一周问答 丨土地市场已经“凉凉”了吗？东北买房有何推荐区域？

Q1.

网友：最近网上一份毕业生租房报告显示，约九成毕业生希望租金不超过3000元，压力还是比较大的，对此您怎么看？

丁祖昱：近日，国内第一部关于大学毕业生租住问题专项研究的“蓝皮书”——《2019大学毕业生租住蓝皮书》发布会在京举办。“蓝皮书”指出，毕业季成租房旺季，合租、月付是应届毕业生租房主要选择。

由于近几年房价上涨带动了租金的快速上涨，年轻人的生活成本也在进一步增加。据“蓝皮书”统计，65.83%的应届毕业生依靠自身支付租金，对租金敏感度较强。考虑到刚毕业之后的薪资一般不高，约九成毕业生希望租金不超过3000元，近半毕业生租金预期不超过1500元。

此外，虽然一些年轻时尚、机构化运营的品牌长租公寓，符合年轻人的审美及居住需求，但大部分青年难以靠自身支付高价位公寓。同时，毕业生在租房方面的风险防范及维权意识不断增强，网络成毕业生获取租房信息的主要渠道，多数人选择正规平台找房。

Q2.

网友：总体来看，现在土地市场已经“凉凉”了，房企适合“捡漏”吗？

丁祖昱：从上市房企的年中业绩发布会来看，规模房企的目标完成率还维持在相对乐观的水平，且下半年供货量均有一定的保证，转化率不需要太高就可以完成全年目标，优势依旧非常明显。相应地，规模房企业绩持续稳步攀升，对小型房企的生存空间则遭到进一步挤压。

而在投资态度上，更多的房企在上半年以理性、谨慎为主，并表示下半年土地市场持续低位运行则有可能伺机低价拿地，拿地与否的关键在于价格是否合理，对于高溢价地块、高价地块则敬而远之，尤其碧桂园、恒大、万科这样的标杆型房企，均表示下半年将以非常谨慎的态度拿地。

从典型上市企业的表态来看，后几个月土地市场低位、平稳运行预计已成定局，有迫切纳储需求的企业可适当“捡漏”；而土储丰厚的企业则还是应该以确保项目的盈利能力为第一要务，在土地投资方面更加慎重。

Q3.

网友：东北经济下行，房地产市场也总体不行，如果投资房产，有什么值得推荐的城市或地区吗？

丁祖昱：整体东北片区基本呈现出“省会城市人口投资东南沿海，环省会郊县投资省会城市”的趋势，以表现最突出的哈尔滨为例，其自身就是人口净流出城市，本地高净值人群基本自住需求已经满足，加之目前1万多/平方米的均价基本已经不适合投资，进而转去海南、惠州、珠海等南方城市。

在哈尔滨买房的多为佳木斯、鹤岗、大庆的，仍受到一些地缘性因素影响，比如孩子在哈尔滨上学就业需要买房，资源匮乏导致有钱的留守居民会选择在省会城市定居等等。

长春今年以来郊县客户置业占比变化并不是很大，沈阳去年外地客户占比可达49%，今年则因限购等因素导致外地投资比例显著下降，目前投资客主要源于辽宁周边导入，东南工作返乡置业等。

目前客户观望情绪浓厚，事实上，与成交热度不均相匹配，客户置业也存在显著的区域分化，政策利好、城市主流发展方向的热门区域还是购房者首选。

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