开盘12次，从流摇到首个千人摇，就这样让人高攀不起

前天（11.11），萧山科技城前湾国际社区江上湾登记结果出炉：152套房源，共1461组家庭报名，综合中签率10.4%。

这是自前湾项目开盘以来的首次「千人摇」，同时也是中签率最低的一次。

除了江上湾，荣望轩早就开启了「低中签模式」，因为靠近机场快线和总价门槛低的优势，摇号热度更高，过去4次开盘中3次达到千人摇，中签率均在20%以下。

但事实上我们也可以发现，除了首开的1622户登记家庭，自7月新政后，荣望轩接下去的三次开盘，也是从643户，到1002户，再到1180户，是逐步增加的。

△制图：叶帅起高楼

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那么，我们回想一下，早期销售的融创·江南壹号院（高层）、融创云潮府两个盘热度并不高，也不需要摇号，像融创·云潮府的住宅，最近一段时间才全部售罄。

算起来，就是大约两年时间，萧山科技城的热度就起了。到今年下半年，萧山科技城更是频频曝光在整个大杭州，比如之前引入尚德教育品牌、规划局网站上开市客选址曝光，还有早几天完成签约的西安电子科技大学杭州研究院...

不可否认，依靠着政府部门的支持，教育、商业等一众高端的资源要素正在往萧山科技城倾斜，是板块温度骤升的主要原因之一。

除了前湾自身的品质过硬，政府的配套落地速度加快之外，还有一个重要的市场原因，萧山科技城的参照系——新街的限价，在这两年也产生了重大的变化。

2018年，新街的中南·君奥时代均价2.1万/㎡左右，彼时萧山科技城的限价却是2.85万/㎡，在7500元/㎡的巨大价差面前，多数人选择了前者。

事实也确实如此，中南·君奥时代2018年7月首开，268套房源共3566组家庭摇号，中签率7.52%；8月加推4519人抢248套房源，中签率5.49%，2019年3月最后一期262套房源，4194人报名，中签率6.52%。

那段时间，萧山科技城处于下风，报名人数了了，流摇也是常态，板块热度远远不及新街。

这种情况一直持续到了保利·欣品华庭开盘前。

2020年7月，保利·欣品华庭首开，高层均价2.7万元/㎡，相比之前君奥时代跳涨了6000元/㎡。

而萧山科技城的新房限价，稳稳锁定在2.85万/㎡，也在购房者心中的天秤上逐渐沉了下来。

市场的反馈很明显，保利·欣品华庭的首开中签率93.12%，之后9月两次加推，均以流摇告终；反观荣望轩，中签率已经低至20%以下，之后就是上文说到的样子。

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除了新街的烘托之外，萧山科技城核心区本身宅地已经所剩无几，「僧多粥少」的行情定然增加了板块的热度。

从去年3月规划图中看，萧山科技城核心区设置大量的创新型产业用地、商务办公用地以及公园绿地，而宅地的数量却是寥寥，而且已经被各家开发商分食了好几宗。

△制图：萧山科技城核心区控规，图源杭州规划局

光我们已经知道的，就有荣望轩、融创江南壹号院、前湾·国际社区、前湾·江上湾、前湾三期等，再加上板块的存量正在不断减少，萧山科技城的宅地显得更加稀缺。

而后续出让的宅地越少，就意味着政府的双限政策很可能在接下去会面临局部失灵，二手房价会迅速高企。这样的预期，同样会让当下的新房更抢手。这一点，和南星桥、奥体板块十分相似。南星桥，自2018年滨江竞得南星单元D-05地块后再无土地挂牌，而奥体板块也接近饱和，未来也难有大规模的土地出让。

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过去，我们看一个板块够不够热，通常就去看价格有没有上涨。一个价格在上涨的楼盘，一定是一个受购房者追捧的板块。

如今，在限价背景下，一般同板块的楼盘价格统一，中签率则成为了反映板块热度的指标。当一个板块的楼盘中签率急剧下滑时，那就说明这个板块热起来了。

萧山科技城各项目的中签率走低，从当年的爱理不理，到今天的高攀不起，其实就是限价市场下的另一种「价格走高」。

同样的道理，今天的新街，也迫切需要有一个支点。

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