房市漫谈之乌市，新疆首府的房价
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十六篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
目前，“典型城市房地产漫谈”已经连载更新大半年，涵盖了二十几个典型城市，不过主要集中在沿海等城市，西部的城市谈的比较少，应广大朋友的呼声，本次粗略分析一下西部典型城市乌鲁木齐的房价趋势。
安居客二手房数据显示，过去三年乌鲁木齐二手房价格从0.69万涨到了如今的0.84万，涨幅达1.5k。不过，从图形来看，涨价主要发生在18年年中之前，最近两年乌鲁木齐的房价虽然在震荡中上扬，但是总体涨幅较小。
再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。
并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。
房价收入比和租售比来看，乌鲁木齐和长沙比较接近，我们再来对比一下两个城市的关键数据：
2019年乌市GDP为3413.26亿元，增速6.5%；
2019年长沙GDP为11884亿元，增速8.0%；
2019年末乌市常住人口355.2万人，比上年增加约4.62万人；
2019年末长沙常住人口839.45万人，比上年增加23.98万人；
2019年乌市城镇居民人均可支配收入42667元；
2019年长沙城镇居民人均可支配收入55211元。
上述数据显示，乌鲁木齐基本上全方面落后于长沙，这还没有加上教育等其他资源的比较。当然，拿一个强二线省会城市和四线省会城市比较，会不那么公平，但是正因为如此，才可以给人更强的冲击力。毕竟同样是安居客数据，长沙二手房的价格最近两年跌到了万元。
乌鲁木齐能不能支撑住这样的房价呢？那就要问一带一路前景如何？现在前景如何？我不用过多介绍了吧。
乌鲁木齐房价未来如何呢？
还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》
目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。
我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！
鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！
最新两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。
深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！
随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！
1、人口方面
2019年末，乌鲁木齐常住人口数达355.2万，比上年末增加4.62万人，单独来看数据不太好，但是结合前两年的数据，可以说太亮眼了，因为前几年乌鲁木齐的常住人口是减少的，尤其是15到16年，人口流失比较大。
也就是因为最近几年国家搞一带一路战略，西部重新焕发出生机，乌鲁木齐的人口流失才得以遏制住，并在19年取得不错的增长。
但是，正如我所述，上述人口增长得益于国家大战略，但是今年以来各种事件交织下，我们的一带一路战略很可能会面临战略收缩。
2、经济方面
2019年，乌鲁木齐全年实现地区生产总值（GDP）3413.26亿元，按可比价计算，比上年增长6.5%。其中，第一产业增加值27.69亿元，增长2.1%；第二产业增加值906.14亿元，增长1.1%；第三产业增加值2479.43亿元，增长8.4%。
GDP增速相较于前两年下滑比较明显，三产方面，第三产业占比较大，增速也不错。第三产业方面，乌鲁木齐比较依赖旅游业，2019年2月乌市副市长曾言：“旅游业已成为乌鲁木齐市战略性支柱产业。”考虑到今年疫情的影响，乌鲁木齐的旅游业损失必然比较惨重。
工业方面，规模以上工业实现增加值675.03亿元，增长1.7%。在规模以上工业中，按轻重工业划分，轻工业增加值68.31亿元，增长4.1%；重工业606.72亿元，增长1.5%。按隶属关系划分，中央企业工业增加值491.43亿元，增长2.1%；地方企业183.60亿元，增长0.6%。
工业方面来看，不管是民营还是国营，增速都比较缓慢。而且工业里面，石油工业占比最大，但是19年石油工业下降7.0%。更难看的数据在于，规模以上工业的利润总额90.24亿元，下降32.9%；税金总额173.73亿元，下降17.3%；亏损企业亏损额21.61亿元，增长27.8%。
固定投资方面，全年固定资产投资比上年增长2.0%。其中，第一产业投资增长2.0倍；第二产业投资增长1.7%，其中，工业投资增长3.1%；第三产业投资增长1.7%。国有经济控股投资增长0.9%；民间投资增长1.7%；民生投资增长2.0%；基础设施投资下降9.9%。可以说投资比较乏力，后劲不足！
总的来说，过去一年，乌鲁木齐的经济数据不算好看，去年的经济增速主要依赖于第三产业，其中相当比重是旅游业，还有一部分是和一带一路有关的物流运输等。但是，今年的情况已经摊牌了，旅游业打击是首当其冲的，对外贸易也无需多言。
总结：
房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。
人口方面，虽然去年涨幅不错，但是基于最新的事态进展，今后几年可能又要开始负增长了。
经济方面，去年的表现已经比较乏力了，最近一个月新疆疫情重燃，而且疫苗也没有确定时间，疫情可能持续1-2年，旅游业基本上没什么盼头了；对于一带一路，我的最新看法是这半年来的演进表明会严重受挫，很大概率会步入收缩通道。
政策，更不用多说了，刀架上脖子也不可能放水给房地产，因为那是一条必死之路。
对于刚需朋友来说，可以慎重考虑上车，投资的朋友就算了吧！
最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。
买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。