深度研究 | 看中国租赁排头兵上海如何做榜样
如果说2017年是中国租赁市场元年，那上海的租赁则首当其冲是最重要的一部分。
据上海统计局最新数据，截至2017年底，上海常住人口达2418.33万人，其中外来人口972.69万人，占比40.22%。这是近年来，上海外来人口占比持续第四年下降。这背后，折射的是上海对人才吸引力下降的问题，而不断高企的生活成本和竞争压力则是其更深层的原因。
针对这一问题，从住房保障上，发展租赁市场，使人才住有所居是其中一个解决办法。而上海政府在过去的一年中，从制度保障、政策落地、土地供应等多方面，保障和发展租赁住房市场，走在了全国的最前列，起到了很好的示范带头作用。
面对租赁需求，上海做了哪些事？
一、顶层设计保障
早在九部委公布租赁试点城市之前，上海便在“十三五”规划中提早报数，计划新增各类住房12750万平米，其中市场化住房8250万平米，呈现百分之五十对五十的分水岭，商品住宅约占4000万平米，租赁住宅占4250万平米，按每套60平米计算，也就是大约提供70万套租赁住房。
在2017年8月提出的《张江科学城建设规划》显示，为了留住人才，满足住房需求，张江新增住宅建筑面积约920万平方米，其中超过96.7%的新增住宅建筑面积规划为租赁住宅，规划面积高达890万㎡。“只租不售”新住宅用地的增加将在很大程度上缓解张江科创人才住房的压力。
二、租赁政策护航
除了“十三五”及张江科学城规划外，2017年9月15日，上海还推出了落地性的租赁新政《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，新政在多方面做了详细说明。
1、 多供应主体重点强调了发挥国资国企的引领和带动作用；
2、 供应渠道方面涵盖了包括新建、商改租、产业园和集体用地等多渠道建设租赁住房；
3、 金融支持方面将拓宽租赁企业融资渠道，加快推进REITs试点；
4、 监管方面则强调规范经营主体，建立统一的租赁平台等。
新政在时效性、落地性、可行性等多方面都走到了全国前列。
在2018年1月的政府工作报告中，再一次强调 “房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
报告里提到，上海将加大租赁房建设力度，支持专业化、机构化的代理经租企业发展，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，建立住房租赁服务平台，落实相应的公共服务。系统推进大型居住社区配套建设，新增供应5.5万套各类保障房，完善共有产权住房制度，放宽廉租住房准入标准，确保保障房应保尽保。
三、土地供应落实
土地供应方面，全国共推出44块租赁用地，上海有29块，总规划建面达180.96万㎡，在全国范围内力度最大。若以60㎡一套估算，约可供应3万套租赁住房。其中，上海地产集团拿到其中的10块用地，规划建面达71.67万㎡，合约1.2万套租赁住房。
其实，更早在2016年中「沪九条」调控政策发布后，上海出让的非远郊住宅用地均有15%自持面积的要求，累计也近60万㎡，而碧桂园、中海和金地此类土地存量最多，未来这些土地也将成为租赁住房的重要用地来源。
完成上述布局后，还需解决哪些问题？
首先，土地供应量不足
十三五计划提供70万套租赁住房，目前已拍出2.4万套纯租赁房源。目前，上海的租赁用地供应结构如下图：
未来国企用地还包括有：上海地产2万套，申通集团3.3万套，城投集团5万套，光明地产约7-8万套，约占上海市场21%；
区属国企商办转性用地：各区200-600万平方米，约占19%；
存量商办转性：现有301个类住宅项目，约占21%；
其余约四成供应都需要由公开市场新增租赁用地来解决，从现有供地计划来看，土地供应压力不小。
其次，产品错配的问题
一方面体现在区位的错配：
租房与买房不同，买房一般碍于支付能力可以接受有潜力的远郊区域，以期未来的发展，而租赁是即时需求，通常是“就近原则”，多选择城市中心、配套成熟或园区周边。而现有的品牌公寓产品多集中在外围区域，在上海已拍出的租赁用地中，有数块位于外环及外环以外的远郊区域，如位于宝山罗店、浦东周浦、松江工业区、青浦盈浦、以及崇明长兴岛等区域的地块。这些区域的交通、商业、医疗等配套不足，满足不了实际的需求。
另一方面，结构的错配：
我在1月3号的“丁祖昱评楼市”的发布会上说过，目前租赁市场存在结构错配的问题，中低端需求旺盛，产品却供不应求，高端产品是供大于求。
从现有新增租赁项目来看，未来多为市场化操作，政府没有限价，定位偏高端。上海高端租赁客户分三类人群：第一类是外来高级管理者；第二类是学区房的需求群体；第三类是想选择更好的居住条件的群体。高端客群基数有限，同时，这类需求多数由高端社区的个人房源及高端服务式公寓来满足。单一依靠这类产品解决租赁恐不现实。
结论
租赁市场还要以存量为主
租赁住房主要还是需要通过企业手上过去的存量地块为主来供应，包括：
1. 区属国企商办用地：目前各区均有一些不能销售的商办用地，也正在转性成为租赁用地；
2. 产业园配套用地：产业园应利用好现有规划条件直面广大园区从业者，按15%配比做足各档次公寓。类似张江科技园区这种大型产业园区建议从中低端、中端、中高端全覆盖， 从蓝领、白领、金领到人才公寓将租赁住宅产品线合理配置。
3. 大学城配套用地：可以建成租赁住房，定向为毕业1-2年内的大学毕业生提供限价租赁住房，以解决其刚刚踏入社会时居住成本的压力，提高人才吸附力。
4. 存量商业用地：将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为租赁住宅用地。
租赁市场还要以个人供应为主
其次，从供应端来看，我国机构房源渗透率不足5%，未来很长一段时间内，租赁住宅的绝大多数还需要依靠个人房源来解决。这方面如何保障？可以从以下几个方面推进：
一是税收减免，个税抵房租等方式，刺激个人房源的供给，例如未来若有房地产税出台，可以以租赁税收抵扣等；
二是完善信用体系，通过房东、租户双向信用体系管理，解决双方后顾之忧；
三是搭建租赁平台，完善租赁备案，进一步健全租赁住宅平台管理，促进行业的快速发展。
租赁市场还要以市场化为主
另外，土地供应市场化，尤其是远郊用地，基础设施相对欠缺，交通不便的土地不适合进入租赁市场，因此建议应马上停止无效供地，如若有出让需求，也建议按市场化方式运作。
最后，租赁市场，未来既不可能以公益形式赔本出租，又不能光靠政府长期补贴实现企业变相盈利，一定要以市场化的发展方向为主，只有市场化运作的企业，才能清楚地了解自己租赁产品的优劣势，以实现改进。
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