都是前20，为啥你好我差——评2009-2013年销售面积前20强的三线城市房地产市场前景

丁祖昱评楼市，独家原创点评。我们用三大指标来判断20强三线城市的房地产市场趋势前景。

我们每一年都做全国286个地级以上城市房地产市场的未来趋势判断，如果把所有省会以上城市去掉排的三线城市2009-2013年新建商品住宅年均销售面积前20强结果依次分别为：潍坊、烟台、无锡、惠州、佛山、常州、威海、南通、廊坊、唐山、徐州、中山、东莞、临沂、淮安、扬州、鞍山、张家口、淄博、宿迁。这些城市主要集中在江苏（7个）、山东（5个）、广东（4）、河北（3）等四个省份；这些城市的成交规模一点都不逊色于部分一线和大多数二线城市。但如果整体来分析这些城市的各项指标的话，这前20强城市的房地产市场前景则明显的分为两大类：一类相对平稳，一类明显供大于求。

我们用了四大指标体系判断这些城市的房地产市场趋势前景，包括市场需求、市场供求、购买能力、外部环境等，具体指标比如常住户籍人口比、按人均30平方米计住房需求缺口总量、土地消化周期等20项二级指标综合测算。今天主要提三个有意思的指标，一是城市常住户籍人口比，衡量城市人口吸纳能力，比值越高，越能吸引外来人口，房地产市场需求方的客观总量越高，有利于城市房地产发展；二是住房需求缺口总量，反映的是当前居住条件、住宅供应与需求之间的总差额；三是土地消化周期，反映城市未来商品住宅新增供应情况，越长说明未来供应太大，供大于求。这些指标并非相互独立，而是相互联系的有机整体，在实际判断中综合考量。

第一类中，无锡和常州前几年一直被称为“鬼城”，但目前供求则相对平衡，这并不奇怪，正是因为它们三、四年前就被称为“鬼城”，开发企业拿地不积极，土地供应迅速减少，市场用了三年多的时间把整体供求慢慢调整到相对均衡状态。另外，珠三角这些城市明显是人口导入型，其中东莞的常住户籍人口比达到了4.4，中山和佛山也都在2左右，完全由外来人口带来的新增需求所主导。当然惠州住房需求缺口总量为-1579万平方米，说明整体供应量已经大于当前需求量，居住条件已经超过平均水平，这个指标还是要注意。

第二类中，各城市虽然成交规模尚可，但几乎所有指标都有问题，未来房地产市场压力巨大。近一半的城市人口净流出，剩余的城市常住与户籍人口量相当，几乎没有太多新流入。这些城市成交规模相对较高的主要因素是自身城市人口较多，山东、江苏、河北属人口大省，人口基数本身较大，随着城镇化推进一些首次置业的存量需求释放，但这些需求在未来并不具持续性和再生性。

所以都排前20，有的甚至成交量更大，但未来市场趋势却完全不一样，简简单单的三、四个指标就能让这些城市前景好坏一览无余。当然，这20个城市即使部分城市供大于求，但毕竟都有较高成交量，还是要比那些成交规模低且指标也差的城市要好得多。下次我们来看看这些“一无是处”的城市分别是谁吧！

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