周三企业说 | 招商蛇口——资源尚未充分整合、千亿已经近在眼前

招商作为一家从产品、营销到团队各方面都相当均衡的公司，在“千亿规模、百亿利润”的目标下，2017年将再上台阶。

2015年末，招商蛇口工业区在吸收合并招商地产上市之初曾提出盈利预测，2016和2017年将分别实现净利润85.9亿元和103亿元（归属母公司股东扣除非经常性损益后）。今年1月，招商蛇口（简称：招商）也已公告了2016年能高于预期实现93-98亿元的净利润。考虑到结算的滞后，百亿利润势必离不开超千亿的销售金额，因此我认为2017年103亿元的净利润承诺已基本让招商今年的千亿销售业绩板上钉钉，而且这千亿业绩的飞跃还是在蛇口并入的资源尚未充分整合的情况下就有可能实现。

招商2016年实现销售金额739.34亿元，同比增加30%，完成650亿元销售目标的113.7%；销售面积471.15万平方米，同比增加32%，3年复合增长率近20%。在2016年房企销售排行榜中千亿房企数量达12家的背景下，千亿的业绩门槛离排在第14位的招商来说也已近在咫尺。

作为央企，招商应该可以算是规模房企中资源最丰富的企业之一。特别是在和蛇口合并重组并逐步推进了一系列前海土地整备事项之后，招商目前已拥有了前海土地合资公司41.25%股权，并主导前海2.9平方公里土地的开发建设。虽然完全市场化可能还需要时间，但在前海土地未来存在土地功能改变（工业、仓储、物流转变为商办、住宅），以及容积率调整的潜在可能下，招商未来资源整合之后的价值势必会更大。一旦前海和蛇口的土地能顺利入市，那对招商蛇口日后业绩增长的贡献将不可小觑。

目前的招商可以说还是比较市场化的公司，2016年销售业绩的增长还是得益于之前非常合理的市场化布局。从招商2016年按地区划分的销售贡献度来看，华东地区的销售金额占比近46%，华南地区的销售金额占比27%，分别排在第一第二位。面积和金额的占比显示华南地区的均价较高，从这两个销售业绩的发力板块也可以看出招商之前的投资方向还是比较到位的。

同时，招商2016全年新增土地建筑面积762.27万平方米，同比增加83%；新增土地投资842.21亿元，同比增加264%。其中一二线城市土地投资金额占比达95%。从土地投资的分布来看，珠三角区域因为有大量资源，未来的土地和项目通过资源整合就可以得到解决。而长三角地区作为土地储备的重要粮仓之一，金额占比也达到了41.1%，未来几年发展的后劲还是可以得到保证。

而对于招商今年的销售潜在影响较大的，可能还是在于主管部门对华东、华南等热点城市的调控，无论是预售证管控还是房价备案、都会直接影响到招商在这些热点城市的供应和货量，这也可能成为招商今年实现千亿销售额的最大变数。

最后，前年的换帅以及合并重组前后的一系列人事变动在去年下半年也基本告一段落，虽然资源尚未充分整合，但招商作为一家从产品、营销到团队各方面都相当均衡的公司，在“千亿规模、百亿利润”的目标下，2017年也将再上台阶。