贝壳为何此时赴美上市？创新却带来高额中介费？

六哥独家原创

北京时间7月24日晚，贝壳集团正式向美国证监会提交IPO文件，股票代码为BEKE。这家被腾讯、红杉中国、高瓴、软银、百度、鼎晖、华兴、经纬中国等等头部机构重仓加持的企业如果上市成功，将有望成为2020年最大规模的赴美IPO公司。贝壳将开启一个全新的篇章。

（本视频由陆玖财经独家原创）

接下来，这篇文章将重点分析，贝壳集团为何要在此时赴美上市？作为国内第二大房产交易平台，它的发展壮大到底给这个行业带来了什么？

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贝壳模式“反其道而行之”  赴美上市势在必得

可能很多人低估了贝壳对中国整个居住产业链的深远影响。招股书显示：2019年，贝壳找房交易总额21万亿，房屋交易220万套。

贝壳找房打包了贝壳找房平台本身、链家、德佑、贝壳金服、装修等资产进来，可以说是创始人左晖举18年创业之力的几乎所有核心资产。

在国内，和老百姓衣食住行精密相关的市场都有巨大的线上平台，比如阿里淘宝、美团外卖、滴滴打车等。在绝大多数行业里，互联网公司通常先建立线上平台，再控制线下交易。

唯独“住”相反。此前，一些互联网公司试图在房地产市场建立一个类似的平台。搜房网只比阿里晚一年成立，现市值1.2 亿美元。爱屋吉屋曾在18 个月内融资3.5 亿美元，现已倒闭。字节跳动创始人张一鸣和美团联合创始人王慧文也都创办过二手房平台。甚至京东、天猫也都上线过地产交易服务，虽然不太成功。

在“住”这个市场，很多人没有想到要“反其道而行之”,而这一点，左晖想到了。

2001年9月，左晖创立了房产线下交易企业“链家”。截至2018年底，链家在全国拥有8000多家直营门店，掌握了覆盖全国的线下房源信息。

在链家网的基础之上，左晖尝试建立一个线上房产交易的平台，也就是现在的贝壳找房。它通过建立内部软件系统、促进跨门店合作提高效率，之后上线楼盘数据库，靠人力完善全国楼盘信息，确保房源信息真实。全部走完，贝壳找房有了成功的基础。

经纪人的合作网络是这个行业的本质，其带来的网络效应是贝壳平台的核心驱动力之一。到2020 年6 月，贝壳上的大小品牌超过265 家，对接的经纪人超过45万人，把房地产交易环节分拆成10个不同角色，协作之后，每次卖房分到的钱会更少，但加入的经纪人可以能接触到更大规模的房源，更有希望留住客户、卖掉更多房，最终每个参与者的收入会更多。

但是，也正是由于这一创新模式，让贝壳找房饱受诟病，相当于说，国内房产中介想要使用贝壳平台，就需要把自己掌握的房源信息和盘托出，“贡献”给贝壳找房。这样做的直接后果是：用户失去了议价权，中介企业贡献了核心资源，而贝壳以及背后的链家掌握了整个交易环节的所有主动权。

对于此时赴美上市，左晖的表态是：这是按照计划向前推进，公司的基本价值是企业IPO成功的关键因素。抛开这些官方话术，贝壳赴美上市主要还因为：贝壳的这套模式，像极了美国的MLS，即以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系。因此，国外投资者能够轻松听懂贝壳的模式，贝壳在美国更容易融到资。

对赌协议也是贝壳赴美上市的一个重要原因。早在2016年4月，链家B轮融资时，市场就传闻左晖曾与投资人签订对赌协议，链家需要在5年内完成IPO，否则投资人有权按照基本投资价格+8%/年（单利）进行回购。如今，对赌期限将至，贝壳上市已是势在必得的事了。

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贝壳制定规则 压力最终传递给普通消费者

然而，贝壳至今仍未盈利。

按照招股书的数据，2018年至2020年一季度，贝壳找房净亏损为4.27亿元、21.8亿元和12.31亿元。研发费用和人员费用是贝壳两项重要的支出。

招股书显示，截⾄2020年6⽉30⽇，贝壳找房目前拥有3080名专业研发⼈员。研发支出方面，2020年一季度贝壳找房的研发费用达4.5亿元，这个数字已经超过2019年全年的3.12亿元。

2019年，贝壳找房向左晖、彭永东、单义刚、徐涛、徐万刚、王拥群、孔令欣7位高管一共支付了总计3600万元（500万美元）现金。

那么，贝壳是如何降低营收和支出的落差呢？答案就在贝壳找房的平台规则上。

不同于58同城、安居客收取端口费，贝壳是对每次交易佣金进行抽成。那么关键问题来了，这个抽成规则如何制定？抽成比例是多少？

日前，有媒体报道称：贝壳找房要求武汉加盟门店签订协议，针对新房成交房源统一向贝壳支付分销服务费的30%作为信息技术服务费，并称保有拿走50%分销服务费的权利。

此外，贝壳找房还要求加盟商承担6个点开票税点，再加上企业增值税、企业所得税，经纪人车接车送客户产生的交通费用，都要算在加盟商和经纪人的头上。

那么，加盟商和经纪人会如何转移这一部分压力呢？显而易见，当然是向整个交易链的末端，也就是普通购房者和租房者传递。这也就不难解释为何这么多年来，房产交易中介费为何会节节攀升。

2019年11月21日，左晖在微信朋友圈里表示：“未来对于贝壳的挑战在于，如何创造更大的价值和更大的蛋糕，能够帮助行业里更多人可以快速成长起来。”只是，这个行业的人分到蛋糕了，快速成长了，可最终买单的还是房产交易链末端的普通用户。

诚然，左晖独创的贝壳的模式，改变了一个行业。它将不标准的动作分解；将不协同的环节协同；将不信任的环节建立信任。贝壳找房的网络效应，将不亚于美团、滴滴。

但是，一旦贝壳找房的网络效应铺开，房地产中介和交易形成一定程度的事实垄断，那给最终消费者带来的就不是好处了。有了更多的真房源，少了好多的黑中介，但却要付出高昂的不断上涨的中介费用，这就是普通用户该付的代价吗？

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