你以为 只有“买房”人烦？ 其实临港“卖房”人更烦！
上上周和地产圈很牛的广告公司开会，讨论临港蓝湾的项目推广。策略总监的一席话中阐述对临港蓝湾的认知时的透露出来的稚嫩性和地域偏见，让人吃惊！加上上一次参加蓝湾项目的论坛活动那些媒体嘉宾的话,无论是克尔瑞数据公司的发言人，包括他煞费苦心的PPT，还是专业地产网媒的负责人对临港蓝湾认知和置业理由都是空洞的。
促使小编不得不说说：”临港地产人的那些困惑“
作为上海滩的牛xxx的广告公司的策略总监，为何做策略的时候会不成熟呢？原因只有一个：“不了解临港，更不了解临港蓝湾”。临港到市中心的距离和市中心到苏州的距离差不多远；一个苏州的项目一定是有苏州人来或者了解苏州人来策划营销，而临港是上海的一座新城；但是它的距离却是另外一个座城市。这是才是问题的根本。
毛主席说：“没有调查就没有发言权”。可是你会发现，现在发言的并不是调查的人，而是赋予发言权力的人。
有权不代表知情，但是有权就一定可以发言，这就是矛盾点。
临港地产人其实很困惑！
困惑一“时间不够和时间不对”：
时间不够：是指无法短时间了解临港，却要短时间去买房子。假如市场很火，怎么做都是对的，可偏偏就是市场偏冷，没有足够的时间。这里指的时间不够，只是上市公司给项目销售的回款压力时间越来越短，只要不是国企不上市的企业，业绩压力始终都是压垮营销人员的最后一根稻草。第二个时间不够是指全部区域的利好不能在相对应的时间呈现，或者是因为整体市场遇冷的情况下的利好出尽。
时间不对；这个时间政策强调控期，所有的开发商都无法逾越的时间阵痛。最让地产人难过的是政策何时放松没有时间表，看起来遥遥无期。临港主城区自万科金域澜湾买疯了后似乎一下子进入了冰冻的期，市场瞬间冷静下来！有趣的是据悉万祥社区同润金色橘苑上周开盘成交了90套勇夺全市成交冠军，均价RMB21306每平米。现在看来不单单是预售价格被限，甚至销售数量也被限制的双限时代。
困惑二“地段之间无价差”；
调控期间的房价是市场来决定的，不同的地段不同的价格才是合理的市场行为。
地价决定楼价，
地段决定楼价，
产品决定楼价，
市场供需关系决定楼价；
可现在的市场这些因素数据统统都失效了
所谓地段价差举个最简单的例子：
主城区应该是价格最高，芦潮港次之，临港蓝湾次之......。
矛盾就出现了，主城区现在的售价和芦潮港和临港蓝湾想买的价格没有价差。
自滴水湖馨苑城悦预售价格RMB26046出来后，各位看官有没有发现其他的项目都停了下来，显然滴水湖馨苑的价格是芦潮港，临港蓝湾项目想要买到的价格。临港楼市熄火了。滴水湖馨苑的地段优势不单单是主城区，还是配套最完善的社区中心才给买着这个价格，你让其他的区域的开发商如何卖房？
困惑三“地域模糊”：
那天的策略总监的话说临港蓝湾是独立的，有想象力的国际社区；
谁的国际社区？
上海的？浦东的？奉贤的？
是奉城的国际社区？显然这个说话是硬套的。
从上面的地图上看，大家就能看出，临港蓝湾的大生活配套一定是依靠临港主城区的，这一点它和芦潮港的社区定位是一样的；离南桥太远，而奉城太LOW;
它是临港大发展下一个国际社区；一旦它脱离临港这个大城和大产业背景下面临港蓝湾就是一个孤岛。它依托了临港集团的开发园区的方式发展，借了一把国家特色小镇的东风悄然长在了一个浦东新城旁边的一朵充满希望的金花。
大家仔细看看，万祥镇的房价和临港主城区的房价几乎没有什么关系；从下面的百度测距离可以看出来，40公里以内的距离是标准的城市边界线；按照通动时间来计算，恰好是城市郊区盘，它的价格波动性受到更多市区房价的影响。
而临港的房价具备相对的独立性，目前这种独立性还是没有被完全显现出来。芦潮港也好，临港蓝湾也好，一定是随着临港的利好而利好的。
比如，小编毛估估临港楼市的再一次火起来有两个重要的时间节点，这里需要要解释一下所谓的火起来是指被购房者重点置业的地方，不是指单纯的房价上涨，关键是销量的上升。
第一个时间节点就是9月份的海昌极地海洋公园的开放；
第二个时间节点就是主城区的那3块21000元楼板价的地王预售价格面世。
困惑四“故事复杂性“
楼市的故事这么些年都是因为一波又一波的价格疯长的形式演绎的，真正的地产营销也已经被这种完全的甲方市场宠坏了很多年；没有任何一个行业的景气指数可以达到地产的境界，以前听过“郁金香”的故事可以他与其媲美！很多人包括小编在内都信奉了冯伦的一句话“走正道傍大款”而把自己的青春用来伺候地产，从青年奋斗到了中年，从而获取更多的财富。
时过境迁，地产故事已经发生了很多根本性的变化！其复杂性让从业者茫然失措；奔走他乡，谋求生存与发展。
面对楼市故事的复杂性，放慢脚步回归营销本质精雕细琢出好作品做好服务是上上策。
人们总是愿意把时代的力量归于自己的牛逼；一个靠天吃饭的行业正在面临一次真正的考验，迎接一次迟来的营销实力考验，优胜略汰的时代，强者为王！也难免被误伤做做行业的替死鬼。
楼市没有熄火，看新闻联播的人都知道，到2035年中国的城市化进程要达到75%。勾着手指头算算还有7年时间可以好好奋斗。房地产行业起码还有10年可以兴旺发达。临港楼市只会越来越健康。
楼市的金融属性估计是要熄火了！房子住的不能炒。
炒房时代没有人做实业，戏子当道都想做抖音主播！
扯远了扯远了！