投资客崩了、刚需爆了、房价稳了，今年买房还要等吗？
南方楼事与房产大象联合推出新栏目《楼事聊聊看》，通过聚合多位行业大V的言论，分析楼市现象，深度剖析地产行业，为购房者揭开楼市真相，提供更具价值的买房思路。
南方楼事特别邀请三位从事深圳房地产行业超过十年、见证了楼市低谷和腾飞的资深地产人，客观分析当下的种种现象和变化，大胆讨论楼市未来的走向。
本期嘉宾/房产大象王波、樱桃大房子、南方楼事总编戎青青
本期撰稿/陈湘婷
2019年，仿佛一夜之间，市场变了风向。
上面是“房住不炒”的三令五申，下面是市场需求的陆续释放，似乎有某种机敏的控制装置，沉寂已久的市场在一个尚不明确的界限里复苏了。
眼下的暖意依然走向不明，但跑赢市场的机会稍纵即逝，果断出手还是持币观望？又或者，离开一线，生活在别处？
从三位资深地产人1个小时的激烈探讨来看，当下市场确实有不少好消息，无论是离开压力还是坚守一线，人们都有收获幸福的机会。
开放落户降低城市门槛，牛市为市场增添信心，利率下调给人们带来实实在在的优惠，在没有更加严厉政策出台的当下，市场开始在安全范围里舒展。
但这绝不是大水漫灌，市场假象丛生，雷区在等待猎物，停止生长的城市或片区不值得奔跑者留恋。
无数案例证明，在保卫资产的路上，选择比努力更重要。
房产大象王波（中）、樱桃大房子（右）、南方楼事总编戎青青（左）
对房地产有很大影响的就是这一轮的户口政策，算是第二轮城镇化。
市场已经调整到位了，刚需改善压抑了两年，需求等不了，会冲向市场。
深圳3月根本不能算小阳春，同比去年3月，都没有超过5000套。
这几年深圳房价保持稳定，投资客8成以上都是亏损的。
这一轮回暖是一个缓慢的上升，而且持续时间会比较长，按股市的说法叫慢牛。
合肥武汉等城市都在稳地价房价，它一定是有天花板的。
惠州新房太多了，（二手房）十年内都不会供不应求。
珠海已经偷偷放松限购。
有不少香港人开始入手中山。
最近，坚持看空市场的樱桃突然转了方向，一些粉丝感到措手不及。但樱桃认为这没什么好惊讶的，量变到质变看似一瞬间，其实都是漫长积累的结果。
“看多和看空都是针对政策信号作出的判断。从2016年10月开始，政策明显对市场打压，所以明确作出看空的判断。但主要是针对一二线城市。”
从2016年之后，近两年的时间里，樱桃都坚持看空市场。直到2018年第四季度，她感觉政策出现了放松的迹象：市场得到充分调整，中央没有继续加重对市场的干预。
但必须明确区分的是，放松并非取消，限购政策仍在。被传出政策放松的城市，例如菏泽，放松的仅仅是限售， 而且是在市场成交确实不理想的大背景下。
对于持续受到调控干预的城市来说，没有更严厉的政策出台本身就是一种信号，压抑已久的需求开始陆续释放，限价也在慢慢调整。
除了政策大方向的调整，诸多迹象也在表明市场正朝着热闹的方向发展：
城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
2019年3月，上证指数今年以来涨幅为20.05%，被称为史上最牛开年。尤其创业板指数2月份涨幅高达25.06%，创出了史上最大单月涨幅。
据投中网报道，2019年以来，外资PE疯狂抄底北上广深，90天花300亿买了8起商办写字楼。
融360大数据研究院监测显示，全国首套房利率已经连续下降4个月，回归到去年4月份的水平。
王波判断，经济要触底反弹，对房地产有很大影响的就是这一轮的户口政策，算是第二轮的城市化。降低落户门槛后，与户籍挂钩的限购门槛也相应降低，对购房者来说是新的机会。
在一线城市中，深圳的落户门槛一直是最低的，保持着强大的“抢人”能力。
以前来落户的都是学生，购买力比较初级，但是现在很多需要资产配置的中年人也来深圳落户买房，刺激着市场。
但王波强调，即便有放松，市场一定不会大起大落。
虽然种种迹象都暗示着春的脚步近了，但每一位嘉宾都明确表示，眼前的暖，只是相对的。这一轮的放松跟以往都不一样，政府仍然严格把控房价和低价涨幅的红线，“稳”字当头。
身处湾区城市的人可能感觉比较明显，今年2月，期盼已久的《粤港澳大湾区规划纲要》出台，市场突然就火热了。
先是深圳土豪半小时拿下所有价值8000万的华润瑞府，充分展现湾区人民的强大购买力；
接着湾区唯一不限购的惠州信心大振，各大项目纷纷甩出成交喜报，深圳客、北方客都有新动作；
东莞虽然对外地客吸引力有限，但也悄悄调整二手房税费缴纳方式，间接刺激市场流动……
不仅是深圳及周边，受到大湾区的利好影响，许多城市最近都有新动作。
例如珠海。樱桃透露，去年港珠澳大桥通车后，珠海被纳入了港澳半小时经济圈和生活圈之内，可以说立刻吸引了全国投资者的眼光。
据她了解，去年10月，外地人就可以买进珠海了，而且扶持新房市场的意图特别明显。
数据显示，今年3月份成交量暴增1.8倍（3654套），全市商品住宅均价21667.98元/㎡，环比上升7.86%。
（图源樱桃小房子）
同样明显受大湾区规划利好的还有中山。
今年，备受各界关注的深中通道也有了新进展。据媒体报道，该项目已进入最关键的沉管隧道建设部分，计划2024年建成通车。
戎青青透露，目前已经有不少香港人开始入手中山。
仿佛一夜之间，人们都想今年买房。
一方面是去年市场低迷，打算买房的人不敢轻易出手，积累了需求；另一方面是今年“小阳春”看起来确实很热闹，观望的人担心错过机会，纷纷出手。
对于这些购房者的焦虑状态，嘉宾们一致认为，暖只是相对的，不必过分担心。
“上一轮的教训太重了，就那么一两年（2015年）的时间房价涨的太夸张了，很多人觉得没有抄到底。但是这一轮，我觉得在政府调控下，不会再出现暴涨。”
从1991年就进入房地产领域，王波见证了房地产行业的起起落落。对于眼下的市场状态，他坚信调控已经进入了新阶段，不可能像以前那样放开就大涨，干预就大跌。
从官方态度来看，小阳春暖意未浓，政府就再次表明“稳”住房价的决心。
近期，国家统计局公布3月份70个大中城市房价统计数据，央视不仅重申“房住不炒”，还在报道中直接点名了涨幅超过20%的三个城市：呼和浩特、贵阳、丹东。
3月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月降低0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
深圳作为调控最严的城市之一，房价没有太明显的上浮，但成交回暖明显。
王波分析，主要是因为近期对购房者有利的消息确实比较集中，“3月数据来看，70%是首次置业，算是真正的刚需。”
对于想要抓住这波机会上车的购房者，嘉宾们给了非常实用的建议：
去年年底捡笋机会比较多，现在还有一些机会，但价格会稍微高一些。未来两年都有上车机会，调控政策不会放松。
每一个时期看，都会觉得房价高，刚需们要尽早下手。现在200万就可以上车，但以后可能就要300万，甚至更高。
但是，樱桃提醒，不要加太重的杠杆。
据链家数据，今年卖盘增加很多，3月份有6.3万套，而去年3月只有3万套，一年翻了一倍。
樱桃分析，这几年深圳房价保持稳定，投资客8成以上都是亏损的， 2年到期后只能马上抛掉。
现在调控基调不变，如果加杠杆上车，撑不住的结果只能重蹈覆辙。
现在媒体更多在关注新房，总觉深圳房价很高不可攀，其实深圳有许多不错的二手房。
年轻人既然是要上车，就不要只盯着高大上的新盘、明星盘，先上车，等积累了一些财富再换，一步步上。
有人选择卖掉二三线城市的三四套房产，集中到一线配置资产，也有人逆向操作，去追求更舒适的生活。
对于当下的环境来说，“卖房回老家养老”未必不可，但机会和雷区要谨慎选择，判断的关键词之一 是“人口”。
同样是北方边缘城市，丹东被点名涨幅太高，黑龙江鹤岗却因为600元/平的房价火了。
虽然后经辟谣，超低价房只是棚改房，市区房价每平米还是在2000元以上，但成交数据显示，鹤岗的房价低，成交量也非常少，市场已经供大于求。
（图源网络）
鹤岗作为典型的资源枯竭城市，在过去20年来，户籍人口持续负增长，愿意留在本地的年轻人越来越少。
而且据媒体报道，自2013年至2018年六年间，鹤岗保障性住房共计建设了10多万套住房，而当地的户籍人口只有100万，市场对房子的需求非常有限。
不仅是鹤岗，许多重工业为主的北方城市都有类似的状况，房价再低，也留不住年轻人。
（图源网络）
相反，能够源源不断吸引年轻人的城市，房价虽然高，但需求更大。对于希望用房产来实现资产保值/升值的购房者，嘉宾的看法一致——跟着人流走。
例如一些潜力省会城市，人口多，房价适中，生活有盼头。
王波在这里举了一个例子，河南郑州。最新统计数据显示，2019年郑州的总人口已经超过1000万。
2016年12月，国家支持郑州建设国家中心城市后，郑州陆续推出招才引智优惠政策，对新引进落户人才发放生活补贴和购房补贴，“抢人”能力大大提高。
（图源中商产业研究院）
相比北京这样发展多核心的城市，郑州正在集中资源快速发展，上升的空间反而更大。
除了人口流动，城市生活基调也可以作为人们“退居二线”的重要选择依据。
樱桃也列举了一个城市，湖南长沙。
调控比一线还严格的二线城市
图源樱桃小房子
虽然被成都、武汉和上海三方向夹住，人口吸引力相对弱一些，但长沙的调控非常严，市场对房地产的依赖也比较小，房价不高，生活成本低，幸福感比较高。