无数人说公寓不能买,但都没说到点子上!

公寓不能买,这句话想必各位在网络上已经看到过太多太多的了。
 
无论是五年前、两年前、一年前,都有各种公寓不能买的文章反反复复出现。
 
但其实,绝大多数的文章并没真正的写在点子上。
 
公寓不能买绝对不只是说,没学位难落户那么简单的问题。

老生常谈的3点

“公寓不能买”首当其冲的问题,也是几乎大多数人都知道的问题,就是没学位、没有办法落户口,40年产权的问题

这是老生常谈的因素,如果只是前两个问题。

一句:“我自住,孩子不在这上学!”就可以把这个不能买的理由,直接堵住。

事实上,很多人确实是没准备拿来落户和拿来给孩子上学,甚至仅仅是为了出租和所谓的投资升值。

而40年产权的问题其实也不是问题,很多住宅也是50年产权,甚至很多城市交易活跃的二手房,产权也只有四五十年。至于,什么不能通天然气,更是没有讲的必要性,不通天然气的住宅也大把大把。

所以,这几点都不是公寓不能买的核心原因。

价格背后的问题

所有的不能买,其实都是基于

当公寓的价格只有隔壁住宅三分之一,甚至都不到的时候,我想没有任何“媒体专家”站出来说:公寓不能买。

而重点就在于,公寓当下的价格大多数都接近住宅,多是同片区住宅的7-9折。

有些人可能觉得,面积小,再比住宅便宜个两三折,也挺划算,毕竟出租并没有什么差距。

但重点在于,它看似便宜却并没有便宜,因为杠杆率。

何为杠杆率?

不少人可能只知道学位、落户、40年的问题,不太清楚公寓的贷款问题。

商办类的产品,银行贷款最高上限只能贷款50%,而这50%最长只能贷款10年

这10年的贷款,还比普通的住宅贷款利率上浮的更多

假设一套50万的住宅和一套30万的公寓,同样需要付15万的首付。按照公寓比住宅上浮20%算,实际月供住宅只比公寓贵200元,100万的房子只贵400块钱。

而杠杆率、总价都低了很多,最终获得的资产也显然少了很多。

房产的升值几乎全靠的是杠杆,如果杠杆率和杠杆时间双双被压缩,除非房价猛涨,否则许许多多的综合因素下来,赔钱都有可能。

融资和变现难度大 

说融资变现的难度大,可能不太确切,准确的说,大部分的商办几乎是无法融资用以应急的。

这并不是危言耸听,或者臆测。昨天家里的亲戚,靠着早年的老房子,拿去银行再次抵押贷了款,作为首付买了二套房。

我听后也心动了,想把手里的房子,也一样从银行再贷一笔款,不过最后因为还清、解压的问题作罢。

这不是重点!

重点是按照银行的工作人员说法:只接受住宅,不接受商办类的资产。

也就意味着公寓、商铺类的房子,不能通过正常途经拿到和住宅一样的抵押贷款!当然额度低,高利息那种借贷除外。

国内金融的现状是:再差位置的住宅几乎都可以融到资,但再好位置的商办也都困难,这是属性的问题。

这也是为什么我在多次写过公寓不能买之后,再次重写这个话题的原因之一。

融资是一方面,变现是一方面。

在变相方面,商办类的产品除了一线城市外,几乎连中介挂牌都很少。

主要还是税费问题。

高额的税费,并且也没有什么特殊的学区之类的捆绑属性,让二手公寓成了二手房市场无人问津的产品,因为卖不掉,有些房东甚至挂都懒得挂了。

因为绝大多数城市都是非存量房市场,无论是住宅还是公寓都有大量的新房供应。直接买新房,除了房钱和契税,基本没有其他开支,省心省力。

而二手公寓的税费有多高呢?按照中介给出的税费详单,有如下内容:

(不同城市可能有所不同)

综合起来,根据不同的情况,税多数都要在卖出价格的20%以上,甚至更高。

这意味着,即使选房特别优秀,并且涨幅跟紧住宅,并且以正常价格变现,在收益方面也远不如同期同价格的住宅。

更不用说,那些涨幅低、位置一般,并且根本卖不掉,因为着急变现明显降价出手的房源。

所以,融资和变现能力这方面。

公寓在住宅这里,连“是个弟弟”都算不上,直接就是个孙子。

警惕“自住论”洗脑 

不论是卖房、卖车还是卖电子产品,每个销售都会用的一招儿,就是“自用论”,放在买房里就是“自住论”。

比如买车,许多车其实因为故障率品牌等原因,后期保值率非常差,而销售就会疯狂洗脑,说:只要你不卖自己开,你管他贬值不贬值干嘛?

房子也是一样,很多人在选择明显没有升值空间的城市或者区域,以及一些例如公寓之类的产品时,销售也会用同样的套路来反问你:

你就这一套房,你自己住啊,管他升值不升值,你又不能卖,对不对?

这样的文字游戏,竟然还真的有许多人“中招”、“被洗脑”。我身边就有很多案例,只要一说升值,ta就会把:反正我自己住,涨不涨跟我没有关系挂在嘴边。

其实我想举个例子,假如你买了一只股票或者比特币、黄金等等,它跌了和它涨了是不是如果你不卖掉,就永远没区别?

你肯定不会这样认为。卖掉之前,虽然它的价值只是一个数字,的的确确不是现金,但它的价值即可变现的数字,是有千差万别的。

无论是房产还是车产,还是你买的一台数码相机,都和股票比特币黄金性质是一样的。

这些产品贬值升值的数字变化,决定了你的资产高度,决定了你的身价。

或者说,他决定了你应对社会生活风险的能力!

举个例子:

同样是一套房子自住,你30万首付买100万的房子,翻倍升值之后账面200万。

跟你30万五成首付,买了60万的公寓,升值后变成了账面100万,还不一定卖得出去。

都是自住,你不卖那一刻的差距确实不大。

但你一辈子不卖么?

卖的那一刻,都去掉没还的贷款,最后的资产值差额能达到接近50%

卖的这一刻,这两种不同选择的差额,谁来补给你?

当你家里住不下那一刻,当你孩子上学受影响那一刻,当你的家里意外有了天灾人祸的那一刻,你不得不去动用这个资产,哪怕你是自住。

无论你是换房,还是急用钱换房,这两种资产的差额,可能直接影响了,甚至改变了决定了你未来的生活走向。

非商不“商办” 

写到最后,肯定会有人疑问,为什么还是那么多人盖公寓、买公寓?

这其实都可以单独再写1-3篇细讲了,不过我在此也简单的概括一下:

1,有人盖有人卖是因为开发商会在自己测算有利润的情况下,不论性质盖任何产品,甚至是工厂医院,它盖公寓不代表它认可公寓的价值。

2,商办类的土地只能盖公寓,或者酒店写字楼,土地变性难度极大,公寓相对更容易卖。

3,买公寓的人分三种:不懂的居多,涨跌无所谓的其次,少数人用以经商。

所以,我说非“商”不“商办”,其实指的就是如果不是用以经商最好不要买商办类的房产,比如买来开酒店、民宿等,另当别论。

最后,你要记得,优质的商业性质房产,开发商从来都是自持为主。好的东西不会那么随意的拿到市场上叫卖,买家没有卖家精,这是亘古不变的道理!

如果你一定要买公寓商铺写字楼,还是小量小面积!

我劝您:干脆把钱买成余额宝,赚的少但至少不会坑您。

 -END-

撰稿/顾言        统筹/顾言        美编/不闻
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