境外机构或个人如何在深圳购房

本文是君之道思考的第374期文章随着国内房地产市场有大量海外购房者进入,“海外购房团”一词频频出现,这种大规模买房的现象也在某种程度上导致了限外政策的出台。我国“限外令”从2006年开始,至今已施行14年,深圳作为全国楼市最热的城市之一,吸引了不少境外机构和个人。本文将对国家层面及深圳限外政策进行简要梳理。一、国家关于商品房销售的限外政策(一)2006年限外政策2006年7月11日,建设部(已撤销)、商务部等六部门颁布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)(以下简称“171号文”),严格限制境外机构和个人在境内购房,规定“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。”在国家政策层面,港澳台居民和华侨并不完全等同境外个人,对港澳台居民及华侨购房的要求相较于境外个人更为宽松。(二)2010年限外政策2010年11月4日,为加强171号文的实施监管,进一步规范境外机构和个人购房管理,住房和城乡建设部、国家外汇管理局颁布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》(建房〔2010〕186号)(以下简称“186号文”),首次提出港澳台居民和华侨在境内购房需要提供在境内工作、学习和居留的证明,但没有相关时间的限制,即提交当月的证明材料也符合要求。186号文明确,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。(三)2015年限外政策2015年8月19日,住房和城乡建设部、商务部等六部门颁布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(建房〔2015〕122号)(以下简称“122号文”)对171号文的部分政策进行调整,这是“限外令”自2006年颁布以来,首次在全国范围内松绑。122号文取消了境外个人在境内购房时在境内工作、学习的时间应超过一年的限制,同时规定“对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。”二、深圳关于商品房销售的限外政策2007年7月10日,深圳国土资源和房产管理局发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(深国房〔2007〕254号)(以下简称“254号文”),规定“境外机构和个人在我市购买自用、自住商品房的条件为:境外机构是已在我市设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外),并只能购买用于办公所需的商品房(办公类);境外个人(不包括港澳台地区居民和华侨)在境内工作、学习超过一年,并只能购买一套用于自住的商品房(住宅类),港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房(住宅类),法律法规另有规定的除外。”购房主体资质要求购房限制境外机构在深圳设立的分支、代表机构办公所需的商品房(办公类)境外个人(不包括港澳台地区居民和华侨)在境内工作、学习超过一年一套用于自住的商品房(住宅类)港澳台居民和华侨/一套用于自住的商品房(住宅类)表一 深圳市限外政策虽然122号文取消了在境内工作、学习的时间应超过一年的限制,但同时规定在实施限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。因此深圳254号文限外政策继续执行,即境外个人在境内工作、学习超过一年才能在深圳购买一套住宅类商品房。2019年11月6日,粤港澳大湾区建设领导小组会议上,香港特别行政区行政长官林郑月娥介绍了三类16项惠民措施,其中包括香港居民在粤港澳大湾区内陆城市购房,获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明,以及缴纳个人所得税及社保条件。但这一项对于香港居民在深圳购房并非新政策,如前所述,自颁布限外政策以来,香港居民在深圳购房一直不需要提交居住证明等材料。此外,值得注意的是,本文提及的限外令规制的对象是境外机构及个人,不同于境内的限购令,虽然2020年7月15日深圳多部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(深建字〔2020〕137号)(以下简称“137号文”),对境内个人购房提出了很高的要求,但137号文对境外个人并不适用。由此可见,目前境外个人在深圳购房比境内个人购房的条件更为宽松。三、结语综上所述,除房地产企业外,境外机构在深圳设立的分支、代表机构可以购买办公类商品房;境外个人(不包括港澳台居民和华侨)在境内工作、学习超过一年,可以在深圳购买一套用于自住的住宅类商品房;港澳台居民和华侨可以在深圳购买一套自住商品房,不需要提交在本地居住、学习或工作年限证明。值得注意的是,限外政策中没有境外个人(包括港澳台居民和华侨)按照家庭为单位限制购房的论述,这与针对大陆居民的限购政策有所不同。文/张远洪律师

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