无数人说公寓不能买，但都没说到点子上！
老生常谈的3点
“公寓不能买”首当其冲的问题，也是几乎大多数人都知道的问题，就是没学位、没有办法落户口，40年产权的问题。
这是老生常谈的因素，如果只是前两个问题。
一句：“我自住，孩子不在这上学！”就可以把这个不能买的理由，直接堵住。
事实上，很多人确实是没准备拿来落户和拿来给孩子上学，甚至仅仅是为了出租和所谓的投资升值。
而40年产权的问题其实也不是问题，很多住宅也是50年产权，甚至很多城市交易活跃的二手房，产权也只有四五十年。至于，什么不能通天然气，更是没有讲的必要性，不通天然气的住宅也大把大把。
所以，这几点都不是公寓不能买的核心原因。
价格背后的问题
所有的不能买，其实都是基于钱。
当公寓的价格只有隔壁住宅三分之一，甚至都不到的时候，我想没有任何“媒体专家”站出来说：公寓不能买。
而重点就在于，公寓当下的价格大多数都接近住宅，多是同片区住宅的7-9折。
有些人可能觉得，面积小，再比住宅便宜个两三折，也挺划算，毕竟出租并没有什么差距。
但重点在于，它看似便宜却并没有便宜，因为杠杆率。
何为杠杆率？
不少人可能只知道学位、落户、40年的问题，不太清楚公寓的贷款问题。
商办类的产品，银行贷款最高上限只能贷款50%，而这50%最长只能贷款10年。
这10年的贷款，还比普通的住宅贷款利率上浮的更多。
假设一套50万的住宅和一套30万的公寓，同样需要付15万的首付。按照公寓比住宅上浮20%算，实际月供住宅只比公寓贵200元，100万的房子只贵400块钱。
而杠杆率、总价都低了很多，最终获得的资产也显然少了很多。
房产的升值几乎全靠的是杠杆，如果杠杆率和杠杆时间双双被压缩，除非房价猛涨，否则许许多多的综合因素下来，赔钱都有可能。
融资和变现难度大
说融资变现的难度大，可能不太确切，准确的说，大部分的商办几乎是无法融资用以应急的。
这并不是危言耸听，或者臆测。昨天家里的亲戚，靠着早年的老房子，拿去银行再次抵押贷了款，作为首付买了二套房。
我听后也心动了，想把手里的房子，也一样从银行再贷一笔款，不过最后因为还清、解压的问题作罢。
这不是重点！
重点是按照银行的工作人员说法:只接受住宅，不接受商办类的资产。
也就意味着公寓、商铺类的房子，不能通过正常途经拿到和住宅一样的抵押贷款！当然额度低，高利息那种借贷除外。
国内金融的现状是：再差位置的住宅几乎都可以融到资，但再好位置的商办也都困难，这是属性的问题。
这也是为什么我在多次写过公寓不能买之后，再次重写这个话题的原因之一。
融资是一方面，变现是一方面。
在变相方面，商办类的产品除了一线城市外，几乎连中介挂牌都很少。
主要还是税费问题。
高额的税费，并且也没有什么特殊的学区之类的捆绑属性，让二手公寓成了二手房市场无人问津的产品，因为卖不掉，有些房东甚至挂都懒得挂了。
因为绝大多数城市都是非存量房市场，无论是住宅还是公寓都有大量的新房供应。直接买新房，除了房钱和契税，基本没有其他开支，省心省力。
而二手公寓的税费有多高呢？按照中介给出的税费详单，有如下内容：
（不同城市可能有所不同）
综合起来，根据不同的情况，税多数都要在卖出价格的20%以上，甚至更高。
这意味着，即使选房特别优秀，并且涨幅跟紧住宅，并且以正常价格变现，在收益方面也远不如同期同价格的住宅。
更不用说，那些涨幅低、位置一般，并且根本卖不掉，因为着急变现明显降价出手的房源。
所以，融资和变现能力这方面。
公寓在住宅这里，连“是个弟弟”都算不上，直接就是个孙子。
警惕“自住论”洗脑
不论是卖房、卖车还是卖电子产品，每个销售都会用的一招儿，就是“自用论”，放在买房里就是“自住论”。
比如买车，许多车其实因为故障率品牌等原因，后期保值率非常差，而销售就会疯狂洗脑，说：只要你不卖自己开，你管他贬值不贬值干嘛？
房子也是一样，很多人在选择明显没有升值空间的城市或者区域，以及一些例如公寓之类的产品时，销售也会用同样的套路来反问你：
你就这一套房，你自己住啊，管他升值不升值，你又不能卖，对不对？
这样的文字游戏，竟然还真的有许多人“中招”、“被洗脑”。我身边就有很多案例，只要一说升值，ta就会把：反正我自己住，涨不涨跟我没有关系挂在嘴边。
其实我想举个例子，假如你买了一只股票或者比特币、黄金等等，它跌了和它涨了是不是如果你不卖掉，就永远没区别？
你肯定不会这样认为。卖掉之前，虽然它的价值只是一个数字，的的确确不是现金，但它的价值即可变现的数字，是有千差万别的。
无论是房产还是车产，还是你买的一台数码相机，都和股票比特币黄金性质是一样的。
这些产品贬值升值的数字变化，决定了你的资产高度，决定了你的身价。
或者说，他决定了你应对社会生活风险的能力！
举个例子：
同样是一套房子自住，你30万首付买100万的房子，翻倍升值之后账面200万。
跟你30万五成首付，买了60万的公寓，升值后变成了账面100万，还不一定卖得出去。
都是自住，你不卖那一刻的差距确实不大。
但你一辈子不卖么？
卖的那一刻，都去掉没还的贷款，最后的资产值差额能达到接近50%
卖的这一刻，这两种不同选择的差额，谁来补给你？
当你家里住不下那一刻，当你孩子上学受影响那一刻，当你的家里意外有了天灾人祸的那一刻，你不得不去动用这个资产，哪怕你是自住。
无论你是换房，还是急用钱换房，这两种资产的差额，可能直接影响了，甚至改变了决定了你未来的生活走向。
非商不“商办”
写到最后，肯定会有人疑问，为什么还是那么多人盖公寓、买公寓？
这其实都可以单独再写1-3篇细讲了，不过我在此也简单的概括一下：
1，有人盖有人卖是因为开发商会在自己测算有利润的情况下，不论性质盖任何产品，甚至是工厂医院，它盖公寓不代表它认可公寓的价值。
2，商办类的土地只能盖公寓，或者酒店写字楼，土地变性难度极大，公寓相对更容易卖。
3，买公寓的人分三种：不懂的居多，涨跌无所谓的其次，少数人用以经商。
所以，我说非“商”不“商办”，其实指的就是如果不是用以经商最好不要买商办类的房产，比如买来开酒店、民宿等，另当别论。
最后，你要记得，优质的商业性质房产，开发商从来都是自持为主。好的东西不会那么随意的拿到市场上叫卖，买家没有卖家精，这是亘古不变的道理！
如果你一定要买公寓商铺写字楼，还是小量小面积！
我劝您：干脆把钱买成余额宝，赚的少但至少不会坑您。
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