杭州楼市在豪赌什么？
大家晚上好，文章开始前，先跟大家说件事。
因为微信更改了推送规则，推文不再按照时间线显示，如果不点『在看』或者没有『星标』，可能就看不到我们的推送了！
如果不想错过楼面的精彩内容，请记得点击上方蓝字“楼面‘，右上角“...”点选“设为星标”。
从杭州调研回来之后，我脑子里一直在想要用一个什么词来形容当下的杭州楼市，最后想到了老杭州人吴晓波老师的书名：水大鱼大。
杭州，这是一座古老的城市，也是一座年轻的城市。
历史上是说不尽的风雅钱塘，道不尽的烟雨西湖，现代是创新向上、文化英才、公民社会的成功。
活力杭州，钟灵毓秀、书香满城、安适和谐、繁荣富庶。
杭州真的是一直踩在风口上的城市，赶上了电商红利，现在又赶上了直播红利，越努力越幸运。
世人只知因为“西湖美、阿里强”，却不知道杭州有个房地产操盘成熟老练的市政府。
而杭州楼市在豪赌什么？
今天这篇杭州城市调研文章，我希望你可以带着一个前提去读，那是德科老师在杭州上周调控打补丁之后说的：
未来几年，杭州的房价基本上会是只涨不跌，而且这种只涨不跌是政府通过一系列环环相扣的制度作为公权力背书的。
杭州楼市真的很火
杭州楼市的豪赌，体现在行情的推波助澜。
从杭州回来之后，我就已经写了《杭州6万人摇号创世界记录，一个月后，我站在售楼部前还原真相》，杭州楼市虽然不至于全城都这么火，但也是购房者全城去赶往各大售楼部交资料，一房难求，甚至是刻意制造这种焦灼的热度。
杭州楼市为什么这么火？
我们在杭州看的第一个项目是钱江世纪城的滨江君品，上一期5000多人摇号一百多房，中签率5.6%，即将推售二期200多套，中签率可能会高一点，但基本也是买不到。
1. 限价严格，一二手房严重倒挂
滨江君品限价4.9万，而旁边二手房融创时代奥城冲高到6万，龙湖天璞底价5.7万，信达一号院和金茂府奔7万，房价倒挂严重。
真可谓是盲摇都可以赚一百多万，赤裸裸的价差，让杭州人打了鸡血。
一江之隔，钱江新城8万+，钱江世纪城4万多，隔一条江，价差不合理，钱江世纪城的预期就像上海前滩。
但真佩服杭州政府的操盘能力，即使是这样焦灼的楼市，我们不得不承认——当下的杭州还是个健康的市场，购房者开发商政府三者达到了神奇的平衡。
杭州人愿意为这样的房价买单，“根据房价限地价”的方式让开发商有利润空间去做出好产品。杭州政府把该建的配套，该承诺的房价预期都兑现了。
我们遇到了好几波置业顾问都说自己也在摇号。龙湖置业顾问说自己陪跑了11次，摇龙湖和其他项目都摇不中。
即使全城交资料很累，即使每次万人摇号陪跑和焦虑，但他们还想去摇，归根到底就在于：“一涨解千愁”。
杭州房子和深圳房子一样，开始“投资品化”，讲究投住结合。
2.全城都有概念，房价预期足够高
除了阿里，还有什么能让世界记住杭州？
杭州现在各板块基本都有概念，但最大的概念就是亚运会。而这个概念，一下子拔高了杭州的房价预期。
杭州现在憋足了劲要把亚运会这张名片打出去。
杭州吸收了北京广州把亚运村建在郊区的教训，把亚运村建在离市区非常近的板块，引进万科绿城来建设亚运村，就是想借亚运会拉升杭州的城市美誉度。
杭州现在就是在豪赌，压一把大的，能不能冲进一线城市行列，就看这几年能蹦跶多高了。
所以，杭州把购房者的房价预期吊得很高。
2022年的亚运会，是一个关键节点，到时杭州吃透城建大爆发的红利，所有政府承诺的利好都会兑现。
3. 产品非常优秀，至少领先其他城市5年
绿城最大的贡献就是，把杭州产品提高到超前5年的水平。
杭州的市场，真的是神仙在打架。
各大开发商都卯足了劲在做产品，绿城拼外立面和泳池，滨江拼室内设计和装修，龙湖拼园林和物业，仁恒拼社区规划和工艺细节....
这样高的品质要求，让小开发商求生欲都很强，拼命做精细化。
杭州的产品细节做得非常优秀，小高层板楼，外立面质感好，窗墙比高，设有架空层。园林设计和户型设计都做得非常超前。
室内装修水平也很高，中央空调新风系统地暖、智能马桶、智能家居、衣帽间，横厅大阳台、社区规划游泳池、会所，精装工艺好，吊顶美缝都做得非常精细。
龙湖的吊顶都做了金属包边，非常有质感。
杭州政府和开发商都互相
杭州楼市的豪赌，还体现在激进的城建。
杭州需要城市扩张，开发商需要规模扩张，两者一拍即合。
钱塘潮涌，天下闻名，钱塘将杭州市域紧紧串联。
拥江发展，引领杭州从西湖时代走向钱塘江时代，让杭州市区空间不断发展变化，城市东扩、沿江开发。
借着阿里、浙商、浙大、海归，杭州成了创新人才多元汇集的城市。杭州的创新红利，正在形成，正在成为城市经济转型发展的新动力。
站在钱江新城，我觉得很感触、动容。
五十多年前钱塘江两岸围垦，到现在崭新现代的杭州钱江新城。
岁月的流转，在建设者的不懈奋斗中，变得璀璨。
当然，杭州也和开发商一起，从城市发展概念+板块利好，互相抬轿子，把地价炒高，把土地财政发挥到了极致。
杭州和北上广深不好拿地，没事，杭州给开发商的都是容积率2.5的净地。
其他城市限价限到开发商赔本赚吆喝，购房者围攻售楼部，开发商沙盘被砸。
但杭州可以根据地价限房价，拥有良好的营商环境，让开发商有利润空间，有市场份额。
关键是杭州城市量级高，房价预期高，房子根本不愁卖。
限价这么严格，所以只能高周转，预售条件放得很宽。
像杭州房子20层的，建5层就可以卖了，项目一个月开三次盘，半年回笼全部资金，拼尽全力控制财务成本，21000元/㎡的楼面价，卖30500元/㎡的高层，然后2023年交房，交房后2-3个月拿房产证。
而绿城还是一样，坚持慢工出细活。
所以杭州的老二滨江今年拿地非常凶，不惜一切拿地王，亏本也要拿地，只为了提高市场占有率。2020年的土拍，没有开发商拿地能干过滨江。
所以滨江的高周转，也非常快，基本是每半年换一个项目。
杭州的野心，就是大胆迈开步子干。
结
杭州楼市，水大鱼大。
走过杭州，你会发自内心地热爱这座城市，佩服这座城市。
经济发展，聚焦产业“特而新”
城市规划，功能叠加“聚而和”
城市空间，建筑形态“精而美”
城市治理，制度供给“活而新”
现在的杭州，是在豪赌一个光荣与梦想的一线城市的未来，摸一把大的，杭州就可以跻身一线城市。
而在城市分化之下，杭州别无选择。
杭州楼市又是健康的，杭州房子也是值得投资的。杭州买房怎么买？投住结合的板块是哪里？下篇文章，我们再聊。