城市系列点评之二：北京，政府最满意的房地产市场

丁祖昱评楼市，独家原创点评。

2015年北京楼市基本面表现出色，各项指标应该是地方政府最喜欢看到的。

昨天分析过上海，今天再谈谈北京。2015年北京一二手房成交金额仅次于上海，位列全球第二，不过土地却在2015年出让了近2000亿元，应该高居全球第一了。从土地来看北京房地产市场应该是最让政府满意的。

具体来看，2015年北京市场有以下七大特征值得关注：

一、一二手房量价齐升，成交规模全国第二

2015年北京商品房成交1345万平方米，较2014年上涨23%，达到近十年峰值；二手房成交面积1740万平方米，同比增长83%，亦创下近年新高。2015年，北京市一二手房合计共成交3085万平方米、7707亿元。

虽然与上海相比成交金额只是一半，但对比国内其他城市仍是远远超出，而与全球大都市相比，超过7000亿元的成交金额，也可以排在全球第二的位置。

二、改善性需求井喷，豪宅比例大幅增加

全年商品住宅成交面积总计1098万平方米，成交金额3044亿元，较2014年分别同比增长了33%和43%，成交均价27722元/平方米，较2014年上涨8%。

2015年北京商品住宅成交虽有所回暖，但与2012年市场高点相比仍有较大差距，与2009年以来市场表现相比，成交面积仅高于2012、2014两个市场小年。

豪宅产品方面，北京2015年总价1000万以上豪宅共成交3522套，比2014年多卖了48%，成交面积117.8万平方米，同比增长52.9%，成交金额697亿，同比上涨67%。其中总价2000万以上豪宅成交金额同比增长104%，成交套数同比增长92%。

2015年北京豪宅市场成交规模大幅增长，其中2000万以上豪宅成交量更是大幅上升，全年成交金额达到357亿，首次超过1000-2000万价位的成交总额。

从单价段看，2万以下成交4.3万套，成交面积391.8万平方米；2万-4万成交5.1万套，共计553.8万平方米；4万-6万成交6615套，共计94.8万平方米；6万-10万成交2081套，共45.6万平方米；10万以上成交265套。

受自住房大批入市影响，2015年北京2万元以下产品成交占比有所回升，但整体来看，还是4万元以上产品成交增速更快，2015年成交套数同比增长77%，远高于全市平均。

面积段来看，仍是90平方米以下住宅成交最多，达到5.99万套，共计441.9万平方米，其次是90-120平方米面积段，共成交2万套，成交面积212万平方米。

虽然2015年是改善大年，但北京的90平方米以下小户型成交占比仍在持续上涨，而90-200平方米间各面积段成交占比均有不同程度回落，200平方米以上面积段成交套数却有所回升。整体来看，2015年北京各面积段产品成交呈现“两头翘”格局。

三、商办产品外移致均价下跌，成交金额不增反降

2015年北京市商品房共成交1345万平方米，3723亿元，分别较2014年上涨23%和29%，但商办产品仅成交679亿元，同比回落12%。

2015年北京商业、办公成交金额不增反降，其主因是政府转移发展中心，商办产品主力成交区域外延，致商办成交均价大幅回落所致，若从成交套数来看，2015年北京商办产品共成交10483套，仍较2014年小幅上涨5%。

四、二手房成交面积持续攀升，规模反超一手房 

2015年二手房共成交19万套，共计1740万平方米，较2014年增长80%和83%，成交金额达到3984亿元，较2014年大增100%。

北京二手房成交规模仅次上海，位列第二。市场成交面积、成交金额均高于一手房，成交面积比一手住宅高出29%，成交金额比一手住宅高出31%,不论是从成交面积、成交套数还是成交金额来看，北京二手房持续保反超一手房，并且随着新房供应的逐渐稀缺化和豪宅化，近年来一二手房成交倒挂还有逐年加剧的趋势。

五、土地市场地王频出，总价单价毫无争议全国第一

2015年北京共成交经营性土地建筑面积1482.5万平方米，较2014年下降25.7%，成交的楼面地价为13379元/平方米，同比上升16.07%。溢价率方面，2015年成交土地溢价率38.41%，同比上升10.98个百分点。

2013年以来，北京土地市场成交规模逐年缩减，2015年更是降至2010年以来的新低。但从单价角度来看，却是“物以稀为贵”，北京出让土地平均楼板价逐年攀升，其中宅地楼板价更是屡创新高，因此全年土地成交总价接近2000亿元，仍是全国第一。

对比实际楼板价（扣除保障房、配套商品房面积），在北京2015年单价地王TOP10中，有7幅跻身全国前十，其余三位全国排名分别为第13、第19和第22。并且从溢价率来看，所有宅地的溢价率都达到了50%，进入竞配保障房环节，以此来看，北京土地楼板价也称得上是全国第一。

六、销冠项目均价略低，“顶豪”项目表现不及上海

在北京项目金额榜单TOP10中，销冠项目成交金额41.7亿元，入榜门槛为32亿元，成交均价超过7万元/㎡的项目仅有泛海国际一个，成交均价最低项目只卖出了不到2万元/㎡。

北京热销项目热销原因主要有这几点，第一，大都属于五环外的成熟板块，区域供应相对较小；第二，多为知名房企的规模项目，企业品牌效应显著，产品力较强；三是定价合理，在五环外楼板价轻松破三万的如今，部分项目已经低于“面粉”价格，自然接受度相对较高。

七、基本面指标出色，购买力快速上升

2015年北京楼市基本面表现出色，商品住宅库存、消化周期均大幅回落；居民购买力也在快速攀升，一方面是人均可支配收入增速超过GDP，同比增长8.9%，另一方面，中高端需求也在股市的助推下受益不少。土地市场更是火爆，出让总价、单价均是全国第一。北京的基本面指标应该是地方政府最喜欢看到的。

展望2016，北京地价房价仍将稳定上行，但市场成交可能出现回落。政策面上，北京和上海类似，2016年限购仍会持续，从政府表态来看，控房价也将是2016年的政策关注点。土地市场方面，竞争仍将激烈，价格也将进一步攀升。

也正是由于北京地价高居全国首位，目前五环外宅地实际楼板价破5万也不少见，这些地块如若在2016年上市，售价将直奔8万+，这也将变相推高北京房价，考虑到房价的快速攀升还是远高于购买力的增长，2016年新增高价盘去化还是存在一定压力，部分楼盘有可能出现有价无市的状况，整体成交量下降是大概率事件，降幅应该在10%-20%。

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