养老院规划方案怎样设计才靠谱？
作为养老项目开发的重要环节，概念性运营规划设计室整个养老项目的指南针，关系到整个养老项目的后续运营能否成功。具体到每个项目而言，“成功”标准各有所异，但“失败”的底线却是一样的。今天，小编以业内人士的身份，为您分析深圳某设计公司为杭州某养老院编制的概念性规划方案，与大家共同探讨养老院的规划方案怎么设计才靠谱？
该地块位于杭州西南部的龙坞、龙井茶园边上的小坡地，环境幽静、风光优美、空气清新，适合休闲养老。但是看完方案之后，有些问题不得不提出来，与大家共同探讨。
一、政策定位：做什么？
养老设施属公益性社会事业。为鼓励社会投资，政府对民办养老设施的供地采用了行政划拨土地的优惠政策。作为养老事业的主管部门，民政部门明确指出：一是不能做成房地产开发。为此，建筑产权不能分割，只能分期出租，最长不超过二十年。二是必须有专业护理队伍。为此，需要有专门的工作、生活用房。因为，如果养老院经营不善，到后来还是要政府去接盘。所以，在前期，政府会严格审查，防止挂羊头卖狗肉。就该方案而言，路南设计有20栋独栋别墅，就让人有变相搞房地产的嫌疑。
二、产品定位：谁来住？
根据政府的发展设想，今后政府公办的养老机构主要解决中低收入阶层的养老问题，民办养老机构面向中高端收入阶层。故顺华养老院的定位应是走高端路线，这并没错。但哪些中高端人群会来？一般这些老年人，家里住房条件都很宽敞，也请得起保姆，即使空巢，只要配偶都健在、身体健康，一般都不会考虑进养老院。只有丧偶或生活无法自理，才会考虑进养老院。为此，原考虑在2272床的规模中，自理占39%（880床）、护理占30%（680床）、特护占11%（252床）、度假占20%（460床）的结构比例，需要降低自理型的比例。同时，养老院与医院不同的是，医院是病好了，病人就出院了；但养老院往往是在此养老送终，流动性很小。为此，现在进来的自理型老年人，住上十年八年的，就变成了护理型的了，那么设施配套、建筑户型上就要有调整的空间余地。
三、户型定位：怎么住？
如何设计适合中高端老年人群的房间户型，是一个不可忽视的重要问题。根据一些入住养老院的老年人体会，许多人因多年的生活习惯问题，并不喜欢与其它人拼住一个套间，除非是老俩口。如果面对的是中高端人群，那一定是单床房占大多数。但在总计898套中，双人房至少占了62%（554套），如不计卧室分开、厨卫拼用的228套，也达到36%。需要再研究。同时，户型的设计应该与自理、护理、特护的不同要求相结合。如特护型，房间需要放置一些医疗仪器，故要大一些；护理型，自己可能无法洗澡、不想、也不能做饭，厨房的功能就要简化，有个微波炉热一下东西即可；自理型，老俩口都在，才会自己动手烧饭。而现在的方案完全按一般住宅来设计，竟然还安排了复式公寓，让老人在房间里上下走楼梯，这完全失去了养老的核心。
关于度假型，一是由于是短期，经常换人，故集中安排较好。二是由于身体健康，一些是结伴而来，可以设计一些一套多卧室的户型，但面积也无需像别墅那样宽敞。业主声称将有一些画家、老干部来此养老，需要大空间。为此，安排了一些别墅型的养老建筑。我以为可行性不大。因为老干部可享受公费医疗，有浙江医院、望江山疗养院等机构去服务，而进民办则要自费。画家如身体健康是要有个画室，但也不至于需要独栋别墅（380平方米）、联排（247平方米）那样大的空间，理由牵强。
关于建筑平面，现电梯间或占了南侧的有利朝向、或服务距离不均衡，需要调整。走廊加宽是对的，但楼梯按普通楼梯设计不妥，应设成坡道，便于老年人行走。现在，阳台都设计成与住宅一样，互不相通；其实老年人更喜欢聚在一起聊天交流，应打通阳台。
四、配套定位：配什么？
养老院吸不吸引人，配套如何是关键。一些依托医院办起的养老院很受老人欢迎，说明了这一点。对此，方案提出了构建“五有服务体系”，打造“养老在杭州”品牌。即有所医（医院合作）、有所为（才艺展示）、有所养（护理、养生）、有所学（老年大学）、有所乐（康体健身、娱乐）。但是，配套设施既要考虑齐全和档次问题，也要考虑经营成本问题，否则项目会不可行。现在方案中的配套，具体落实有以下问题：
一是餐饮问题考虑不足。从方案看，是以老年自理为主，公共厨房规模不够。考虑到护理和特护要占60%以上，这些老年人一般不愿自己烧饭，需要由食堂供应，那么、厨房、餐厅的面积要考虑充足，且要方便老人用餐。
二是老人护理洗浴问题考虑不足。方案考虑了游泳池，这确是高档消费。但这往往是针对健康群体而言。游泳池的费用很高，即使在城区，一般没有其它的消费来平衡，肯定是亏本。该项目固然好，就是让人担心办不下去。而更重要的，到是那些护理型、特护型老人的洗浴问题。他们更需要有洗浴池，让专业护理人员帮助洗浴。
三是护理设施考虑不足。即使按业主宣称，要与周边医院合作解决看病、防病问题，那也需要护理人员进行日常的看护，如要推着腿脚不灵活的老年人去晒太阳、散步；洗衣、做饭、洗浴等。对于近2300张床位的规模，即使按30人配一名护理员，也需要80名护理人员。但方案上缺乏护理人员用房，只安排了一个诊所的建筑面积。针对居住楼，均没有设立护理值班室，不利于紧急情况下的及时反应。
四是社会交往考虑不足。其实最好的养老院并不是脱离社会，办在前不着村后不着店的地方。而应融入社会。老年人由于健康关系，活力不足，他们更希望看到年轻人、孩子，这让他们没有被社会抛弃之感。如果能够将养老院与龙坞的幼儿园、小学结合在一起，让老年能经常看看小孩子，与他们一起交往，就会更有幸福感，这是任何设施也代替不了的。
五、布局定位：怎么排？
首先，要考虑总体指标要求。如果建的是养老院，建筑间距要求大于一般住宅，需要满足日照三小时的要求。也即按“杭州市城市规划管理技术规定（2008版）” 第16条的规定：老年公寓与其南侧建筑平行布置的，其间距不应小于南侧建筑高度的1.5倍。在这种情况下，地块原有指标“容积率小于1.2、建筑高度不高于18米”就是要求平均不高于四层、建筑密度30%，或者五层、建筑密度24%以下。然而，现在为了挤出建20栋别墅的用地，老年公寓被设计成六、八、十二层，所以高度也就超过了指标规定。
设计单位指出，原有指标1.2容积率，实际上是做不到的。因为为达到老年公寓的日照要求，建筑平面只能做单边房、9米浅进深的设计，如果单人房还要增加，1.2容积率就更做不到了。对此，我生存怀疑。实际上，现在南侧别墅群挤占了用地，只要改成多层，就能增加建筑面积。现在都是条形布局，东西向没有加以利用，如果组合成院落式的布局，增加一些东西向的房间，或将护理用房放在东西向，就能增加建筑面积。
其次，要强调配套公建中心布局。要让老年人或服务员行走的距离尽量缩短。现在配套设施安排在中心的做法是对的。但是，配套设施的内容要根据自理楼、护理楼的布局对应设置，以真正减少老年人、护理员的行走距离。风雨廊贯通老年公寓的想法很好，但必须体现在建筑平面设计上。否则，说的与做的不一致。
再次，要以老年人为本。老年人记性差，好忘事。其实，做成院落式，让建筑成组群布局，减少了建筑的独立栋数，增加了可识别性，有利于老年人找到回家的路。老年公寓不宜太高。六层以上的老年公寓不利于老年人上下行走。虽然有电梯，但一些老年腿脚不便坐轮椅，会造成长时间的等候，且高层会带来间距上的更高要求，不宜设置。道路交通上要注意车行道与人行道分立问题。高档老年公寓应采用两者立体分设的手法，从根本上解决老年人行走安全问题。不强调大片绿地，而是强调做好院落里的花园设计，形成适合老年人集聚的活动场所。
最后，设施实用、经济、有效。虽然不强调多赚钱，但也不能净亏本。设施的设置一定要实用、经济、有效。除了游泳池要斟酌外，停车库的规模也要考虑。主要应是为开车来看望老年人的车辆及管理人员的车辆停放服务，在此居住的老年人则停车需求很少。
六、感悟
做好方案，说难也不难，就是要将心比心、设身处地站在使用者、管理者、业主的不同角度，用心思考项目的定位、功能、内容、布局，并进行统筹兼顾，尽可能满足多方的要求。以使用者为本，认真研究使用者有何特殊需求，并在设计上充分考虑，达到方便、实用、经济，使方案具有合理性；满足法规要求，行政审批能够通过，使方案具有可法性；满足业主的要求，经济上不亏、甚至还有盈余，使方案具有可行性。
来源：高端养老产业咨询