电管理费，同样在2500元/月的标准。（以上均以周边市场数据粗略计算）
综合85万左右总价，酒店返租模式的回报率大约为3.5%。
我们常说，世上哪有完美的房子。最主要是因为预算不够。
可就算预算无限住进了汇悦台，也冷不丁天降隧道让人糟心。
回看我们的滨江豪宅区，80万公寓，同样优劣均备。
滨江西，一线江景，人流量充足，地铁上盖，进场门槛低。
但有江景的并不便宜，便宜的回报率一般，而交由酒店返租的产品始终存在不确定性。
再加上项目是上世纪九十年代的楼，40年产权所剩无几。
前两天《民法典（草案）》亮相，提到住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。具体政策依旧未出，存在不确定性。
另外，项目之前是交由如家酒店运营，刚拆掉的logo还在墙头若隐若现。酒店到期退场，有钱不赚？
毕竟公寓产品自带很多问题，诸如产权期短，二手出售难度极大，无法去银行抵押应急等。对于没有购房资格或者手上确实有闲钱想买公寓的人来说，一定要选好地段，充分调研估好回报率才行。
路漫漫其修远兮，看来望江豪宅与我的故事，还没开始就结束了。