抵押权与租赁权的冲突问题

本文是君之道思考的第307期文章

在抵押物执行过程中，经常会遇到抵押物出租的情况。那么，抵押权的实现是否会因抵押物上存在的租赁权而受影响呢？根据法律规定，租赁权先于抵押权设立的，在租赁有效期内租赁合同对抵押物的受让人继续有效。然而，抵押权先于租赁权设立，则后设立的租赁权不得对抗已登记的抵押权。本文主要就同一财产上的抵押权与租赁权的冲突问题进行简要分析。

一、先租赁后抵押，合法有效的租赁权对抵押物的受让人具有约束力

依据《担保法》第四十八条及《物权法》第一百九十条第一款规定，法律未限制在已出租的标的物上设定抵押。抵押权追求的是标的物的交换价值，租赁权在权利属性上则是债权，所追求的是标的物的使用价值，二者在同一标的物上同时设立并不冲突。但是，在抵押权人实现抵押权时，租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物。

然而，对于如何认定租赁权先于抵押权设立，法律未有明确规定。一般而言，为防止抵押人与第三人恶意签署虚假租赁合同，阻碍抵押权人对抵押权的实现，法院不仅仅审查租赁合同的签订时间，同时还会审查承租人是否实际支付合理租金及占有租赁物。

例如，在（2019）闽民终1337号案中，福建省高级人民法院认为，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押”。从该案扬科狮虎公司提交证据所体现的租赁合同签订及履行情况看，法院认为尚不足以确认扬科狮虎公司基于2015年6月25日签订之《租赁合同》与狮虎能源公司之间形成足以有效对抗抵押权之租赁关系。在该案中，法院将签订租赁合同的时间、实际支付租金及占有租赁物的事实共同作为租赁权先于抵押权设立的审查要点。

二、先抵押后租赁，租赁权不得对抗已登记的抵押权

《物权法》规定不动产抵押权采取登记为生效要件，车辆、船舶及航空器等特殊动产采取登记为对抗要件，据此可知，将不动产及前述特殊动产进行抵押，只有经登记才会产生对抗善意第三人的效力。那么，在先抵押后租赁的场合，若抵押权未经登记，则不具有对抗善意承租人的效力。对此，《物权法》第一百九十条第二款进行了明确规定，抵押人在设立抵押权后将抵押物出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

例如，江苏省苏州市中级人民法院在（2017）苏05民终8674号案中认为，张桂发、张秋荣与王世宗、熊玉容就案涉房屋于2015年3月11日签订租赁合同，签订租赁合同的时间在案涉房屋抵押权设立之后，因此不得对抗农业银行吴江分行的抵押权。张桂发、张秋荣要求带租拍卖的上诉请求不能成立，应予驳回。

三、既存租赁关系无法阻却法院对抵押物的强制拍卖执行

从执行程序的角度，《最高院拍卖规定》第三十一条第二款规定，租赁权及用益物权不受拍卖影响，但如抵押设立在先，且租赁权继续存在于拍卖财产上对于实现抵押权有影响，则可以除去后再拍卖。这表明抵押权人向法院申请强制执行拍卖抵押物，抵押物上的既存租赁关系无法阻却法院对抵押物的强制拍卖。只是在“先租后抵”场合，租赁关系对抵押物经拍卖后的受让人继续有效；在“先抵后租”场合，为保障抵押权人的合法权益，法院可依职权将租赁关系去除后再行拍卖。

例如，在（2019）粤03执复330号案中，广东省深圳市中级人民法院认为，依据《最高院拍卖规定》第三十一条第二款的规定，即便案涉租赁合同真实，租期长达20年且一次性支付全部租金的租赁合同，该租赁权的存在显然对在先的抵押权的实现产生重大影响，人民法院在执行中，亦应当依照上述司法解释的规定，将该租约去除后进行拍卖，以保障抵押权人的合法权益。

四、小结

由于抵押权与租赁权在权属性质上不同，两者所追求实现的目的也不同，当同一财产上同时存在抵押权和租赁权时，根据法律规定应当根据设定的先后来确定两者的对抗效力。然而由于《物权法》对租赁权的设立标准未进行明确规定，这导致债权人在实现抵押权的过程中常常因承租人提起异议之诉而受到阻碍。为确保抵押权的顺利实现，我们建议：

1. 作为债权人，应谨慎设立抵押权，抵押权设立前，应先了解抵押物的状态并查清抵押物是否已存在租赁关系；

2. 确保抵押权的有效设立，按照相关规定对抵押物办理抵押登记，产生对抗第三人的效力；

3. 抵押权设立后，跟踪抵押物及抵押人的动态，防范第三人恶意主张租赁权先于抵押权。在债务人偿债能力不足时，及时行使抵押权，收回欠款。

声明：