没标楼层户型的二手房成交价，你根本不用听

今日主评｜叶建英

二手房的挂牌价成为了热点。

这其中，有需要严谨看待的地方，也有需要一笑了之的地方。焦虑是一个漩涡，这个市场已经够热闹了，我们需要回到最基本的三个常识。

一，跟新盘的限价不同，新盘限价是一个均价，而二手房的挂牌价也好，成交价也好，都是一套个别房源的价格。

所以，当3月11日，壹品成交了一套161㎡房源，成交价123958元/㎡，如果有人比最近半年的最高成交价，又得出结论是低了16437元/㎡。这样的比较是没有意义的。

二，二手房挂牌突破13万的时候，是不是可以解读为二手房高库存呢？这也不是杭州二手房的常识。

杭州实施的是限购政策，对于很多家庭来说，只要想到换新房，就需要出手腾房票。今天的杭州二手房市场，又是基本盘越来越大，又是严格限购，二手房的挂牌房源只会越来越多。

三，杭州二手房并没有普遍的上涨，事实上是分化严重。

大家去贝壳找房上找一找非南星桥、奥体、未来科技城，非优质学区房的杭州成熟区域的二手房源的挂牌价记录，可以看到，很多区域的二手房根本跑不过通胀。

回顾杭州楼市的20年，告诉大家一个约数，2000年前后到2009年前后，同一个楼盘的房价差不多涨了10倍，而2010年到2019年的十年，同一个楼盘的房价差不多只涨了2倍。

今日中签率播报

正在公示（共计6个）

◆中铁建交投·花语天境府，城东新城

◇房源套数：38套

◇均价：叠墅60600元/㎡（含装修标准6000元/㎡）

◇房源面积：181-233㎡

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：3星：上叠

目前市场上难得的大面积叠墅，与郊区的小面积叠墅不同，花语天境的叠墅在尺度上满足了改善置业的需求。上叠设计得尤其精细，电梯从六楼入户，在六楼做了动区，而五楼和七楼是居住区，这是学了仁恒珊瑚世纪的叠墅设计做法，优秀。

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◆绿城·富春玫瑰园，富阳东洲

◇房源套数：待定

◇均价：23000元/㎡（毛坯）

◇房源面积：160-230㎡

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：

排屋真的是要讲开间，开间小，设计个三层，家里就都是自己花钱买的楼梯，爬得身体累心也累。

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◆美的·西径晓风，临安锦北

◇房源套数：174套

◇均价：25100-31400元/㎡（毛坯）

◇房源面积：叠墅123-138㎡，排屋146-163㎡

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：

小面积的叠墅，做了约7米的开间，还是不错的。排屋竟然达到了6层，楼梯的尺寸还是可以的，也预留了电梯井。实在是每一层面积太小了，动不动就要上下楼。

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◆路劲银城·澜仕里，余杭崇贤

◇房源套数：124套

◇均价：23000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：89-139㎡

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：3星：123方，2星：98方

89方为了凑足三房，只能设计了一卫，不过令人欣慰的是，小餐厅还是借用了卫生间一点面积，所以能够真正放下一个四人位的桌子。大家可以多关注一下，现在很多89方的面积段产品，餐厅是很难放的。功能性来讲，123方的四房两厅两卫显然是最到位的，楼幢布置上也是与楼幢错位的，避免了握手户型。

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◆越秀·悦映城，临安锦南

◇房源套数：114套

◇均价：高层18889元/㎡，排屋26540元/㎡（均为毛坯）

◇房源面积：89-155㎡

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：

可以把设备平台作为拓展面积的毛坯户型，户型本身的尺度与布局一般。

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◆德信中心，城东新城

◇房源套数：58套

◇均价：46500元/㎡（含装修标准4500元/㎡）

◇房源面积：133㎡

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：

4.65万的限价，又在城东新城，德信中心的户型设计还是蛮用心的，因为，既不能太大要控制总价，又不能太刚需，毕竟小户型都500万了。所以，德信中心的户型差不多比一般的户型多了七八个平方，兼取了舒适和经济性。

正在登记（共计9个）

◆建发·书香印翠，西湖文教

◇房源套数：139套

◇无房户倾斜比例：20%

◇均价：58000元/㎡（含装修标准5000元/㎡）

◇房源面积：102-164㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套180万，二套360万，全款600万

◇摇号登记时间：2021年3月15日-17日

◇叶帅短评：

毕竟是市中心的改善盘，尺度比一般的盘都要大。164方也做了四房三卫，不过，把洗衣功能放到了主卧阳台有一些不好理解，照理，客餐厅一体的阳台已经够大，有空间设置洗晒的角落。洗晒区关系到落水，后期改动困难。138方在次卧设置了洗晒，稍稍接受一点，毕竟次卧也不一定做卧室用。102方的第三房的柜子也有点难以理解，床脚顶着放衣柜，这门怎么开呀。

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◆青漫里，南部新城

◇房源套数：102套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：25600元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：94-102㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套60万，二套120万，全款200万

◇摇号登记时间：2021年3月15日-17日

◇叶帅短评：4星：94方、102方

最大的亮点，是L型阳台的创新设计，把测绘新政下的实面面积拓展到最大化了。94㎡三房户型，朝南两个卧室开间都是3米起步，自带飘窗，拓展了利用空间，而北面的第三房，尺度也扣住了2.4米，可以作书房，也可以作卧室。102㎡的边套户型，整体尺度感和舒适性更佳，与厨房相连的6米长的边厅，是现在最潮流的LDK设计，打破了客厅、餐厅、厨房之间墙壁和格局的限制，融汇成温馨的交流空间。

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◆金地·大运桥西府，拱墅祥符

◇房源套数：134套

◇无房户倾斜比例：15%

◇均价：41277元/㎡（含装修标准4000元/㎡）

◇房源面积：103-139㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套120万，其他240万

◇摇号登记时间：：2021年3月13日-15日

◇叶帅短评：

两个109方边套户型三个房间的尺度较大，奥秘之处在于南向阳台进深达2米，还增设了一个储藏室，所以总建面也达到了109方；130方的B户型是升级四叶草户型尺度舒适，还设置了一个储藏间，很实用；139的D户型是难得四开间朝南，客餐厅一体还兼具了过道的功能，看上去大气。

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◆杭房·悦东方，大江东前进

◇房源套数：655套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：12600元/㎡（毛坯）

◇房源面积：85-125㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套40万，其他80万

◇摇号登记时间：2021年3月13日-15日

◇叶帅短评：

老户型，有拓展面积，户型图上特意用红框进行了标注，同样的面积段，比当下的户型尺度更舒适。

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◆德信银城·观湖之宸，丰收湖

◇房源套数：56套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：30000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：96㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套90万，其他180万

◇摇号登记时间：2021年3月13日-15日

◇叶帅短评：

96方的经典户型。玄关处的收纳空间用心，也通过飘窗等设计增加了拓展面积。

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◆曲江新鸥鹏·杭州第三城，东湖新城

◇房源套数：359套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：22000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：89-138㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套50万，其他100万

◇摇号登记时间：2021年3月14日-16日

◇叶帅短评：

进入杭州的首个楼盘，户型虽然是一样的主面积段，但还是有一些杭州市面上的不太一样。89方做了一卫，但边套的尺度还不如中间套，边套次卧的开门破坏了房间，而三房的卫生间也实在太小了一点。138方四开间，三卫，三开间大阳台，说起来都是营销上的亮点。但使用起来，其实可以更精致，比如主卧为保证私密性，飘窗会比阳台更实用，比如添置一个独立玄关和玄关柜也是居住的实际需求。