作为陪都的绍兴 | 叶建英

900年前，两座城市就并肩出现在了中华史册。

绍兴人喜欢说自己有2500年的建城史。上周末，绍兴拍出了2500年以来第一单价地王——众安元培地块。

2500年前，即公元前490年，越国建都于此。

而绍兴这个名字的由来，以及绍兴与杭州之间真正形成亲密的关系，是在900多年前宋室南迁。1131年前后，宋高宗定行都于此，并改年号为绍兴，以示「绍继中兴」，又于次年迁都杭州。

自始，绍兴就作为南宋的陪都，与杭州一起并肩出现在中国史册。

今天，杭州和绍兴正在通过即将成网的轨道系统相连，绍兴再一次以副城、陪都的名义出现在杭州都市圈的规划蓝图上。

历史就这样重构了。

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3月27日的绍兴土拍，是绍兴在春节后出让的首宗宅地，除了能够辨别疫情下绍兴宅地市场的热度以外，主要是三个问题：

为什么拍出地王价？为什么吸引那么多房企？对绍兴楼市的影响何在？

如果我们把绍兴作为杭州的一座副城，其实第一个问题在去年富阳金茂的秦望地块上也存在。当时，富阳城区的主流限价是2.1万元/㎡左右，而金茂地块的限价一下子上调到每平方米3万元。

是富阳房价整体上涨50%？不是的，即使今天，富阳城区老价格每平方米2.1万元的地铁盘卖得也并不容易。因为，今天的杭州已经足够大了，每一个副城必然有着自己的金字塔尖，也就是说，富阳有自己的江河汇，绍兴也有自己的江南里。

放在绍兴越城，与邻近的、去年4月16日出让的中海九樾地块相比，众安元培地块也算不上贵。中海是1.8的容积率，14614元/㎡的楼面地价，目前的高层售价是26296元/㎡左右。众安是1.2的容积率，21569元/㎡的楼面地价，与中海基本是持平的。

众安元培项目的参照对象应该是杭州的江南里，单价合院卖到5万，叠墅卖到3.5万，没问题。

所以，众安的挑战不在于地价，在于产品力本身。

作为发源于萧山的上市房企，众安除了在余姚、萧山等民营经济发达的传统富裕地区开发以外，这几年的重心在杭州城西，直接与绿城、滨江等品质房企竞争，做绍兴的地王豪宅也没有问题。

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第二个问题，为什么有那么多房企抢这块地？

我们等到的信息是，在3月26日16时截止前，有不少于22家房企各个打了1.55亿元的保证金。

这份名单包括绿城，中交，中海，招商，保利，龙湖，金科，建发，中梁，元垄，三盛，海伦堡，华锦，荣安，天阳，中天，阳光城，大家，建杭，大发，石榴和众安。除了不喜欢在公开市场上拿地万科、融创，和去年底刚刚在越城拿了地的融信，杭州市场上的主力房企都来了。

原因在于资金面宽松和对后市预期乐观，此外还在于百强房企向准一线、强二线城市集聚，杭州作为发展势头迅猛的准一线城市正在与绍兴同城化，而且不断赋能这座真正意义上的杭州都市圈副城。

此外，虽然杭州部分地块的限价已经有所上调，但是利润率还是太低，房企从周边入杭的态势也仍未改变。

△浙江四大都市区规划

△杭绍轨道交通线网规划

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对绍兴楼市有什么影响？

年后第一拍创下单价地王，还是延续了绍兴这几年的市场氛围。而在疫情之下，地王也增强了市场信心，毕竟推地计划也不小。

绍兴楼市这几年得益于大拆迁与地铁建设，已经持续了几年的量价齐升和整体上的供小于求，因此，从整体上来说，众安地块没有创造意外。

大拆迁固然增加了购房需求，而绍兴的地铁建设更是提升了整个城市的气质和人口集聚能力，而且与杭州的地铁线网是联通的。

从地块属性来讲，众安元培地块不仅仅是纯低密和双元培学区，临近地铁换乘站，而且是位于这几年供地较少的越城城西。

目前，绍兴单价在4-5万元的低密豪宅多位于镜湖，众安地王地块借助于地铁和低容积率，给了老城一个重新焕发的机会。

焕发的，还有我们一直在说的2000万常住人口的大都市。（点击参阅）

附：绍兴越城区商品房历年供销量一览

△ 图片来源：绍兴透明售房网