今年最大的买房机会，可能就在3-4月！
“预计最快3-4月迎来房价低位，半年内笋盘消耗。”
“不可能再有大规模抄底炒房。”
近段时间，因为疫情房地产行业，不论是开发商、运营商、销售或是置业者，都在面临着不同的问题，房价跌、调控放松、入场时间等各种猜测不绝于耳。
在2月14情人节，南方楼事对房产大象创始人、同致行中国地产顾问有限公司董事长——王波进行了一场特别的线上采访。
他以三十年的房地产评估策划营销经验出发，对疫情之下房地产行业发展趋势进行了预判。
干货很多，南方楼事整理了精华版，大家一睹为快。
精华版
1.预计最快3-4月份房价或迎来低位，将出现开发商抢量促销。
2. 半年内笋盘会慢慢消耗掉，市场恢复正常。
3.深圳房价在未来两三年快速上涨可能性不再。
4.疫情后调控会更有针对性，不会重现大规模炒房现象。
5.2020-2021年供需问题会有所缓解，不太容易出现房价反弹现象。
6.退货机制不成熟，线上卖房解决不了售后问题。
7.小型开发商，资金实力不强，很可能面临崩盘破产的危险。
8.疫情波动不会影响房企对未来的决策，会继续买地囤项目。
9.线上获客作用会比线下更大。
10.疫情加速了城市分化，表现优秀的城市大大加分。
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房价会跌吗？
疫情会不会导致房价下跌，无论是刚需还是投资客，这是最近大家关注的问题。刚需希望房价跌，投资客希望房价涨。
疫情之下，城市会不会受到影响？调控会不会放松？深圳房价是涨是跌？
王波认为，疫情会加速城市分化，大部分城市会适当放松。由于深圳今年新盘在增加，供需逐渐平衡，上涨的机会不大。
关注3-4月房价，或有促销潮
现在经常讲房价问题，房价高是个伪命题，为什么？因为房地产的供求关系存在一定问题。
王波认为，如果疫情在3月结束，对市场影响不会太大，而且很有可能会出现一批大开发商为了抢量引发的促销潮。
目前已有房企在行动，比如恒大的75折全国促销（采访后周日恒大就打响了第一枪）。预计最快在3-4月份，会出现房企的降价促销潮。
但一旦房企的现金流正常了，促销的动作就会减少，接着进入正常的销售季。
但是如果疫情持续5-6个月，影响会比较大。投资客手头资金断了，就会出现很多二手抛盘，这样一来新房市场就会受影响。
供需紧张的深圳在去年房价一直在涨，而且个别楼盘涨得太高，打击购房者信心。
但现在疫情来了，想要延续年前的涨势可能性也比较小。
一来是深圳政策调控会比较严格，二来是供需关系会有所缓解。房企在过去三年囤积了不少项目，在2020-2021年会相继入市，当供需缓和，就不太容易出现房价反弹现象。
以深圳为例，外向型经济为主的深圳出口占比大，而去年高科技经济、互联网等行业受国际影响。
这也就是说，这些外向型企业在2019年就受到了影响，短期内很难快速解决，所以深圳在短期内快速上涨的动力不足。
而此次疫情中，武汉受到了比较大的影响，但对武汉的信心还是很足。
比如当年非典最严重的深圳，在疫情结束后很快恢复，房价还涨了百分之四十几。
中指院的报告显示，2003年3-4月SARS疫情加剧，社会活动全面受限，全国房地产市场运行节奏整体放缓，地方房地产促销活动暂停，购房者不出去看房。
整个4月份，全国房产各行业都出现了一定幅度的下滑。
图源 中指院
到了5月份，随着非典逐步得到控制后，社会恐慌心理慢慢缓解，社会经营活动恢复，房地产市场也快速回升到了上行通道，其中销售面积增速明显反弹。
而武汉，这一轮疫情会把它的泡沫挤掉，好房子还是会涨价。
但疫情的影响至少会持续半年，大众信心得慢慢恢复。
关键时期调控会放松，但不会允许房价大涨
疫情持续将近一个月，市场开始出现“救市”行为。王波先生认为，目前大多是房协会的呼吁，而出现了这样的声音，说明行业这次受到影响比较大。
但在疫情过后，整个国家经济有了几个月的暂停之后，短期内对很多方面都有影响。
在多重压力之下，大部分城市会适当放松，包括深圳也会有适当放松。
虽然去年深圳房价一直在涨，但在过去十几年，房子质量和产品却没怎么升级。而且个别楼盘房价涨得太高，也打击购房者信心。
所以接下来政府会继续“稳”，会根据市场来回调和，不会过于放松。
财政部部长刘昆在《求是》杂志发文称，坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作，推动完善基本住房保障体系。
稳住房价，增加老百姓幸福感。所以在未来两三年，深圳房价快速上涨的可能性很小。
可能有人会说，一旦放松势必出现炒房抄底现象。
王波则表示，中国房地产远没到崩盘的阶段，开发商爱卖地，老百姓用点杠杆，但远没到崩盘的阶段，总体来说还是比较健康的。
社会上有一小部分人享受过红利，但以往几十万就可以炒，现在深圳好房子动辄上千万，想要抄底没那么容易。
而且国家在经过非典后温州炒房团的教训后，在这次调控上会更有针对性，不会再重现大规模炒房现象。
长三角和珠三角核心城市，未来机会更大
疫情之下，有些城市本身的规模配套不够、城市管理能力、医疗资源等都暴露出来，会降低大家的好感度，从而降低购买欲，不会去置业。
而那些在此次疫情中表现优秀的城市，则会大大加分。
这也是为什么王波先生认为疫情会加速城市分化。
但疫情对各城市的格局影响不大，国家规划的19个核心城市会更集中，会以三极一带为重点，其中粤港澳大湾区中，广佛以及深港发展都不错。
长三角、珠三角、长江沿线一带城市，成都、南京、杭州、苏州等等表现普遍不错。
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还能买房吗？
从上面的市场情况看，政策会以“稳”为主，但是会有所放松。虽然深圳房价会维持高位，但置业者应该抓住这个契机，适时入场。
王波认为，3-4月份为最佳购房时机，并且半年内笋盘会慢慢消耗掉，恢复正常市场。
3-4月份为购房契机
疫情过后，调控政策会有所放松，虽然会有实质性政策出台，但核心还是稳投资、稳地价、稳房价、稳杠杆。
所以楼市很难迎来大反弹。
但必定会有个人因经济问题急需套现而抛售的笋盘出现，也会有房企加速去库存的新房促销行为。
如果疫情在3月结束，一批大开发商很有可能为了抢量，最快在3月份进行降价促销。
基于今年的情况，王波认为一个月以后入场比较合适，大概率会持续两个季度，把疫情的问题消化完，但还是得看整个经济形势。
王波还认为，目前房价对刚需太不友好，建议下调刚需入市门槛。
而且应该抓住现在是政策调整的窗口期，留住年轻人，他们会持续给深圳贡献30-40年。
刚需、改善、投资客入场时间
关于入场时间王波认为：
投资客其实不管市场好与不好，一定会在3、4月份入场抄笋盘。
刚需是持续、缓慢地在买房，购房时机不会受太大影响。
虽然受疫情影响，刚需的购房时间被后置，但是从相关购房直播平台了解到，卖掉的20套房子中有17套为年前线下看过房的刚需。
这也就意味着，无论在什么时候，都有刚需在观望。
改善则会继续犹豫不决，既想自住又要投资，不管有没有疫情，这类人永远存在。
这三类人会把笋盘跟市场上急推的项目慢慢消化，所以在未来半年时间内都会陆续进场。
疫情过后，要怎么买房？
那么现在准备置业的购房者应该怎么选择一个“抗疫”住宅呢？
王波有三个建议：
1.买功能空间齐全的房子。这次疫情大家宅在这么长时间，会发现厨房小、客厅小、没有活动空间等问题。
2.多从细节去考察楼盘。接下来房地产不会是暴涨的时代，要理性比较周边情况。
比如房子所在区域医疗资源是否完善，居住密度如何，楼栋设计是否合理等。
图源 中大建筑
此次疫情的传染，从每一户窗户之间的空气流动、排水管的缝隙、密闭电梯等每一项因素，都起到了潜移默化的影响。
所以每个细节至关重要，要多去考察。
3.这次疫情凸显了物业管理的重要性，小区的防疫好不好，直接关系到住户的健康安全。
从出入量体温，电梯、垃圾桶消毒等等这些事情，都需要负责任的物业执行。
所以接下来买房一定要看物业公司。
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房企还能活下去吗？
疫情当前，各房企使出浑身解数开启线上卖房之路，但大部分房企破产的可能性不大，毕竟还有资产。
究竟行业内最受影响的是哪类人？线上卖房是否行得通？
王波认为，实力不强的小开发商最受影响，线上卖房无法代替线下，且渠道公司会分化。
超大规模开发商、小开发商压力大
从疫情的发展到现在来看，最受打击的分别有两类开发商。
一是高周转、高贷款的超大规模开发商；一年销售七八千亿，贷款四五千亿，每个月光利息支出就几百亿，疫情之下就会变得非常困难。
而且这类开发商各级职业经理人有任务目标，一旦出现销售不畅任务无法完成，他们就有可能降价跑量。
以最近“爆红网络”的恒大为例，在2020年的业绩目标为6500亿。
但是从2020年首月的销售业绩来看，超过上一年的房企不多，今年的业绩目标将是巨大的考验。
图源 克尔瑞
二是小开发商，实力不强。甚至有可能日常开支都是靠卖房来维持，这类开发商踩到疫情的暂停键后，就很有可能面临崩盘的危险。
但是房企破产的可行性比较小，毕竟他们还有土地、有资产，可以通过融资、被收购等等方式自救。
所以他们的压力不是生死压力，而是运营的压力。
但开发商会看得更长久，不会因为疫情几个月的波动而影响对未来的决策。
线上卖房无法代替线下
最近很多房企开始线上卖房，为了吸引购房者更是推出“X天无理由退房”活动，其中融创30天、新城60天、阳光城180......
但是在退货机制不成熟的情况下，线上卖房解决不了问题，所以线上暂时无法代替线下。
目前这些房企的措施，也是在吸引客户和蓄客的阶段。
有渠道采用小额诚意金的形式，成交了十几套，但这些客户大部分都是年前在线下看过房，恰巧看到线上有优惠才下单的。
而完全没看过房的少数客户，是纯粹投资，等疫情过后来看房。这种成交通常有亲戚朋友背书，是有熟人买过。
疫情持续，渠道会分化
也因为销售不畅，所以推出了网上销售的渠道，但也仅限于作为推广的工具。
当线上不能退货的时候，客户一定要去线下看过。
如果所有开发商都能实现无理由退款，实现互联网房产销售可能性就会大得多。
但现在网上直播卖房的销售处于一个“哄”客户的阶段，他们只是为了卖房而卖房，完成公司下达的任务，而客户真正需要什么，他们不太关心。
而每一轮市场波动调整，都是相关行业洗牌的时候。
这次疫情对中介群体有一定影响，一些在去年就做得很艰难的中介，在今年加上疫情，一定会被淘汰。
据贝壳研究院调研，近九成经纪人受到疫情影响，无法正常开展带看、匹配、撮合，其中 67.3%经纪人表示回岗难度增大。
渠道公司同样也是，如果疫情持续，网上渠道一定会比线下渠道作用大。而那些会玩线下也会线上的则会加分。
受访者疫情期间对于线上化的变化 图源贝壳研究院