长租公寓市场报告——需求端和供应端分析
作者：青林
编辑：紫岸
长租公寓市场的概念：租约大于一个月的租赁一般都可以定义成长租公寓。
需求端构成分析
一 刚毕业或者即将毕业的学生，这个群体是长租公寓市场的持续不断的新鲜血液。预估占到整个市场的5%至10%，相当比例的刚毕业的学生将进入大中城市寻找工作和发展机会。这类人群为长租公寓市场每年消化掉相当多的中低端房源，当然也有部分中高端，占比较少。在中国的传统文化中，无论是从学生的角度还是从学生家长的角度讲，从大学毕业后要基本上能自立更生了。
二 毕业一段时间的普通职员，这部分人群预估可占到整个市场需求端的60%，这类人群也是中低端需求的主力军。部分情侣或者同事合租一些整租市场，占比在正逐步提升。
三 工作一段时间后晋升为管理人员，这类人群有一部分由于消费习惯或者家庭环境及教育影响，停留在市场中端。个人认为有一小部分进入中高端需求，比如整租45及60户型，对位置及装修有一定要求。
三 企业高管或企业业主，这类人群较少。也是因为传统文化影响，当收入达到一定程度时有相当大比例开始购置房产，一方面是组成家庭的需要，同时也是理财和子女教育的需要。
四，夜场需求，这是中高端市场的主力军。不多讲。
五，组成了家庭的租赁需求，这个在一线城市较为普遍，为一线城市中端需求的主力军。
六，学区房陪读需求，消化掉了一定比例的中高端需求，市场占比较小。
供应端组成分析
一 原房东，即多套房产拥有者把闲置的物业拿来出租，单位供应量不大，但基数大。预估目前占整租市场的80%以上，合租市场的30%左右。在整租市场上基本为中低端供给，高端较少，其原因有二 一是原房东业主时间精力和专业性有限，装修风格偏家装风格，与中高端求年轻时尚化有偏差。二是大部分都是改善居住后的旧房拿来出租，装修相对陈旧，年限一般较长，风格也受此因素影响。当然也有部分装修相当好的。
二 蛋壳，自如等超大型品牌公寓，虽然单体房源量超大，但基数小，个人认为占整体市场供应量不大。但对于市场的标准化，以及改善公众对于公寓市场的感观有极大贡献。
由于长租公寓行业属于重资本行业，链条极长，售后运营较为复杂，加之房产关系到民生，政策及社会关注度较高。此类企业，容易受到资金，自身管理运营能力限制，难以突破瓶颈。规模不经济的特点也是这个行业公认的限制。
三 房开队及国家队，经济和资源实力雄厚，但公寓行业的复杂性和低利润率个人认为会限制这类企业的优势发挥，对于他们来说，政治形象和公众形象是他们的主要任务，对市场影响较大，但供应量有限。
四，中小型公寓企业，行业内有种观点叫强龙不压地头蛇。地头蛇指的就是中小型本地公寓企业，深耕于单一或者二三个城市，对于本土市场的了解理解和资源有较强优势。资金和管理极容易成为这类企业的瓶颈，单体供应不大，但基数可观。这类目前占有合租市场的10%左右，发展空间和潜力巨大。
五，职业化二房东，目前市场供应量的真正主体。灵活，装修，资金，管理成本较低，基本上一个人即是拿房，也是设计装修监工工人员，同时也兼顾销售和售后。成本和效率非常好，竞争力也非常强，这类群体可向上进化为中小型品牌公寓，向下成为兼职二房东。在一二线城市，虽然二三类企业经过政策及资金风口扶持快速发展后，职业化个人二房东依然占据合租市场的50%以上。在二三线以及以下城市处于短期和长期时间范围内垄断地位，但其口碑及社会责任感较差，也是政策管控的重点对象。
六，兼职个人二房东，这个不是市场主流，但基数也不小。笔者就认识不少做五金建材，家具家电的小老板们还有许多略有积蓄的打工者从事二房东，甚至还有一些装修公司及工人兼职来做。
2019年中国的城镇化是59.85%,有数据显示，预计2030年中国的城镇化将达到70%。 这个数据不好分析，因为关系到的因素太多了。比如这个城值化有有多少是进入到四五城线及县城的，那里正规的公寓企业及职业化二房东很难生存，一方面是供应量太大，另一方面是流动人口基数相对较少，最致命的是房价低，对于长租公寓行业来说，中高端需求几乎可以忽略不计。
中国的城镇化每年以接近1%的速度进行，也就是说每年新增加近一千万城镇人口，每年有七八百万大学生毕业，这两个数据结合下，个人估计最少每年增加五万百租赁人口，去掉流失的再打个对折，也有200多万。这些人口除了回家接手被就业及公务员部分，基本上都会在一二三线城市。
也就是说在一二线城市，公寓企业获得增量市场不会大。加上大型公寓都集中在一二线城市，竞争将比前几年更为残酷。但这两年长租公寓行业集中暴雷，也会让公寓从业者冷静不少。一些内功扎实的公寓企业在一二线城市还是有发展空间，相对应不注意练内功的公寓企业将面临更为坚难的生存境地。
而在二三四线城市，由于这类城市将承接大部分城镇化人口，加上市场处于初期发展阶段，大型公寓行业由于成本限制很难进入，将有大量的中小公寓企业和职业化的个人二房东出现并得到发展。
而市场上还末出现较为成熟的专门服务于中小公寓及职业化个人二房东的机构，或许这将是一个机会。