房屋租赁专题之30：名为合伙、实为租赁的法律关系认定

本文是君之道思考的第 406 期文章

2021年1月1日即将生效的《民法典》的合同编，在原典型合同的基础上，增加了一类合伙合同，是指两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议。

在此类合伙关系中，合伙人对合伙事业的投入类型多种多样，包括但不限于货币、房产、机械设备、产品、技术、管理、市场资源，等等。有的合伙人便以提供房屋使用权的方式与他人合伙经营，但在实践中，存在一种情况——合伙人提供房屋使用权与他人合伙经营，但不承担经营风险，而是向其他合伙人每月收取固定收益，这种情形虽有合伙或合作协议，名为合伙，但实质却是出让房屋使用权获得固定回报，法律关系应归入房屋租赁合同。

一、仅投入场地、收取固定收益，属名为合伙、实为租赁，受疫情对租赁法律关系的特别调整

在湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院审理的（2020）湘31民终966号案件中，原告用以自己的名义承租的商铺与被告进行合作，签署《合作协议》，并约定原告只需负责提供商铺，商铺经营过程中所产生的一切费用均由被告承担；且不管店铺盈亏，被告每月都应向原告支付固定分红。

法院认为，原、被告签订的合同名为合作合同，其性质实为房屋租赁合同，由被告向原告交纳租金。原告诉请要求被告支付2020年1月、2月租金，而实际情况是因突发新型冠状病毒感染的肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。被告承租的店铺在2020年1月23日至2020年2月28日因疫情或者疫情防控措施导致被告没有营业收入，继续按照原合同15000元/月的分红标准支付租金对被告明显不公平。因2020年2月份处疫情期间被告无法经营，根据公平原则，法院酌定由被告向原告支付2020年2月份租金3000元。被告因疫情期间未向原告支付租金，不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院依法不予支持。

二、场地投入仅为投资的一部分，符合合伙定义，应认定为合伙，不受租赁法律关系调整

在山东省枣庄市中级人民法院审理的(2020)鲁04民终1928号案件中，原告高肇林与被告华晨学校签订了《房屋租赁合同》，将奥林学校房屋及设施租赁给华晨学校办学使用，并约定未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租给第三人的，出租方有权解除合同。华晨学校后与滕州市第二实验小学签订《合作办学协议》，以租赁场所与滕州市第二实验小学合作开办了滕州市第二实验小学华晨校区。原告以华晨学校未经原告同意将租赁场所转租为由诉请解除《房屋租赁合同》。

法院认为，本案争议焦点是华晨学校与滕州市第二实验小学是合作办学关系还是转租关系。《合作办学协议》第二条明确约定“合作形式为民办公助，……全部投资由华晨学校承担，滕州市第二实验小学以管理形式参与合作。”根据合作协议约定和现实招生办学情况，华晨学校在合作办学关系中，并非仅提供租赁场地收取固定收益或租金，而是承担办学全部投资，实际参与办学经营，其与滕州市第二实验小学是合作办学关系，而非转租关系。

三、律师分析

在合同纠纷案件中，法院对案涉法律关系的认定将综合合同名称、合同内容、合同当事人所设立权利义务等方面进行审查确定。合同名称并非确定法律关系的唯一标准，甚至并非关键标准。当合同名称与合同内容体现的法律关系实质不一致时，法官将着重通过抽象合同内容的权利义务，与法律规定的构成要件进行对比，以此确定合同性质，进而适用相应的法律规范和裁判规则。

就租赁合同和合伙合同而言，根据《民法典》第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；根据《民法典》第九百六十七条，合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共享风险的协议。二者容易出现混淆的情形主要是，一方以投入实物，特别是房屋以供另一方使用，来进行合作的情形；租赁合同的重要特质在于出让租赁物的使用权，取得收益，这与投入实物合作赚取收益非常类似。

在租赁合同和合伙合同混淆的情况下，极容易造成当事人错误地理解案涉法律关系所应适用的规范。如在前述（2020）湘31民终966号案件中，本以为签订了合法有效的合作协议，就应当按照协议内容执行，但实质为租赁合同，又遇上新冠肺炎疫情，最高院在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中明确受新冠疫情影响，导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，法院可按照公平原则变更合同，即在该案中酌情减少租金。相反，在(2020)鲁04民终1928号案件中，当事人未从合同整体的角度全面考虑、准确把握《合作办学协议》的实质，认为是华晨学校将租赁场地转租给了第三方，却被法院认定实属合作关系，而非租赁，不适用转租的规则。

因此，必须要从各方权利义务的内容把握合伙关系与租赁关系的实质。

四、法律建议

把握合伙关系与租赁关系的实质区别要注意分析以下几点：

1. 房屋提供方是否参与经营管理；

2. 房屋提供方是收取固定收益，还是根据经营情况收取浮动收益并承担风险；

3. 房屋提供方提供的房屋使用权是其全部投资，还是仅仅为投资的一部分。

文/叶秀旻律师 段丙鑫律师

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