别添乱！杭州还不会取消限价 | 叶建英

昨天，杭州土拍急刹车。

萧山新塘1宗住宅用地和市北1宗商办用地，下沙大学城北2宗住宅用地，原本计划在下周一、二如期出让的，都中止了。

萧山新塘宅地原本昨天下午5时截至报名的，参拍房企都缴了保证金，还报了两轮价，却在下午4时左右传出消息，中止了。

怎么来看这次突然的急刹车？杭州真如传言或出台土地新政？想多了。

真相就是公告里说的因为疫情防控需要。如果要出新政，很可能要转换方向，不让调控放松了，外围土地市场已经够热了。

昨天的新闻联播说了，昨天的中央政治局有一个重要的判断：会议强调，目前疫情蔓延势头得到初步遏制，防控工作取得阶段性成效，全国新增确诊病例数和疑似病例数总体呈下降趋势，治愈出院人数较快增长，尤其是湖北以外省份新增病例大幅减少。同时，要清醒看到，全国疫情发展拐点尚未到来，湖北省和武汉市防控形势依然严峻复杂。

会议也明确了要帮扶的受疫情影响严重的行业：住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游等。

别添乱！

1

土地市场适当的热是好事。

疫情对各行各业的影响那么大，政府要拿出那么多钱去防控，去帮扶企业，而且还收不到多少税，钱从哪里来？还是得从土地出让那里来。

再拉一次疫情警报，是因为这几天各地复工又发现几处警情，而监狱系统又新增了一批确诊病例。

对于房企来说，一季度本来就是拿地季，又对后市预期乐观，当然也在盼望能够早日放开这个暂停键。看看萧山新塘的宅地，24日出让的，就有开发商在21日上午早早出价了。

可以预测的是，疫情的警报解除后，将有一大批土地集中出让，而且土地出让部门的出让计划将越来越精准。

按照我们此前的分析，杭州自去年底以后出让的土地，在限价上分为两种类型，一是高利润类型，像绿城拿的东新地块，旭辉的青山湖地块等等，都是拉大了新房限价与楼面地价之间的价差。当然，这些相对的高利润地块，也并不是每一家房企都卖得到的。

再就是快周转类型的，严格限价，低利润，但只要有个平均品质就会是个热摇盘，去化快，也不会有风险的。（可参阅《土拍：2020.2.19》）

2

澄清一下传言。北京没有因为疫情出台什么土地新政。

有业内猜测杭州会不会出台土地新政，大概是受了一篇热文的误导。一家公众号早几天发了一篇文章《北京取消土拍限价，上行下效，这将是救市新动向？》。10万+热文，有多家公众号转载。

不管有没有疫情，这样的文章总是特别能够挑逗，有时也是迎合市场的情绪。但不能轻信。我们专文说过，目前，各地所有的政策都还只是为了让房企顺利复工，跟救楼市无关，楼市也不需要救。（可参阅《救房企，不是救房市》）

那篇文章写到北京2月11日以后三场火热的土拍，有7宗宅地没有限价。这不假，绿城144亿砸下的3宗地，有1宗限价，有2宗不限价。

事实是，北京本来就是限价和不限价并存。

自2016年下半年起，北京开始采用“限房价、竞地价”的供地方式，限竞房地块成为北京土地市场中的主力。近两年，随着限竞房项目密集入市，库存积压的问题日渐突显。

2019年以来，北京不限价宅地供应量明显增加，其中不乏热点区域。具体来看，去年丰台区共出让6宗住宅用地，其中3宗为“不限价”宅地，占比达半数；朝阳区、门头沟区、平谷区、怀柔区和石景山区各成交2宗“不限价”宅地，；此外，密云区还有1宗“不限价”宅地。

所以说，北京不是第一次出让“不限价”宅地，也没有在疫情下出台土地新政。

3

真正令人担心的是，开发商如此火爆拿地，反而容易触发社会情绪，不利于楼市和房企的稳定发展。

昨日，绿城再拿一城，以21.7亿的总价、35.6%溢价率、12080元/㎡的楼面地价拿下丽水市区一宗宅地。

虽然丽水近年来已经有多宗宅地的实际楼面价超过10000元/㎡，中梁于2019年6月6日拿下的滨江地块实际楼面地价也接近12000元/㎡，但是昨天绿城的拿地还是给丽水楼市土拍再添了把火。

与绿城地块临近的中骏璟园，2019年9月19日拿地时的楼面地价仅8661元/㎡。

 绿城周边地块一览    单位：元/㎡，元

日期	地块	楼面地价	总地价	溢价
19.6.6	中梁天悦湾	7061+配建 实约12000	24.52亿	22.6%
19.9.19	中骏璟园	8661	18.7亿	2.3%
19.12.24	大家未来社区	4634	20.58亿	44%
20.2.21	绿城城北街	12080	21.7亿	35.6%

制图：叶帅起高楼